조심-2017-서울청-3238(2017.09.20)

토지거래허가구역 지정해제일 이전에 매수인의 잔금미지급을 사유로 한 계약의 해제는 적법ㆍ유효한 계약의 해제에 해당하지 아니함

토지거래허가구역 내의 토지 매매계약은 유동적 무효상태에 있는바, 토지거래 허가나 허가구역의 지정해제가 있기 전에는 매도인이 잔금미지급을 이유로 계약의 해제 의사표시를 하였다 하더라도 이는 적법ㆍ유효한 계약의 해제로 볼 수 없어 계약금이 위약금으로 대체되었다고 볼 수 없음

소득세법 제21조 제1항 제10호 (위약금의 수입시기)

서울행정법원-2017-구합-88695(2018.09.21)

AAA

○○세무서

2018.07.05

2018.09.06

1. 피고가 2017. 4. 12. 원고에게 한 2011년 귀속 종합소득세 ○○,○○○,○○○원의 부과처분 중 가산세 △△,△△△,△△△원 부분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2007. 12. 28. 주식회사 ○○○○개발(이하 '○○○○개발'이라 한다)에게 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 '국토계획법'이라 한다)에 따른 토지거래허가구역 내에 있는 ○○시 ○○구 ○○동 답 2,962㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 매매대금 △,△△△,△△△,△△△원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하면서(이하 '이 사건매매계약'이라 한다), 이에 따라 같은 날 ○○○○개발로부터 계약금 △△△,△△△,△△△원(이하 '이 사건 계약금'이라 한다)을 지급받고, 잔금 ○○○,○○○,○○○원은 2009. 3. 10. 지급받기로 약정하였다.

나. 원고는 ○○○○개발이 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 아니하자 세 차례에 걸쳐 그 이행을 최고한 뒤 2009. 6. 17. 이 사건 매매계약의 해제를 통보하였다. 이 사건 매매계약에서는 '○○○○개발의 귀책사유로 매매대금지급의무가 3개월 이상 연체될 경우 원고가 이 사건 매매계약을 해제할 수 있고, 이때 기지급된 계약금은 원고에게 귀속된다'고 정하고 있다.

다. 이 사건 토지는 2011. 5. 31. 토지거래허가구역 지정이 해제되었다.

라. 피고는, 이 사건 매매계약은 토지거래허가구역 지정해제일인 2011. 5. 31. 해제가 확정됨에 따라 이때 원고에게 계약금 △△△,△△△,△△△원이 위약금으로 귀속되었다는 이유로 위약금에 대응하는 필요경비를 공제한 잔액 ***,***,***원을 2011년 귀속 기타소득 금액으로 보아, 2017. 4. 19. 원고에게 2011년 귀속 종합소득세 ○○,○○○,○○○와 가산세 △△,△△△,△△△를 부과・고지(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

마. 원고는 이에 불복하여 2017. 6. 28. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2017. 9.20. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1 내지 7호증(가지번호 포함)의각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

○○○○개발에 자금을 대여한 파산자 주식회사 △△저축은행의 파산관재인 ☆☆☆☆공사는 ○○○○개발이 원고에 대하여 갖는 이 사건 매매계약의 계약금 반환채권에 관하여 2015. 8. 21. 채권압류 및 추심명령을 받고(○○지방법원 2015타채*****), 2015. 12. 9. 원고를 상대로 위 추심금의 지급을 구하는 소를 제기하였으나, '이 사건 토지에 관한 토지거래허가구역 지정이 해제되기 전에 이 사건 매매계약이 토지거래허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시하거나 ○○○○개발의 이행불능으로 인해 확정적으로 무효가 되었다고 볼 수 없다'는 이유로 2016. 9. 27. 기각되었고, 위 판결은 그 무렵 그대로 확정되었다.

따라서 이 사건 계약금이 원고에게 위약금으로 귀속되었는지 여부는 위 확정 판결이 있기 전까지 미확정된 상태였으므로, 이 사건 위약금이 2011년도에 귀속되었음을 전제로 하는 이 사건 처분 중 가산세 부과 부분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 구 소득세법(2014. 12. 23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제

21조 제1항 제10호에서는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금을 기타소득의 하나로 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전의 것) 제50조 제1항 제3호에서는 위 기타소득의 수입시기는 '그 지급을 받은 날'로 한다고 규정하고 있으며, 구 소득세법 제5조 제1항에 따르면 소득세의 과세기간은 1월 1일부터 12월 31일까지이다.

한편, 국토계획법상 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 매매계약은 관할 관청으로부터 허가받기 전의 상태에서는 법률상 미완성의 법률행위로서 이른바 유동적 무효의 상태에 있어 그 계약 내용에 따른 본래적 효력은 발생하지 아니하므로, 관할 관청의 거래허가를 받아 매매계약이 소급하여 유효한 계약이 되기 전까지 양쪽 당사자는 서로 소유권의 이전이나 대금의 지급과 관련하여 어떠한 내용의 이행청구를 할 수 없고, 일방 당사자는 상대방의 매매계약 내용에 따른 채무불이행을 이유로 하여 계약을 해제할 수도 없으며, 허가가 난 다음 그 이행제공을 하면서 대금지급을 최고하고 매수인이 이에 응하지 아니한 경우에 비로소 이행지체에 빠져 매도인은 계약을 해제할 수 있다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결, 대법원 1995. 1. 24. 선고 93다25875 판결 등 참조).

2) 위 법리에 비추어 이 사안에 관하여 본다.

먼저, 원고가 2009년 6월경 ○○○○개발에 잔금 지급을 촉구하면서 그 미지급을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 변론 전체의 취지에 의하면 위 해제의 의사표시를 한 시점부터 이 사건 토지에 관한 토지거래허가구역 지정이 해제된 2011. 5. 31.까지 원고와 ○○○○개발은 이 사건 매매계약에 대하여 관할관청으로부터 토지거래허가를 받지 못하였음을 알 수 있는바, 그렇다면 이 사건 매매계약은 여전히 유동적 무효의 상태로 남아 있어 원고의 위 해제 의사표시는 법적으로 효력이 없으므로, 결국 2011. 5. 31.까지 이 사건 계약금이 위약금으로 대체되어 원고에게 기타소득으로 귀속되었다고 볼 만한 근거가 없다.

나아가, 원고는 이 사건 토지에 관한 토지거래허가구역 지정이 해제되어 이 사건 매매계약이 확정적으로 유효가 된 2011. 5. 31. 이후에는 자신의 의무이행을 제공하면서 ○○○○개발에 대금지급을 최고하고 ○○○○개발이 이에 응하지 아니한 경우 이 사건 매매계약에 해제의 의사표시를 적법・유효하게 할 수 있는 지위에 있었다고 할 것이나, 위 2011. 5. 31.부터 이 사건 처분의 과세기간 종기인 2011. 12. 31.까지 사이에 원고가 ○○○○개발에 대하여 적법・유효한 해제의 의사표시를 하였다고 인정할 증거가 없다.

따라서 2011년 귀속 소득세의 과세기간인 2011. 1. 1.부터 2011. 12. 31.까지 사이에 이 사건 매매계약이 ○○○○개발의 귀책사유를 이유로 하는 원고의 적법한 해제의 의사표시에 따라 해제되어 이 사건 위약금이 원고에게 귀속되었다고 볼 수 없으므로(원고는 ○○○○개발의 잔금 지급의무 불이행을 이유로 이 사건 매매계약에 대한 해제의 의사표시를 한 2009년 6월부터 이미 이 사건 매매계약을 해제하고 이 사건 계약금을 위약금으로 자신에게 귀속시킬 의사를 가지고 있었던 것으로 보이기는 하나, 계약금이 위약금으로 대체됨으로써 소득세법상 기타소득으로 귀속되기 위해서는 법률상 계약이유효하게 해제된 경우여야 하므로, 위와 같은 사정만으로 이 사건 매매계약이 확정적으로 유효가 되는 시점인 2011. 5. 31. 이 사건 계약금이 위약금으로 대체되어 원고에게 기타소득으로 귀속되었다고 볼 수는 없다), 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 처분 중 가산세 부과 부분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유

있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.