[2] 수개의 부동산을 일괄 거래함으로써 각각의 실지거래가액에 대한 구분이 불가능한 경우, 자산별 실지거래가액의 계산 방법

[2] 수개의 부동산을 일괄 거래한 경우에 그 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각각의 실지거래가액에 대한 구분이 불가능한 때에는 구 소득세법시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14083호로 개정되기 전의 것) 제170조 제2항 에 따라 양도자산별 기준시가에 비례하여 안분계산하는 방법으로 각각의 실지거래가액을 계산할 수 있다.

1. 원심이 적법하게 확정한 사실에 의하면, 원고는 1988. 12. 26. 소외 박문규와 사이에 원고 소유인 서울 송파구 가락동 479, 479의 1 양 지상 가락상가 라동 201호 연건평 487.57㎡(이하 목욕탕 건물이라 한다)를 금 530,000,000원으로, 위 박문규 소유인 서울 관악구 봉천동 930의 36 대 196.7㎡ 및 그 지상 주택 및 점포 연면적 227.44㎡(이하 이 사건 부동산이라 한다)를 금 250,000,000원으로 각 평가하여 교환하기로 하는 교환계약을 맺으면서 위 각 부동산에 관하여 각자가 부담하고 있는 채무를 판시와 같이 신소유자들이 면책적으로 인수하기로 하고, 그 차액 금 39,700,000원은 위 박문규가 원고에게 계약당일 금 20,000,000원을 지급하고 나머지 잔대금 19,700,000원을 1989. 1. 30.까지 지급하기로 약정하였는데, 위 잔금이 그 약정일보다 빠른 1988. 12. 말경 수수되고 각각 그 소유권이전등기에 필요한 서류를 교환하게 됨 에 따라, 위 박문규는 목욕탕 건물에 관하여 1988. 12. 31.에, 원고는 이 사건 부동산에 관하여 1989. 1. 17. 각 소유권이전등기를 마친 사실, 위 박문규는 1989. 1. 12.경 원고로부터 목욕탕 건물을 명도받아 목욕탕을 운영하기 시작하였으나 목욕탕 내의 방수가 제대로 되지 않고, 영업실적이 좋지 않다는 이유로 원고에게 위 교환계약의 해제 및 손해배상을 요구하였으나, 원고는 이미 이 사건 부동산을 담보로 대출을 받은 뒤라서 원상회복을 시켜줄 수 없었기 때문에 1989. 5. 초 위 박문규와 사이에 위 교환계약을 합의해제하여 목욕탕 건물은 원고 앞으로 소유권이전등기를 환원시키고 이 사건 부동산은 원고가 새로 매수하는 것으로 하되, 목욕탕 하자로 인한 손해배상금을 포함하여 금 335,000,000원을 위 박문규에게 지급하기로 약정 하고, 그 무렵 위 박문규에게 위 금원을 모두 지급하고 목욕탕 건물에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실을 인정할 수 있다.

사실관계가 위와 같다면, 이 사건 부동산에 대한 대금청산은 1988. 12. 말경 이루어져 그 소유권이전등기에 필요한 서류까지 교부되었으므로 원고의 이 사건 부동산의 취득시기는 위 잔금청산일인 1988. 12. 말경으로 보아야 할 것 인바, 이와 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 원심판결에 소론과 같이 취득시기 등에 대한 법리오해의 위법이 없으며, 소론이 들고 있는 대법원 판결들은 매매대금의 청산이 이루어지지 않은 상태에서 계약이 해제되었거나, 계약해제로 인한 원상회복의 방법으로 소유권이전등기를 하여 준 것이 양도소득세과세대상인 자산의 양도에 해당되지 않는다는 것으로서 모두 이 사건과 사안을 달리하는 것이므로 원심의 위와 같은 판단이 위 판례들에 반하는 것이라고 볼 수도 없다. 논지는 이유 없다.

2. 구 소득세법(1993. 12. 31. 법률 제4661호로 개정되기 전의 것. 이하 '법'이라고만 한다) 제23조 제1항 , 제2항 , 제4항 , 제45조 제1항 제1호 , 같은법시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14083호로 개정되기 전의 것. 이하 '영'이라고만 한다) 제170조 제4항 제3호 등의 각 규정은, 자산을 양도한 경우 그 양도차익을 산정함에 있어 종래의 실지거래가액 원칙으로부터 기준시가 원칙으로 전환함을 선언한 것이므로, 자산을 양도한 경우에 자산의 양도차익예정신고나 과세표준확정신고가 없거나 그 신고시 실지거래가액을 증명하는 증빙서류의 제출이 없었던 경우 또는 그 신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 취득가액 또는 양도가액 중 어느 하나만의 실지거래가액이 확인되는 경우 및 신고시 제출한 증빙서류가 신빙성이 없어 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 만한 자료가 되지 못한다고 인정되는 경우에는, 그 뒤 실지거래가액이 확인되더라도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고 실지거래가액에 의할 것은 아니다( 대법원 1992. 2. 28. 선고 91누9800 판결 , 1995. 6. 13. 선고 95누580 판결 , 1996. 5. 10. 선고 95누13807 판결 , 1996. 12. 10. 선고 96누4022 판결 등 참조).

원심은, 원고가 이 사건 부동산을 양도하고 그 양도차익예정신고를 하면서 이 사건 부동산의 취득가액을 335,000,000원으로 신고하고 그에 대한 증빙서류로서 갑 제4호증을 제시하였으나, 위 취득가액에는 당초의 교환계약의 목적물인 목욕탕의 하자로 인한 손해배상금이 포함되어 있어 위 금액을 전액 이 사건 부동산의 취득 당시의 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로, 이 사건 부동산의 양도는 영 제170조 제4항 제3호 의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 예외적인 경우에 해당하지 아니하고, 한편 이 사건 부동산 양도 당시의 실지거래가액은 양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 확인되지만, 이 사건 부동산의 양도가 영 제170조 제1항 단서에서 정한 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 소정의 방법으로 환산한 가액에 의하여 결정하는 예외적인 경우에 해당하지 아니한다는 이유로, 결국 이 사건 부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 그 기초가 되는 취득가액이나 양도가액은 모두 영 제170조 제1항 본문에 따라 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 판단하였다.

기록과 위에서 본 법리에 비추어 보면, 원심의 위 인정판단은 정당하고, 이 사건 부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 그 기초가 되는 취득가액이나 양도가액은 모두 영 제170조 제1항 단서에 따라 실지거래가액에 의하여 산정하여야 한다는 소론은 원심판결을 잘못 이해하였거나 원심인정과 상치되는 사실을 전제로 원심판결을 비난하는 것에 불과한 것이라 할 것이므로, 원심판결에 소론과 같이 양도차익의 산정에 관한 법리오해의 위법이 없다. 논지도 이유 없다.

3. 수개의 부동산을 일괄 거래한 경우에 그 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각각의 실지거래가액에 대한 구분이 불가능한 때에는 영 제170조 제2항 에 따라 양도자산별 기준시가에 비례하여 안분계산하는 방법으로 각각의 실지거래가액을 계산할 수 있는 것 인바( 대법원 1995. 7. 14. 선고 95누2432 판결 , 1995. 9. 29. 선고 95누7246 판결 등 참조), 기준시가에 의하여 이 사건 부동산의 양도차익을 산정하여야 한다는 원심판단에는 이 사건 부동산의 토지가액과 건물가액을 안분계산 방법에 따라 계산한 후 양도차익이 산정되어야 한다는 원고의 주장을 배척한 취지가 포함된 것으로 볼 수 있으므로, 원심판결에 이 점에 관한 판단을 유탈한 잘못이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.