원고 주식회사(소송대리인 변호사 윤승진)

서울특별시 노원구청장(소송대리인 변호사 이우승)

2007. 8. 31.

서울행정법원 2006. 12. 19. 선고 2005구합37700 판결

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

2. 피고가 2005. 8. 29. 원고에 대하여 한,

가. 개발부담금 32,820,600원의 부과처분,

나. 개발부담금 375,863,930원의 부과처분 중 50,427,471원을 초과하는 부과처분을 각 취소한다.

3. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

4. 소송총비용 중 15%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

1. 청구취지

피고가 2005. 8. 29. 원고에 대하여 한 개발부담금 32,820,600원 및 개발부담금 375,863,930원의 부과처분을 모두 취소한다.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 모두 기각한다.

1. 처분의 경위

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2호증의 각 1, 2, 3, 을 제1호증의 1, 2, 3, 을 제2, 3, 4호증, 을 제6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 건설업 등을 영위하는 회사로서, ① 2003. 6. 5. 피고로부터 서울 노원구 중계동 31-6 대 1,610㎡, 같은 동 32 대 202㎡ 등 2필지 합계 1,812㎡(그 후 같은 동 600 대 1807.2㎡로 합필되면서 확정면적이 감소하였는데, 이는 당초 토지의 등기부상 면적과 실제면적의 차이로 보인다, 이하 ‘이 사건 1차 개발토지’라 한다) 지상에 지하 1층, 지상 11 ~ 15층 아파트 1개동 49세대 등을 건축하는 사업계획인가를 받고, 같은 해 6.부터 2005. 4. 30.(임시사용일)까지 위 아파트를 건축하는 주택개발사업(이하 ‘이 사건 1차 주택개발사업’이라 한다)을 영위하고, ② 2003. 6. 25. 피고로부터 같은 동 158-1 대 1,577㎡, 같은 동 158-2 전 959㎡, 같은 동 158-3 전 131㎡, 같은 동 158-38 대 971㎡, 같은 동 168-4 대 358㎡, 같은 동 188-57 대 21㎡ 등 6필지 합계 4,017㎡(그 후 같은 동 599 대 4,150.1㎡로 합필되면서 확정면적이 증가하였는데, 이는 이 사건 1차 개발토지와 같은 이유로 보인다, 이하 ‘이 사건 2차 개발토지’라 한다) 지상에 지하 1층, 지상 8 ~ 15층 아파트 1개동 86세대 등을 건축하는 사업계획인가를 받고, 같은 해 7.부터 2005. 4. 30.(임시사용일)까지 위 아파트를 건축하는 주택개발사업(이하 ‘이 사건 2차 주택개발사업’이라 한다)을 영위하였다.

나. 피고는 이 사건 각 주택개발사업을 개발이익환수에 관한 법률(이하 ‘이익환수법’이라 한다) 소정의 개발부담금 부과대상사업으로 보고, 2005. 8. 29. 원고에 대하여 이 사건 1차 주택개발사업에 대한 개발부담금 32,820,600원 및 이 사건 2차 주택개발사업에 대한 개발부담금 375,863,930원을 각 부과하였다(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다, 구체적인 개발부담금 내역은 아래와 같다).

[이 사건 1차 주택개발사업]

산정식 : 개발이익{종료시점지가－(개시시점지가 ＋ 정상지가상승분 ＋ 개발비용)} × 25%(이 사건 2차 주택건설사업도 같다)

개발이익 : 3,261,996,000원(종료시점지가) － {2,573,384,550원(개시시점지가) ＋ 422,277,712원(정상지가상승분) ＋ 135,051,323원(개발비용)} = 131,282,415원

개발부담금 : 131,282,415원(개발이익) × 25% = 32,820,600원(10원 미만 버림, 이하 같다)

[이 사건 2차 주택개발사업]

개발이익 : 7,111,275,165원(종료시점지가) － {4,511,911,874원(개시시점지가) ＋ 717,418,144원(정상지가상승분) ＋ 378,489,426원(개발비용)} = 1,503,455,721원

개발부담금 : 1,503,455,721원(개발이익) × 25% = 375,863,930원

2. 이 사건 부과처분의 적법여부

가. 원고의 주장

(1) 원고는 이 사건 1, 2차 개발토지를 매수하면서 그 지상에 소재한 건축물도 매매대금에 포함하여 함께 매수하였는데, 위 건축물은 이 사건 각 주택개발사업의 시행을 위하여 어차피 철거되어야 할 건축물이므로, 그 매입가액(원고가 피고에게 신고한 건물분 과세표준가액)은 이익환수법 시행령 제10조 제1항 제5호 소정의 개발비용에 해당한다.

(2) 이익환수법 제10조 제5항 , 같은 법 시행령 제9조 제5항 제1호 에 의하면 부과개시시점 이전에 매입한 경우로서 그 매입가격이 취득세 등의 과세표준이 된 경우에는 그 매입가격을 개시시점지가로 보는데, 이 경우 개발부담금 부과개시시점 이전에 매매계약이 체결되고 단지 중도금, 잔금이 부과개시시점 이후에 지급된 경우의 매입가격도 개시시점지가로 보아야 하므로, 원고가 부과개시시점 이전에 매매계약을 체결한 이 사건 2차 개발토지의 매매가액 합계 금 7,782,526,158원을 이 사건 2차 주택개발사업의 개시시점지가로 보아야 한다.

(3) 원고가 이 사건 2차 주택개발사업을 영위할 목적으로 위 중계동 158-2 및 158-3, 188-57 토지상 건물의 임차인들인 소외 1, 2에게 그 토지의 인도대가로 지급한 합계 금 7,400만 원과 같은 동 158-2 전 959㎡의 임차인 소외 3에게 그 토지의 인도대가로 지급한 금 2억 원 중 그의 임차보증금 6,000만 원을 공제한 나머지 금 1억 4,000만 원은 모두 개발비용으로 공제되어야 한다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

앞서 든 각 증거와 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4호증, 갑 제5호증의 1 내지 16, 갑 제6호증의 1 내지 14, 갑 제7호증의 2, 갑 제8호증의 1 내지 10, 갑 제9호증의 1 내지 6, 갑 제10, 11, 12호증, 갑 제13호증의 1, 2, 갑 제14, 15, 16호증, 갑 제17 내지 20호증의 각 1, 2, 갑 제21 내지 24호증, 갑 제26호증의 1, 2, 갑 제27호증의 1, 2, 3, 갑 제28 내지 34호증의 각 1, 2, 갑 제35호증, 갑 제36 내지 40호증의 각 1, 2, 갑 제42호증의 1, 갑 제45호증의 1 내지 4, 을 제9호증의 각 기재와 제1심 증인 소외 4의 증언, 감정평가사 소외 5의 시가감정결과 및 제1심 법원의 주식회사 하나은행, 주식회사 우리은행, 서울축산업협동조합, 주식회사 한국외환은행에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

(1) 이 사건 1차 개발토지의 취득 경위

㈎ 원고는 2003. 5. 19. 소외 6과 사이에 소외 6 소유의 이 사건 1차 개발토지 및 그 지상 창고, 근린생활시설에 관하여 대금을 28억 원으로 정하여 매매계약을 체결하면서, 원고가 계약금 2억 원은 같은 날 지급하고, 중도금 13억 원은 같은 달 30.에, 잔금 13억 원은 같은 해 6. 3.에 각 지급하기로 약정하였으며, 원고는 소외 6에게 위 매매대금을 모두 지급하였다.

㈏ 그 후 원고는 피고에게 이 사건 1차 개발토지 및 그 지상 건축물의 취득에 따른 취득세 5,600만 원, 농어촌특별세 금 560만 원 및 등록세 8,400만 원, 지방교육세 1,680만 원을 납부함에 있어 이 사건 1차 개발토지의 과세표준은 2,573,172,476원으로, 그 지상 건축물의 과세표준은 226,827,524원으로 신고하였다.

(2) 위 중계동 158-2 토지 임대차 및 인도비용 지급 경위

㈎ 소외 7, 8, 9는 2002. 4. 1. 소외 3과 사이에 그 소유의 같은 동 158-2 전 959㎡에 관하여 임차보증금 6,000만 원, 월차임 450만 원, 임대차기간 같은 달 10.부터 36개월로 정하여 임대차계약을 체결하였다.

㈏ 원고가 2003. 5. 29. 소외 7, 8, 9와 위 158-2 전 959㎡에 관하여 매매계약을 체결하면서 작성한 계약서{ 소외 7 등이 구분소유하는 면적별로 별도의 계약서가 작성되었고(갑 제27호증의 1, 2, 3), 다만 아래에서 보는 관인계약서는 전체 토지에 대하여 하나의 계약서가 작성되었다(갑 제5호증의 1)}에는 ‘임차인 소외 3의 명도에 관한 사항은 매도인( 소외 7 등)이 적극 협조한다, 매도인은 임대차계약의 보증금 6,000만 원을 잔금 지급시 원고에게 반환한다’고 기재되어 있다.

㈐ 그 후 원고는 2003. 8. 18. 소외 3과 사이에 소외 3이 위 158-2 토지를 원래의 임대차기간 만료 이전에 원고에게 인도하는 것과 관련하여 소외 3에게 그에 대한 대가로 금 2억 원(위 금액에는 위 토지의 전차인 소외 10 및 소외 11의 전차보증금 2,200만 원이 포함되어 있다)을 지급하기로 약정하고 같은 날 금 1억 원을 지급하면서, 같은 달 31.까지 나머지 금 1억 원을 지급하면 소외 3은 위 토지를 원고에게 인도하기로 약정하였고, 원고는 위 약정에 따라 2003. 9. 5. 소외 3의 축산업협동조합계좌(계좌번호 : 생략)로 나머지 금 1억 원을 송금하였다.

㈑ 한편, 원고는 2003. 9. 18. 같은 동 158-2 토지 지상 건물 30평의 임차인 소외 1에게 위 임차 부분을 인도받기 위하여 7,000만 원, 같은 해 10. 10. 같은 동 158-3, 188-57 토지 지상 건물 15평의 임차인인 소외 2에게 위 임차 부분을 인도받기 위하여 400만 원을 각 지급하였다.

(3) 이 사건 2차 개발토지 취득 경위 및 이 사건 2차 주택개발사업의 승인

㈎ 원고가 이 사건 2차 개발토지와 그 지상 건물 중, 2003. 5. 28. 같은 동 158-3 전 131㎡ 및 같은 동 188-57 대 21㎡에 관하여, 같은 달 29. 같은 동 158-2 전 959㎡에 관하여, 같은 달 30. 같은 동 158-38 대 971㎡에 관하여, 같은 해 6. 25. 같은 동 158-1 대 1,577㎡ 및 같은 동 168-4 대 358㎡에 관하여 각 매매계약을 체결하고 계약금, 중도금과 잔금을 지급한 내역은 다음 표와 같다{이는 당사자들이 피고에게 제출한 관인계약서(갑 제5호증의 1 내지 18)의 기재를 기준으로 한 것이고, 158-1, 168-4 토지의 매매대금 지급시기는 아래 표 기재와 달리 지급되었음은 아래에서 다시 본다}.

한편, 원고는 위 각 매매계약에 따른 잔금(158-1, 168-4 토지는 제외)은 소유자들의 계좌로 송금하였고, 계약금은 주식회사 보고하우징이 각 소유자들에게 이를 지급한 상태에서 원고가 이 사건 2차 개발사업을 인수하였다.

㈏ 원고는 이 사건 2차 개발토지의 소유자들과 위 관인계약서 이외에도 별도의 매매계약서를 작성하였는데, 그 계약서의 작성일자 및 매매대금은 위 관인계약서와 동일하다.

㈐ 원고가 피고에게 이 사건 2차 개발토지 및 그 지상 건축물의 취득에 따른 취득세, 등록세 등을 납부함에 있어 이 사건 2차 개발토지 및 그 지상 건축물의 과세표준가액으로 신고한 내역은 다음 표와 같다.

(라) 피고는 2003. 6. 24. 이 사건 2차 주택개발사업계획을 승인하는 문서를 작성한 후 같은 달 25. 원고를 비롯한 관련기관에 통지하였다{행정처분은 주체·내용·절차 및 형식이라는 내부적 성립요건과 외부에의 표시라는 외부적 성립요건을 모두 갖춘 경우에 비로소 행정처분으로 존재한다고 할 것인데( 대법원 1999. 8. 20. 선고 97누6889 판결 참조), 피고가 비록 내부적으로 이 사건 2차 주택개발사업계획을 승인하였다 하더라도, 그러한 의사가 외부적으로 표시되지 아니한 이상 행정처분으로서 존재한다고 볼 수 없고, 이익환수법 제9조 제1항 에도 부과개시시점은 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체로부터 ‘개발사업의 인가 등을 받은 날’이라고 규정하고 있는 점 등에 비추어, 이 사건 2차 주택개발사업계획의 승인처분은 2003. 6. 25. 비로소 성립하여 그 효력이 발생한 것이라 할 것이므로, 이 사건 2차 주택개발사업의 부과개시시점은 2003. 6. 25.이므로, 부과개시시점이 2003. 6. 24.이라는 피고의 주장은 받아들이지 않는다}.

(4) 제1심 법원의 감정결과

감정평가사 소외 5는 이 사건 2차 주택개발사업이 준공인가된 2005. 4. 30. 당시를 기준으로 이 사건 2차 개발토지의 가액을 ㎡당 금 1,993,000원으로 평가하였다{따라서 이 사건 2차 개발토지의 확정면적인 4,150.1㎡의 2005. 4. 30. 당시 시가는 금 8,271,149,300원(4,150.1㎡ × 1,993,000원)이 된다}.

라. 판단

(1) 이 사건 1, 2차 개발토지와 함께 매수한 건축물의 가액이 개발비용에 해당하는지 여부

이익환수법 제11조 제1항 에 의하면 개발비용은 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 금액으로 한다고 규정하면서 그 제1호 로 순공사비·조사비·설계비·일반관리비 및 기타 경비 등을 개발비용의 하나로 들고 있고, 같은 법 시행령 제10조 제1항 제5호 는 개발비용의 산정기준과 관련하여 ‘토지가액에 포함되지 아니한 개발사업구역 안의 건물·입목·영업권 등에 대한 보상비’를 기타 비용으로서 개발비용으로 규정하고 있는바, 토지가액에 포함되지 아니한 건물·입목·영업권 등에 대한 보상비 등은 기타 경비로서 역시 개발비용에 산입되나, 개발이익이란 개발사업을 통하여 얻게 된 토지의 가치증진으로 인한 이득을 말하므로 개발대상이 되는 토지의 편익을 증가시킴으로써 토지의 가치를 증진시키기 위하여 지출된 비용은 가능한 한 개발비용으로 인정하여야 할 것이므로, 여기서 말하는 보상비는 반드시 건물·입목·영업권 등에 대한 보상비에 제한되는 것이 아니라 그와 유사성이 인정되는 한 역시 기타 경비로서 개발비용에 산입하여야 한다( 대법원 1999. 5. 14. 선고 97누11621 판결 , 대법원 2007. 6. 28. 선고 2007두5103 판결 등 참조).

그러므로 원고가 이 사건 1, 2차 개발토지와 함께 매수한 건축물 가액이 위 ‘건물 등에 대한 보상비’에 해당하는지 여부에 관하여 살피건대, ① 개발부담금은 그 납부의무자로 하여금 국가 등에 대하여 금전납부의무를 부담시키는 것이어서 납부의무자의 재산권을 제약하게 되는데, 이는 개발사업을 통하여 얻게 되는 토지의 가치증진으로 인한 미실현의 개발이익에 대하여 부과되는 공과금이므로 이를 산정함에 있어서 가능한한 사업자가 실제 지출한 비용을 반영할 필요가 있는 점, ② 위 건축물은 원고가 일단 이를 매입한 후 이 사건 각 주택건설사업 과정에서 철거하는 것이므로 형식적으로는 현존하는 건축물의 소유자에게 지급하는 보상비와 다르기는 하지만, 원고와 같은 주택개발사업자는 개발사업구역 안의 기존 건물을 매입하더라도 어차피 사업대상 토지의 개발을 위하여 그 건물 등을 철거하게 될 것이고, 그 경우 위 건물 등은 그 건물 본래의 용도에 따라 사용, 수익할 수 있는 것이 아니라 지장물로서의 성격을 가지는 것에 불과할 뿐이므로, 결국 원고가 위 건축물을 취득하는 것은 이 사건 주택건설사업의 시행과 관련이 있고, 위 건축물의 취득에 지출된 비용은 이 사건 각 개발대상토지의 가치를 증진시킨다는 점 등을 종합하면, 원고가 이 사건 1, 2차 개발토지상의 건축물을 매입하기 위하여 지출한 매매대금(매매계약서에서는 토지와 건축물 가액을 구분하지 않았으나, 일응 원고가 이 사건 1, 2차 개발토지와 그 지상 건축물을 취득하고 피고에게 이에 대한 과세표준가액을 신고하면서 건축물 부분으로 분리한 과세표준액이 건축물의 매매가액이라고 할 것이므로, 이 사건 1차 주택개발사업은 226,827,524원, 2차 주택개발사업은 312,773,842원이다)은 이익환수법 시행령 제10조 제1항 제5호 소정의 ‘건물 등에 대한 보상비’에 해당하여 개발비용으로 공제되어야 할 것이다.

원고의 이 부분 주장은 이유 있다.

(2) 이 사건 2차 개발토지의 개시시점지가

㈎ 개시시점지가의 산정기준

1) 이 사건 2차 개발토지에 대한 매매계약체결은 개발부담금 부과개시시점인 2003. 6. 25. 이전(158-1, 168-4 토지는 2003. 6. 25. 체결되었다)에 각 체결되었으나 잔금의 지급 즉 매매대금의 청산이 부과개시시점 이후에 이루어졌는바, 위와 같은 경우도 이익환수법 제10조 제3항 단서 제5호 에 의한 시행령 제9조 제5항 제1호 에서 말하는 ‘부과개시시점 이전에 매입한 경우’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부에 따라 그 매입가액을 개시시점지가로 삼을 수 있는지가 결정되므로 이에 관하여 보기로 한다.

2) 살피건대, ① 개시시점지가는 개발사업이 시행되지 아니한 상태를 기초로 산정되어야 하는 점( 대법원 1995. 2. 10. 선고 94누12821 판결 등 참조), ② 이익환수법 제10조 제3항 본문은 개발이익을 원칙적으로 공시지가에 의하여 산정하도록 하고 있고, 다만 이익환수법 제10조 제3항 단서 각호에 실제의 매입가액 또는 취득가액에 의하여 개시시점지가를 산정할 수 있는 예외적인 경우를 한정적으로 열거하고 있는데, 위 각 경우는 사업대상 토지를 위 각호 소정의 공공기관 등으로부터 매입한 경우와 경매·입찰에 의하거나 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 규정에 의한 협의 또는 수용에 의하여 취득한 경우 등 거래의 주체 및 형식에 비추어 신고한 매입가액의 진실성이 담보될 수 있는 경우일 뿐만 아니라 일반 사인에 의한 매매계약의 체결이라는 거래형태에 비하여 대체로 그 매입가액에 개발이익이 포함될 가능성이 희박하여 개발사업이 시행되지 아니한 상태에서 토지의 정상가액으로 인정할 수 있는 경우인 점, ③ 특히 그 단서 제5호 에서는 실제의 매입가격이 ‘정상적인 거래가격’이라고 객관적으로 인정되는 경우로 한정한 후 이러한 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 실제 매입가격 등을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있도록 하고 있고, 이에 따라 이익환수법시행령 제9조 제5항 제1호 는 ‘부과개시시점 이전에 매입한 경우로서 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우’에는 그 매입가격을 기준으로 개시시점시가를 산정하도록 하고 있는데, ‘부과개시시점 이전에 매입한 경우’라고 특별히 규정하고 있는 취지는, 부과개시시점 이후에 이익환수법 제10조 제3항 단서 제1호 와 제3호 소정의 각 기관이 아닌 자로부터 매매계약의 체결에 의하여 사업대상토지를 매입한 경우 그 매입가액에는 이미 개발이익이 포함되어 있는 경우가 많고, 이를 개시시점지가로 인정해 주게 되면 그 부분 개발이익에 대해서는 개발부담금의 부과가 누락되게 되는 셈이 되어 부당하며, 이와 같은 매입가액은 ‘정상적인 거래가격’에도 해당하는 것으로 볼 수 없는 것에 기인한 것인 점 등을 종합하면, 시행령 제9조 제5항 제1호 소정의 ‘매입’은 원칙적으로 매매계약의 체결만으로는 부족하고 잔금까지 지급한 경우를 의미하는 것이라 할 것이고( 대법원 2001. 8. 21. 선고 99두3065 판결 참조), 다만 사업시행자가 토지에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 상태에서 토지 소유자와의 사이에 중도금과 잔금을 일정한 시기에 지급하기로 약정한 후 개발사업의 인가를 신청하였는데 그 인가가 중도금이나 잔금의 지급시기 이전에 이루어진 경우에는 매매계약 체결 전후의 사정에 비추어 볼 때 당해 매입가액이 개발사업이 시행되지 아니한 상태를 기초로 산정된 것으로서 정상적인 거래가격이라고 볼 수 있을 경우 등 특별한 사정이 인정되는 경우에는 잔금 지급까지 이르지 아니한 채 매매계약을 체결한 사실만으로 위 시행령 조항 소정의 ‘매입’에 해당한다고 볼 것이다.

3) 이 사건으로 돌아와 살피건대, ① 원고는 2003. 5. 28.부터 같은 달 30. 사이에 위 중계동 158-1, 168-4 토지를 제외한 이 사건 2차 개발토지에 대한 매매계약을 체결한 후 계약금을 지급한 상태에서 잔금을 2003. 6. 26. 지급하기로 약정하였고, 2003. 6. 5. 피고에게 이 사건 2차 개발토지에 대한 개발사업의 인가를 신청(을 제9호증)하였으며, 2003. 6. 25. 개발사업계획인가가 있었던 점, 원고가 토지의 소유자들에게 송금한 자금 내역, 취득세·등록세 등의 신고내역, 매매계약서의 작성시기와 그 기재내용 등 매매계약 체결 전후의 사정 등에 비추어 볼 때 원고가 체결한 이 사건 2차 개발토지(158-1, 168-4 토지 제외)에 대한 매입가액은 개발사업이 시행되지 아니한 상태를 기초로 산정된 것으로서 정상적인 거래가격이라고 볼 수 있는 특별한 사정이 있다고 할 것이다. ② 그러나, 이 사건 2차 개발토지 중 위 중계동 158-1, 168-4 토지에 대한 매매계약의 체결일은 이 사건 2차 개발토지의 개발사업계획승인일과 같은 2003. 6. 25.이고, 위 매매계약서에 기재된 매매대금의 지급시기(계약금 20억 원은 은행융자금을 승계하기로 하였음에도 계약일을 전후하여 승계한 자료가 없고, 잔금 16억 7,000만 원은 2003. 6. 26. 지급하기로 약정하였으나 2003. 11. 28. 무렵에야 모두 지급하였다)에 매매대금을 지급하지 않았음에도 매도인인 주식회사 포렉시아는 원고에 대한 매매대금의 지급을 독촉하였음을 인정할 자료가 없으며, 원고는 주식회사 포렉시아에게 이익금 배분약정에 따라 3억 8,000만 원을 이 사건 2차 주택개발사업이 종료되기 이전에 지급하였을 뿐만 아니라, 위 158-1, 168-4 토지의 매매대금 1㎡당 1,835,826원(3,670,000,000원÷1,999.1㎡)은 위 158-1, 168-4 토지의 부과종료시점의 개별공시지가(1,700,000원/㎡)보다 다액이고, 부과개시시점의 개별공시지가(1,050,000원/㎡)와 비교하면 약 1.7배 정도 높은 가액인 점 등에 비추어 보면 원고가 실제 매입가격으로 주장하는 위 중계동 158-1, 168-4 토지에 대한 신고액이 취득세 및 등록세의 과세표준이 되었다는 점을 고려하더라도 객관적으로 보아 개발사업이 시행되지 아니한 상태를 반영한 정상적인 거래가격이라고 할 수 없고, 위 신고가액에는 개발이익이 이미 포함되어 있었다고 볼 수 있어, 잔금지급일이 아닌 매매계약체결일을 매입일로 인정해 줄 특별한 사정이 있는 경우에는 해당하지 아니한다.

4) 이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 2차 개발토지(158-1, 168-4 제외, 피고의 주장에서는 이하 같다)의 토지소유자들과 매매계약을 체결한 자료라고 제출한 매매계약서는 모두 개발부담금 등의 감면을 위하여 매매대금, 계약체결일 등을 허위로 작성하였을 개연성이 높아 그 진정성립을 인정하기 어렵다는 취지로 주장하므로 살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 2차 개발토지를 매수하고 피고에게 제출한 관인계약서와 이와 별도로 토지소유자들과 작성한 매매계약서는 그 계약체결일자와 매매대금 등이 동일한 점, 원고가 이 사건 2차 개발토지 소유자들에게 매매대금 중 잔금을 송금한 내역도 위 매매계약서의 기재 내용과 일치하는 점, 원고는 위 매매계약서의 매매대금을 기준으로 이 사건 2차 개발토지의 취득에 따른 취득세, 등록세 등 제세공과금을 납부한 점 등 변론에 나타난 제반사정을 종합하면, 원고가 이 사건 2차 개발토지를 매수하면서 그 토지소유자들과 작성한 매매계약서는 진정성립이 인정된다고 할 것이다. 피고의 주장은 이유 없다.

5) 따라서, 위 중계동 158-1, 168-4 토지를 제외한 이 사건 2차 개발토지에 대한 원고의 주장은 이유 있고, 위 중계동 158-1, 168-4 토지에 대한 원고의 주장은 이유 없다.

(3) 원고가 임차인에게 지급한 인도비용 부분

㈎ 위 인정사실에 의하면, 원고가 위 158-2, 158-3 및 188-57 지상 건물 임차인 소외 1, 2에게 임차목적물을 인도하는 조건으로 합계 7,400만 원을 지급하고, 위 158-2 토지 임차인 소외 3에게 2억 원을 지급하였으며, 원고가 소외 3에게 지급한 2억 원 중에는 소외 3의 임차보증금 6,000만 원과 그 토지의 전차인 소외 10 및 소외 11의 전차보증금 2,200만 원 합계 8,200만 원이 포함되어 있다는 것이므로, 원고가 소외 1, 2에게 지급한 7,400만 원과 소외 3에게 지급한 2억 원 합계 2억 7,400만 원에서 소외 3의 임차보증금 6,000만 원, 소외 10 및 소외 11의 전차보증금 2,200만 원 합계 8,200만 원을 공제한 나머지 1억 9,200만 원이 이 사건 2차 주택개발사업의 철거보상비로서 이 사건 개발비용에 해당한다고 할 것이다(피고는 원고가 소외 3에게 지급하기로 약정한 금 2억 원 중 1억 1,000만 원만이 지급되었다고 보고 이를 기준으로 철거보상비를 산정하여야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고는 2003. 8. 18. 소외 3과 체결한 약정에 따라 소외 3에게 같은 날 및 같은 해 9. 5. 각 1억 원 합계 2억 원을 지급한 사실이 인정되므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다).

㈏ 이에 대하여 원고는, 원고가 소외 10 및 소외 11에게 지급한 전차보증금 2,200만 원도 이 사건 2차 주택개발사업의 개발비용으로 공제되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 소외 3과 소외 10 및 소외 11 사이에 체결된 위 158-2 토지의 전대차계약관계는 임차인과 전차인 사이의 채권·채무 관계에 불과하여 그 전차보증금을 원고가 소외 3을 대신하여 지급하였다고 하더라도 그 자체만으로 이 사건 2차 주택개발사업의 철거보상비로서 개발비용에 해당한다고 볼 수 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

㈐ 따라서, 원고가 이 사건 2차 개발토지 취득과 관련하여 그 지상 임차인들에게 지급한 금액 중 개발이익으로 공제되어야 할 금액은 1억 9,200만 원이다.

(4) 정당한 개발이익의 산정

㈎ 이 사건 1차 주택개발사업

개발이익 : 3,261,996,000원(종료시점지가) － {2,573,384,550원(개시시점지가) ＋ 422,277,712원(정상지가상승분) ＋ 361,878,847원(개발비용 : 기산출분 135,051,323원 ＋ 이 사건 1차 개발토지 지상 건축물 가액 226,827,524원)} = (－) 95,545,109원

개발부담금 : 개발이익이 음수이므로 개발부담금이 산정되지 아니한다.

㈏ 이 사건 2차 주택개발사업

개발이익 : 8,271,149,300원(종료시점지가, ※1확정면적 4,150.1㎡ × 1,993,000원) － {6,227,797,740원(개시시점지가, 구체적 산정내역은 아래 ※2와 같다) ＋ 958,378,407원(정상지가상승분, 구체적 산정내역은 아래 ※3.와 같다) ＋ 883,263,268원(개발비용 : 기산출분 378,489,426원 ＋ 이 사건 2차 개발토지상의 건축물 가액 312,773,842원 ＋ 임차인들에게 토지인도 조건으로 지급한 금액 192,000,000원)} = 201,709,885원이고, 따라서 개발부담금은 201,709,885원(개발이익) × 25% = 50,427,471원이다.

※1. 원고는 이 사건 2차 개발토지의 종료시점지가를 합필 전의 토지면적 합계인 4,017㎡를 기준으로 산정하여야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 2차 개발토지 합필 전·후의 면적차이는 토지의 등기부상 면적과 실제면적의 차이에서 연유하는 것인데, 개발부담금은 원고가 이 사건 2차 주택개발사업을 통하여 실제로 취득한 개발이익을 기준으로 산정하여야 하므로, 이 사건 2차 개발토지의 종료시점지가는 합필 후 확정된 면적인 4,150.1㎡을 기준으로 산정하여야 할 것이다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

※2. 개시시점지가

이 사건 2차 개발사업토지 중 158-1, 168-4 토지에 대하여는 부과개시시점이 속한 연도의 부과대상토지의 개별공시지가(부과개시시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가를 말한다)에 그 공시지가의 기준일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 하여야 할 것인바, 그 구체적인 계산은 다음과 같다.

① 158-1 토지= 2003. 1. 1.의 개별공시지가에 의한 가액 1,710,660,000원이고, 2003. 1. 1.~2003. 6. 25.까지의 정상지가상승분은 13,189,870원{1,197,462원(1,710,660,000원 × 지가변동율인 0.0007) + 11,992,408원((1,710,660,000원 + 1,197,462원) × 지가변동율인 0.0075 × 86/91)}이므로, 개시시점지가는 1,723,849,870원(1,710,660,000원+13,189,870원)이다.

② 168-4 토지= 2003. 1. 1.의 개별공시지가에 의한 가액 388,395,000원이고, 2003. 1. 1.~2003. 6. 25.까지의 정상지가상승분은 3,026,712원{271,876원(388,395,000원 × 지가변동율인 0.0007) + 2,754,836원((388,395,000원 + 271,876원) × 지가변동율인 0.0075 × 86/91)}이므로, 개시시점지가는 391,421,712원(388,395,000원+3,026,712원)이다.

③ 따라서, 이 사건 2차개발 토지의 개시시점지가는 6,227,797,740원{1심에서 인정한 158-1, 168-4 토지의 개시시점지가인 3,670,000,000원 - 2,115,271,582원(1,723,849,870원+391,421,712원)=1,554,728,418원의 가액의 차액이 발생하고, 개시시점지가는 7,782,526,158원-1,554,728,418원=6,227,797,740원}이다.

※3. 정상지가상승분

① 2003. 6. 26. ~ 2003. 6. 30. : 6,227,797,740원 × 0.02 × 5/91 = 6,843,733원(원 미만 버림, 이하 같다)

② 2003. 7. 1. ~ 2003. 12. 31. : 6,227,797,740원 × 0.04(2/4 및 3/4분기) = 249,111,909원(피고는 분기별 정상지가상승분을 전기의 지가상승분을 지가에 포함한 금액을 기준으로 해당 분기의 지가상승분을 산정하였으나, 이는 각 분기별 지가상승분의 합계가 연도별로 산정한 정상지가상승분에 비하여 과다하게 계산되는 결과가 되므로 받아들일 수 없다)

③ 2004. 1. 1. ~ 2004. 12. 31. : (6,227,797,740원 ＋ 6,843,733원 ＋ 249,111,909원) × 0.08 = 518,700,270원

④ 2005. 1. 1. ~ 2005. 3. 31. : (6,227,797,740원 ＋ 6,843,733원 ＋ 249,111,909원 + 518,700,270원) × 0.02 = 140,049,073원

⑤ 2005. 4. 1. ~ 2005. 4. 30. : (6,227,797,740원 ＋ 6,843,733원 ＋ 249,111,909원 + 518,700,270원 + 140,049,073원) × 0.02 × 30/91 = 43,673,422원

⑥ 합계 : 6,843,733원 + 249,111,909원 + 518,700,270원 + 140,049,073원 + 43,673,422원 = 958,378,407원

(5) 따라서, 이 사건 제1차 주택개발사업으로 원고에게 개발이익이 발생하지 아니하였고, 이 사건 제2차 주택개발사업으로 원고에게 201,709,885원의 개발이익이 발생하였으므로, 이 사건 부과처분 중 제1차 주택개발사업으로 인한 개발부담금부과처분은 위법하고, 제2차 주택개발사업으로 인한 개발부담금부과처분은 50,427,471원(=201,709,885원×25%)의 범위내에서만 이유 있고 나머지 부과처분은 위법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 주문과 같이 변경한다.