투기지정지역내의 부동산을 부담부증여하는 경우 취득가액 산정의 당부

투기지역내의 부동산이라고 하더라도 부담부증여를 하는 경우, 양도가액은 양도로 보는 부담부 채무액 상당액으로서 이에 대한 취득가액의 산정은 증여당시 당해 부동산의 실지거래가액이 존재하지 않으므로, 기준시가 방법으로 산정함이 정당 함.

소득세법 제100조양도차익의 산정

소득세법시행령 제159조부담부증여에 대한 양도차익의 계산

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2005.11.1. 원고에 대하여 한 2003년 귀속 양도소득세 34,575,260원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

"가. 원고는 2001. 9. 29. 서울 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하이 사건 부동산'이라 한다)를 3억 4,000만 원에 취득한 후, 2003. 11, 6. 아들인 전○○에게 원고의 이 사건 부동산에 관한 전세보증금 및 은행담보대출금 합계 3억 5,800만 원의 채무를 인수하는 조건으로 이 사건 부동산을 증여하였다.",나. 원고는 이 사건 부동산의 위 부담부증여 중 양도로 보는 부분에 대하여, 양도가액은 수증자인 전○○가 인수한 채무액 3억 5,800만 원으로 하고, 취득가액은 이 사건 부동산의 실제취득가액(3억 4,000만 원)에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율(채무액 3억 5,800만 원 / 증여 당시 이 사건 부동산의 기준시가 3억 7,500만 원)을 곱하여 산출한 324,586,666원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

다. 이에 피고는, 이 사건 부동산의 부담부증여 중 양도로 보는 부분의 양도가액은 원고의 신고액과 같은 3억 5,800만 원으로 하고, 취득가액은 이 사건 부동산의 취득당시 기준시가(2억 650만 원)에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율(3억 5,800만 원 /3억 7,500만 원)을 곱하여 산출한 197,138,666원으로 하여 양도차익을 산정한 다음, 2005. 11. 1. 원고에게 2003년 귀속 양도소득세 37,226,750원(가산세 포함)을 결정·고지하였다가, 이후 원고의 이의신청과정에서 필요경비 5,914,159원을 개산공제하여 당초의 세액을 34,575,260원(가산세 포함)으로 감액경정·고지하였다.[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑2 내지 8, 을1

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자들의 주장

(1) 원고의 주장

"이 사건 부동산이 소재하는 지역은 부동산 투기지역으로 고시되어 있고, 투기지역에 소재하는 부동산의 양도에 대하여는 실지거래가액에 의한 양도가액 및 취득가액을 적용하여 양도차익을 계산하여야 한다. 따라서 이 사건 부동산의 부담부증여 중 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액은수증자가 인수한 채무 상당액'이 되어야 하고, 취득가액은실제취득가액'에증여가액 중 채무액 상당 부분이 차지하는 비율'을 곱하여 산정하여야 하므로, 이 사건 처분은 위법하다.",(2) 피고의 주장

"투기지역 내의 부동산을 양도한 경우에 양도차익을 계산함에 있어 그 양도가액과 취득가액은 모두 실지거래가액에 의하여야 한다. 그러나 부담부증여에 있어 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산하는 경우에는 증여 당시 당해 부동산의 실지거래가액이 존재하지 않으므로 양도가액은 기준시가에 의할 수밖에 없고, 기준시가에 의하여 양도가액을 산정한 이상 취득가액 역시 기준시가에 의하여 산정하여야 한다. 따라서 피고가 이 사건 부동산의 부담부증여 중 양도로 보는 부분에 대한 양도가액과 취득가액을양도 또는 취득 당시의 기준시가'에증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율'에 의하여 산정한 후 양도차익을 계산한 것은 적법하다.",나. 관련 법령

■ 구 소득세법(2003. 12. 30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것)

○ 소득세법 제88조양도의 정의

① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법 제96조 양도가액

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격 상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

○ 소득세법 제97조양도소득의 필요경비계산

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조양도차익의 산정

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제159조부담부증여에 대한 양도차익의 계산

법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해자산의 가액에 증여가액중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

다. 판단

"구 소득세법(2003. 12. 30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것, 이하법' 이라한다",다) 제88조 제1항은 양도소득세의 부과대상이 되는 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 말하고, 부담부증여(상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이 사건에서 전○○가 원고로부터 이 사건 부동산을 증여받으면서 원고의 이 사건 부동산에 관한 전세보증금 및 은행담보대출금 합계 3억 5,800만 원의 채무를 인수하였으므로, 위 증여는 부담부증여로서 이 사건 부동산의 가액 중 위 채무액 3억 5,800만 원만큼은 유상으로 이전된 것으로 볼 것이다.

법 제100조 제1항에 의하면 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다고 규정하고 있는데, 법 시행령 제159조는 법제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서는 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고, 법 제96조 제1항 및 법 제97조 제7항에서는 토지 및 건물의 양도에서의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되, 다만 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우나, 부동산가격 급등이 우려되어 재정경제부장관이 지정한 지역(투기지역)에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있다.

살피건대, 부담부증여의 경우 양도소득세를 산정함에 있어 법 제88조와 법 시행령 제159조의 취지는 부동산의 양도(증여)가액(A)에서 인수되는 채무(B)가 차지하는 비율(B/A)을 양도하는 부분으로 정한 후 양도차익(양도가액 - 취득가액)에서 위 비율을 곱한 금액을 양도소득으로 보고 양도소득세를 부과한다는 것으로 볼 수 있다.

"그리고, 양도가액을 기준시가가 아닌 실지거래가액에 따라 계산하는 경우 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다 할 것인데(대법원 1999. 2. 9. 선고 97누6629 판결 등),부담부증여에서의 부담을 당해 증여재산 전체와 대응되는 거래대금 그 자체나 급부의 대가라고 보기는 어렵고, 달리 부담부증여에서 이러한 개념을 생각하기가 어렵다(원고는 이 사건 부동산의 부담부증여에 있어서 전○○가 인수함으로써 원고가 면하게 된 위 채무액 3억 5,800만 원 상당을 유상으로 이전된 것으로 보는 이상 위 채무액 상당액을 양도 당시의 실지거래가액이라고 보아야 한다고 주장하나, 위 채무액 상당은 법제88조 제1항 후단의유상으로 사실상 이전되는 것'으로 볼 수 있을 뿐이지 이를 이사건 부동산 전체에 대한 거래대금이라거나 대가라고 볼 수는 없으므로 이를 실지거래가액이라고 할 수는 없다 할 것이다).",그렇다면, 법 시행령 제159조에서 말하는 이 사건 부담부증여의 양도부분은 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이고, 증여가액은 법 제114조 제5항에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 기준지가로 할 수밖에 없으므로 결국 위 양도부분에 대한 양도가액은 이 사건 부동산의 양도 당시 기준시가에 위 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율(B/A)을 곱한 금액이 된다고 할 것이며, 이와 같이 양도가액을 기준시가에 의해 산정하는 이상 법 제100조 제1항의 규정에 따라 취득가액도 기준시가에 의하여 산정하여야 할 것이다(위 계산방법에 의할 경우 부담부증여시 양도가액이란 항상 채무액과 같은 금액이 되나 이는 위 계산식의 결과일 뿐 위 양도가액을 법 제96조 제1항 단서의 실지거래가액이라고 할 수 없음은 위에서 본 바와 같다).

따라서 양도와 취득 당시의 기준시가를 기준으로 양도소득세를 산정한 이 사건처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 받아들일 수 없으므로 이를

기각한다.