원고

송파세무서장

2006. 3. 17.

서울행정법원 2005. 6. 27. 선고 2005구단2127 판결

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송 비용은 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다.

1. 청구취지

피고가 2004. 3. 2. 원고에 대하여 한 2003년 귀속 양도소득세 79,862,800원의 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

1. 처분의 경위

제1심 판결문 해당 부분 기재와 같다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자들의 주장

(1) 원고의 주장

(가) 이 사건 각 아파트가 소재하는 지역은 부동산 투기지역으로 고시되어 있고, 투기지역에 소재하는 부동산의 양도에 대하여는 실지거래가액에 의한 양도가액 및 취득가액을 적용하여 양도차익을 계산하여야 한다. 따라서 이 사건 각 아파트의 부담부증여에 있어 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액은 ‘수증자들이 인수한 채무 상당액’이 되어야 하고, 취득가액은 ‘실제 취득가액’에 ‘증여가액 중 채무액 상당 부분이 차지하는 비율’을 곱하여 산정하여야 하므로 이 사건 처분은 위법하다.

(나) 설령 이 사건 각 아파트의 부담부증여에 있어 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 기준시가에 의하여 양도가액과 취득가액을 산정해야 한다고 하더라도, 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다. 그런데 피고가 이 사건 각 아파트의 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대하여 기준시가에 의하여 산정한 양도소득세 산출세액은 85,347,520원으로서 실지거래가액에 의한 양도차익 41,356,349원을 넘어서고 있으므로 그 차액만큼은 취소되어야 한다.

(2) 피고의 주장

투기지역 내의 부동산을 양도한 경우에 양도차익을 계산함에 있어 그 양도가액과 취득가액은 모두 실지거래가액에 의하여야 한다. 그러나 부담부증여에 있어 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산하는 경우에는 증여 당시 당해 부동산의 실지거래가액이 존재하지 않으므로 양도가액은 기준시가에 의할 수밖에 없고, 기준시가에 의하여 양도가액을 산정한 이상 취득가액 역시 기준시가에 의하여 산정하여야 한다. 따라서 피고가 이 사건 각 아파트의 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도가액과 취득가액을 ‘양도 또는 취득 당시의 기준시가’에 ‘증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율’에 의하여 산정한 후 양도차익을 계산한 것은 적법하다.

나. 관계 법령

별지 (2) 기재와 같다.

다. 판단

(1) 첫 번째 주장에 대하여

구 소득세법(2003. 12. 20. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제88조 제1항 은 양도소득세의 부과대상이 되는 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하고, 이 경우 부담부 증여( 상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 이 사건에서 소외 1, 2는 원고로부터 이 사건 부동산을 증여받으면서 각자 원고가 담보로 대출받은 250,000,000원의 채무를 인수하였으므로 위 증여는 부담부 증여로서 이 사건 부동산 가액 중 위 채무액 합계 500,000,000원 만큼은 유상으로 이전된 것으로 볼 것이다.

법 제100조 제1항 에 의하면 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다고 규정하고 있는데, 법 시행령 제159조 는 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부 증여에 있어서는 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 당해자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고, 법 제96조 제1항 및 법 제97조 제1항 에서는 토지 및 건물의 양도에서의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되, 다만 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우나, 부동산 가격 급등이 우려되어 재정경제부장관이 지정한 지역(투기 지역)에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있다.

살피건대, 부담부 증여의 경우 양도소득세를 산정함에 있어 법 제88조 와 법 시행령 제159조 의 취지는 부동산의 양도가액(A)에서 인수되는 채무(B)가 차지하는 비율(B/A)을 양도하는 부분으로 정한 후 양도차익(양도가액 - 취득가액)에서 위 비율을 곱한 금액을 양도소득으로 보고 양도소득세를 부과한다는 것으로 볼 수 있다.

그리고, 양도가액을 기준시가가 아닌 실지거래가액에 따라 계산하는 경우 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다 할 것인데( 대법원 1999. 2. 9. 97누6629 판결 등 참조), 부담부 증여에서의 부담을 당해 증여재산 전체와 대응되는 거래대금 그 자체나 급부의 대가라고 보기는 어렵고, 달리 부담부 증여에서 이러한 개념을 생각하기가 어렵다. 따라서, 이 사건에서도 원고는 소외 1과 소외 2가 인수한 채무액 합계 500,000,000원을 양도 당시의 실지거래가액이라고 주장하나, 위 채무액을 법 제88조 제1항 후단의 "유상으로 사실상 이전되는 것"으로 할 수는 있을지언정 이를 이 사건 부동산 전체에 대한 거래대금이라거나, 대가라고 보기는 어려우므로, 실지거래가액이라고 볼 수는 없다 할 것이다.

그렇다면 법 시행령 제159조 에서 말하는 이 사건 부담부 증여의 양도부분은 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이고, 증여가액은 법 제114조 제5항 에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 기준시가로 할 수 밖에 없으므로 결국 양도가액은 양도시 기준시가에 위 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율(B/A)을 곱한 금액이 된다고 할 것이며, 양도가액을 기준시가에 의해 산정한 이상 법 제100조 제1항 에 의하여 취득가액도 기준시가에 의하여 산정하여야 할 것이다.(위 계산 방법에 의할 경우 부담부 증여시 양도가액이란 항상 채무액과 같은 금액이 되나 이는 위 계산식의 결과일 뿐 위 양도가액을 법 제96조 제1항 단서의 실지거래가액이라고 할 수는 없슴은 앞서 설명한 바와 같다)

따라서 양도와 취득 당시의 기준시가를 기준으로 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 적법하므로 원고의 위 첫 번째 주장은 이유 없다.

(2) 두 번째 주장에 대하여

기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없고, 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘을 수도 없다 할 것이나( 대법원 1997. 2. 11. 선고 96누860 판결 ), 이 사건 부담부 증여에 실지거래가액이 있을 수 없어 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정할 수 없음은 앞서 (1)항에서 판단한 바와 같으므로 실지거래가액에 의한 양도차익이란 있을 수 없으며, 기준시가에 의하여 산정한 양도차익{281,294,452원 = 500,000,000원(양도가액) - 218,705,548원(취득가액)}이 실지양도가액(500,000,000원)을 넘지도 않으므로 위 두 번째 주장도 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 이와 결론을 달리 한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고, 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.