나. 건물임대차보증금 반환채권에 대한 전부명령의 효력범위

나. 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있을 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로서 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 전부명령에서의 제3채무자는 그와 채무자사이에서 전부명령송달시까지에 발생한 사유로써만 전부채권자에게 대항할 수 있고 그 이후에 발생한 사유로써는 대항할 수 없다고 전제한 다음, 그 전부채권이 건물임대차계약의 종료시 목적물반환채무와 동시이행관계에 있는 임대차보증금 반환채권인 이 사건의 경우에 있어서도 위 임대차보증금 반환채권과 상계할 수 있는 연체차임등 채권의 범위는 전부명령송달시까지에 이미 이행기가 도달한 것에 한한다고 판단하였다.

건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도 의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차 종료후에 임차건물을 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생하고 이와 같은 임차보증금을 피전부채권으로하여 전부명령이 있은 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로써 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이다.

따라서 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이며 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다고 할 것이다. ( 당원 1976.8.24 선고 76다1032 판결 ; 1964.11.24 선고 64다864 판결 ; 1987.6.9 선고 87다68판결 참조)그럼에도 불구하고 원심이 위 임대차보증금 반환채권과 상계할 수 있는 범위는 전부명령송달시까지 상계적상에 있었던 연체차임 등 채권에 한하고 그 이후에 변제기가 도래한 채권으로서는 상계할 수 없다고 판단하였음은 임대차보증금 반환채권이 전부채권인 전부명령에 있어서 제3채무자가 전부채권자에게 대항할 수 있는 범위에 관한 법리를 오해하였다고 아니할 수 없고, 이 점을 지적하는 논지는 이유있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.