[2] 평가대상 토지가 감정평가 기준시점 당시 용도지역이 경지지역 및 산림보존지역, 지목이 전·답이고 현황은 공장설립공사를 진행중인 상태에 있는 경우, 용도지역 및 지목이 동일한 표준지를 선정한 뒤 형질변경허가를 받은 점을 개별요인으로 참작하여 감정평가한 것이 합리성과 적정성을 갖추었다고 볼 수 있는지 여부(적극)

[2] 비상장주식의 인수로 인한 이익의 증여의제 당시 평가대상 토지의 용도지역은 경지지역 및 산림보존지역이었고 지목은 전 및 답이었으며, 그 현황은 공장설립공사를 진행중인 상태인 경우, 감정평가가 지가공시및토지등의평가에관한법률 등 관계 법령이 정한 감정평가의 기준에 따라 평가대상 토지와 용도지역 및 지목이 동일한 표준지를 선정한 뒤 여기에 공장부지로 전용가능한 형질변경허가를 얻은 토지라는 점을 개별요인으로 참작하여 평가대상 토지의 시가를 평가하고 그 평가기준과 방법을 감정평가서에 명시하였다면 이는 합리성과 적정성을 갖춘 감정평가라고 할 수 있다.

1. 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제9조, 제22조, 구 감정평가에관한규칙(1994. 3. 24. 건설부령 제460호로 개정되기 전의 것) 제17조에 의하면, 토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도·지목·주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률·도매물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 할 것이므로, 평가대상 토지에 대한 표준지를 선정함에 있어 인근에 용도·지목·주변환경 등이 동일한 표준지가 있으면 이를 표준지로 할 것이지만, 그렇지 아니하는 경우에는 용도지역이 같은 표준지를 선정함이 상당하다 할 것이고, 그 경우 표준지와 당해 수용대상 토지의 위치·이용상황·주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역 요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다 할 것이다(대법원 1992. 9. 14. 선고 91누8722 판결, 1993. 3. 12. 선고 92누10616 판결, 1993. 11. 12. 선고 93누8344 판결 등 참조).

2. 이 사건 기록에 의하면, 이 사건 비상장주식의 인수로 인한 이익의 증여의제 당시 이 사건 제1토지의 용도지역은 경지지역 및 산림보존지역이었고 지목은 전 및 답이었으며, 그 현황은 소외 대일산업 주식회사가 공장설립공사를 진행중인 상태였음을 알 수 있는데, 피고가 이 사건 과세처분의 기초로 삼은 태평양 감정평가법인의 감정평가서(갑 제5호증의 2)는 이 사건 제1토지를 모두 공장용지로 봄으로써 용도지역을 달리하는 표준지를 선정한 것으로 보일 뿐만 아니라 선정된 표준지를 감정평가서상 구체적으로 특정하지 아니하는 등 구 지가공시및토지등의평가에관한법률 등 관련 법령이 정한 감정평가의 기준에 따르지 아니한 것으로서 합리성과 적성성을 갖추었다고 보기 어려운 반면, 원심 감정인 경일 감정평가법인의 감정 결과는 구 지가공시및토지등의평가에관한법률 등 관계 법령이 정한 감정평가의 기준에 따라 이 사건 제1토지와 용도지역 및 지목이 동일한 표준지를 선정한 뒤 여기에 공장부지로 전용가능한 형질변경허가를 얻은 토지라는 점을 개별요인으로 참작하여 이 사건 제1토지의 시가를 평가하고 그 평가기준과 방법을 감정평가서에 명시한 것으로서 합리성과 적정성을 갖춘 감정평가라고 할 수 있다 .

따라서, 원심이, 이 사건 주식 자체에 저당권 또는 질권이 설정된 바 없음이 들어 구 상속세법(1993. 12. 31. 법률 제4662호로 개정되기 전의 것) 제9조 제4항에 의하여 소외 대일산업 주식회사의 이 사건 제1토지에 근저당권을 설정할 당시에 평가한 태평양 감정평가법인의 감정가액을 기초로 위 토지의 가액을 산정하고 이에 터잡아 이 사건 주식의 1주당 가액을 평가한 것은 위법하다고 판단하면서, 그 판시와 같이 위 각 감정가액 산정의 기초가 된 사정을 확정한 뒤 위 각 감정가액 중 원심 감정인 경일 감정평가법인의 감정 결과를 채택하여 이를 기초로 산정한 1주당 가액을 원고의 인수가액과 비교·판단한 것은 정당하고, 거기에 이 사건 제1토지에 근저당권을 설정하면서 감정평가한 가액이 시가에 해당하는지를 묻지 않고 당연히 배제된다고 단정하였다거나 감정평가서의 기재를 배척하는 합리적 이유를 명시하지 아니한 잘못이 있다고 할 수 없으며, 위 감정평가가 이 사건 증여의제의 시기 이후 상당기간 경과 후에 이루어진 소급감정이라 하여 달리 볼 것은 아니므로, 원심판결에 피고가 상고이유로서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다 할 것이다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.