조심2011중0760 (2011.08.29)

단순교환을 하여 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당함

교환계약을 체결하면서 시가감정을 하지 아니한 점, 거래가액 등에 관하여는 아무런 합의가 되어 있지 않은 점, 교환토지들은 다수 필지의 토지로 각 토지의 현황이 모두 달라 그 객관적 가치가 동일하다고 보기 어려운 점 등에 비추어 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당함

소득세법 제96조

2011구단2369 양도소득세부과처분취소

공XX

고양세무서장

2012. 3. 19.

2012. 4. 16.

1. 피고가 2011. 1. 4. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고와 XX관광 주식회사(이하 '소외 회사'라고 한다)는 1997. 7. 26. 아래와 같은 내용의 '부동산 매매 및 교환 가계약(이하 '이 사건 교환계약'이라고 한다)'을 체결 하였다.

- 원고 소유의 고양시 덕양구 XX동 산 000 임야 5,058㎡(이하 '교환양도토지' 라고 한다)와 소외 회사 소유의 ⅰ) 고양시 덕양구 OO동 000-0 답 2832㎡, ii) 같은 동 000-0 전 27㎡, iii) 같은 동 000-0 전 205㎡, iv) 같은 동 000-0 전 773㎡, v) 같은 동 000-0 임야 186㎡, vi) 같은 동 000-00 임야 298㎡, ⅶ) 고양시 XX동 000 전 1762㎡ 중 737㎡를 교환하기로 함 {이하 소외 회사 소유의 위 토지들을 합하여 '교환취득토지' 라고 하고, 위 i), ii) 토지를 '이 사건 쟁점 토지' 라고 한다}

- 원고와 소외회사는 교환양도토지와 교환취득토지를 면적 대비 1:1로 교환하기로 함

- 원고는 위 교환 후 남게 되는 소외 회사 소유의 고양시 XX동 000 전 1762㎡ 중 1025㎡(이하 '비교대상토지' 라고 한다)를 공시지가의 1.5배로 계산된 금원인 000원에 소외 회사로부터 매수하기로 함

- 원고는 비교대상토지의 매매대금 중 계약금 000원은 1997. 9. 4.에, 중도금 000원은 경계측량을 마친 후에, 잔금 000원은 교환양도토지와 교환취득토지 및 비교대상토지의 등기이전에 필요한 서류를 교환할 때 지급함

나. 원고와 소외 회사는 1997. 9. 4. 이 사건 교환계약을 토대로 이 사건 교환양도토지와 교환취득토지에 관한 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라고 한다)을 체결하였다.

다. 원고는 비교대상토지에 대한 매매계약에 따라 소외 회사에게 1997. 9. 4. 계약금 000원을, 같은 해 10. 21. 중도금 000원을 각 지급하였고, 나머지 잔금 및 교환양도토지의 이전등기에 필요한 서류의 이행제공을 하였음에도 소외 회사에서 수령을 거절하였다. 이에 원고는 2005. 7. 25. 소외 회사 및 양AA을 피공탁자로 정하여 의정부지방법원고양지원 2005년 금 제1994호로 잔금 000원을 공탁하였다.

라. 그럼에도 소외 회사가 이 사건 교환계약 및 매매계약의 내용을 이행하지 아니하자, 원고는 소외 회사 및 양AA을 상대로 교환취득토지 및 비교대상토지에 관하여 소유권이전등기를 구하는 소송을 제기하였으나(의정부지방법원고양지원 2006가합2162호) 2007. 4. 18. 패소판결을 받았고, 이에 불복하여 서울고등법원 2007나47393호로 항소하여 2008. 2. 5. 항소인용판결을 받았다. 소외 회사 및 양AA은 위 항소심 판결에 불복하여 대법원 2008다23057호로 상고하였으나 2008. 5. 29. 상고기각되어 위 항소심 판결이 그대로 확정되었다.

마. 한편, 한국토지공사는 2007. 10. 9. 이 사건 쟁점 토지를 수용하면서 수용보상금 으로 000원을 공탁하였다.

바. 원고는, 이 사건 쟁점 토지의 취득가액을 '환산가액'으로 적용하고 필요경비를 개산공제액으로 계산하여, 2010. 11. 4. 피고에게 양도소득세 000원을 신고하였고, 그 다음날 위 양도소득세 000원을 납부하였다.

사. 이에 대하여 피고는, 비교대상토지의 단위 면적당 매매가액인 49,050원/㎡ (000원 ÷ 1025㎡)을 이 사건 쟁점 토지의 단위면적당 실제취득가액으로 볼 수 있다는 이유로, 2011. 1. 4. 원고에게 2007년 귀속 양도소득세 000원을 결정 ・ 고지(이하 '이 사건 처분'이라고 한다)하였다.

아. 원고는 2011. 2. 14. 이 사건 처분에 대하여 조제심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2011. 8. 29. 위 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9, 12호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고의 이 사건 쟁점 토지의 취득 원인은 단순한 교환거래에 불과하고 교환양도토지, 교환취득토지 및 비교대상토지에 대한 시가감정을 하지 않았으므로 이 사건 쟁점 토지에 대하여 실지거래가액을 확인할 수 없고 또한 이 사건 쟁점 토지에 관한 매매사례가액과 감정가액이 존재하지 아니하므로 이 사건 쟁점 토지에 대한 취득가액은 환산가액에 의하여 산정할 수 밖에 없다. 또한 이 사건 쟁점 토지에 대한 취득가액을 환산가액에 의하여 산정하는 이상 필요경비에 관한 개산공제액이 인정되어야 한다. 그럼에도 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다 (대법원 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결 등 참조). 그리고 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 참조).

(2) 이 사건에 있어 쟁점은 피고가 비교대상토지의 단위면적당 매매가액을 기준으로 이 사건 쟁점 토지의 실제취득가액을 계산하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분이 과연 적법한 것인지 여부에 있으므로, 비교대상토지의 단위면적당 매매가액을 그대로 이 사건 쟁점 토지의 단위면적당 실제취득가액으로 볼 수 있는지에 관하여 보건대, 위에서 거시한 각 증거 및 갑 제10, 11호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 원고와 소외 회사 사이에 체결된 이 사건 교환계약은 교환양도토지와 교환취득토지의 상호 교환을 주된 목적으로 하여 체결된 것이고, 다만, 면적이 차이나는 부분에 대하여는 원고가 소외 회사로부터 차이나는 면적을 매수하여 정산하기로 한 점, ② 원고와 소외 회사는 비교대상토지의 매매대금을 공시지가의 1.5배로 계산하기로 합의하였는데, 위와 같이 합의된 금원이 비교대상토지의 객관적인 금전가치를 표상하는 것으로 보기는 어려운 점, ③ 이 사건 교환계약에 의하면 교환양도토지와 교환취득토지는 면적 대비 1:1로 교환하기로 되어 있었으나, 그 거래가액 등에 관하여는 아무런 합의가 되어 있지 않은 점(이 사건 교환계약에서 교환양도토지나 교환취득토지의 각 필지에 대한 가액을 정하지 아니하였다), ④ 교환양도토지와 교환취득토지는 다수 필지의 토지로서 각 토지의 현황이 모두 달라 그 객관적인 가치가 동일하다고 보기 어려운 점, ⑤ 원고와 소외 회사는 이 사건 교환계약을 체결하면서 교환양도토지나 교환취득토지 및 비교대상토지에 관하여 시가감정을 하지 아니한 점, ⑥ 실지양도가액은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는데, 원고가 이 사건 쟁점 토지를 취득할 당시 소외 회사에게 실제로 지급한 매매대금이 없었을 뿐만 아니라 이 사건 쟁점 토지의 취득에 대한 반대급부의 명목 하에 지급하기로 약정한 금원도 없었던 점, ⑦ 더 나아가 이 사건 쟁점 토지와 비교대상토지는 이용 상황, 지형지세, 형상 등 여러 면에서 차이가 있고 이에 따라 개별공시지가 역사 상당한 차이가 있는 등 통일성 ・ 유사성이 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면 비교대상토지의 단위면적당 매매가액을 이 사건 쟁점 토지의 단위면적당 실제취득 가액으로 보기는 어렵다고 할 것이다.

(3) 따라서 비교대상토지의 단위면적당 매매가액을 기준으로 이 사건 쟁점 토지의 실제취득가액을 계산하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.