2018다288969 소유권이전등기

1. A

2. B

원고들 소송대리인 법무법인 제민

담당변호사 노희범, 박윤정

C

소송대리인 변호사 이국재

서울중앙지방법원 2018. 10. 26. 선고 2017나20172 판결

2019. 3. 28.

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 의견서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 채택증거들에 의하여 아래와 같은 사실들을 인정하였다.

(1) 원고 A과 피고, E, F, G, D(이하 이들을 통틀어 '공동투자자들'이라 한다)는 고등학교 선후배 사이이고, 원고 B은 원고 A의 배우자이다.

(2) 공동투자자들은 공동사업으로 제주도에 있는 토지를 구입하고 그 토지에 건물을 지어 펜션업을 영위하기로 약정한 다음, 2001. 4. 19. 공동투자금으로 이 사건 제1, 2 토지를 매수하면서 피고 명의로 매매계약을 체결하고 같은 달 24. 그 소유권이전등기를 마쳤다.

(3) 공동투자자들은 공동투자금 등으로 이 사건 제1 토지 위에 이 사건 건물을 신축하여 2003. 12. 8. D 명의로 소유권보존등기를 마치고, 위 건물에서 'J'이라는 상호로 펜션업을 영위하였다.

(4) 한편 피고는 2014. 5. 23. 이 사건 제2 토지에 관하여 채권최고액 39,000,000원의 근저당권을 설정하고 30,000,000원을 대출받았다.

(5) 원고 A, E, F, G, D(이하 이들을 통틀어 '공동투자자들 중 5인'이라 한다)는 2015. 7.경 원고 A이 이 사건 제1, 2 토지와 이 사건 건물(이하 이를 통틀어 '이 사건 각 부동산'이라 한다)을 350,000,000원에 매수하기로 하는 이 사건 투자금 정산 약정서를 작성하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다.

(가) 이 사건 각 부동산에 대하여 공동투자자들 중 5인과 원고 A은 합의에 의하여 대금을 아래와 같이 원고 A이 공동투자자들 중 5인에게 지불하도록 한다.

1) 매매대금은 350,000,000원으로 한다.

2) E에 대한 정산금액을 41,847,420원으로, 피고에 대한 정산금액을 27,210,000원으로, 원고 A에 대한 정산금액을 50,007,410원으로, F에 대한 정산금액을 68,037,070원으로, G에 대한 정산금액을 39,567,420원으로, D에 대한 정산금액을 52,940,680원으로 정하여 총 정산금액을 279,610,000원으로 한다.

(나) 원고 A은 매매대금 중 '월세보증금(14,800,000원)'과 '주택융자금(28,000,000원)', '토지 융자금(30,000,000원)'을 합한 72,800,000원을 자기 책임 하에 처리하고 계약이행 중 발생하는 제세공과금 등을 부담한다.

(다) 원고 A은 '토지융자금 채무자'의 권리를 승계한다.

(6) 원고 A은 2015. 7. 29. 피고와 이 사건 제1 토지를 매매대금 20,000,000원에 매수하는 이 사건 제1 매매계약을 체결하면서, 위 매매대금 20,000,000원 중 계약금 1,000,000원을 제외한 잔금 19,000,000원이 원고 A에게 귀속하는 것으로 약정하였다. (7) 원고 A은 같은 날 피고와 이 사건 제2 토지를 매매대금 35,000,000원에 매수하기로 하는 이 사건 제2 매매계약을 체결하면서, 위 원고가 이 사건 제2 토지 등에 설

정된 근저당권 채권 잔액 30,000,000원을 대위하여 변제하고, 매매대금 잔액 32,000,000원 중 위 30,000,000원을 제외한 나머지 2,000,000원은 원고 A에게 귀속하는 것으로 약정하였다.

(8) 이에 원고 A은 같은 날 대출은행에 위 30,000,000원의 채무를 대신 변제하였고, 피고 명의의 이 사건 제2 토지에 관한 근저당권설정등기는 말소되었다.

(9) 이 사건 제2 토지의 농지취득자격증명 문제로 원고 A은 2015. 8. 28. 피고와 이 사건 제2 토지의 매수인을 원고 B으로 변경하는 내용의 이 사건 변경계약을 체결하였다.

나. 그런 다음 원심은, 이 사건 투자금 정산 약정 당시 피고의 서명날인을 받지 아니하였고, 이 사건 제1, 2 매매계약 및 이 사건 변경계약 당시의 이 사건 제1, 2 토지의 시가 합계가 224,630,400원 상당에 달함에도 매매대금 합계액은 55,000,000원으로 이에 훨씬 못 미칠 뿐만 아니라, 이 사건 투자금 정산 약정서에서 정한 토지 융자금 30,000,000원 이외에 피고에 대한 정산금 27,210,000원 조차 지급되지 아니하였다는 등의 이유로, 이 사건 제1, 2 매매계약 및 이 사건 변경계약은 원고들과 피고 사이의 진정한 매매의사에 의한 유효한 매매계약이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다고 판단하였다.

2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 그대로 수긍할 수 없다.

가. 처분문서는 성립의 진정함이 인정되는 이상, 법원은 처분문서의 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문인대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 한다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결, 대법원 2005.5.27. 선고 2004다60065 판결 등 참조), 그리고 법률행위가 통정허위표시라는 사실에 대하여는 이를 주장하는 사람에게 증명책임이 있다 (대법원 2001. 11. 27. 선고 2001다51626 판결, 대법원 2007. 7. 12. 선고 2005다39617 판결 등 참조).

나. 적법하게 채택된 증거들과 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(1) 공동투자자들 중 5인에 의하여 2015. 7.경 작성된 이 사건 투자금 정산 약정서에 의하면, 이 사건 각 부동산에 투자한 원금은 E가 31,760,000원, 피고는 27,210,000원, 원고 A은 39,920,000원, F이 57,949,658원, G이 29,480,000원, D가 42,853,260원이다. 공동투자자들 중 5인은 2015. 7.경 이 사건 각 부동산과 관련된 합계 72,800,000원의 상당의 채무(월세보증금 14,800,000원, 주택융자금 28,000,000원, 토지융자금 30,000,000원)를 원고 A이 승계함과 아울러 위 원고가 E, F, G, D의 위 투자원금에 각 10,087,416원을 더한 금액을 정산금으로 송금하여 합계 202,392,590원을 지급하는 한편, 이 사건 각 부동산에 관한 소유권을 원고 A에게 이전하는 내용으로 합의를 하였다.

(2) 원고 A은 E, D와 함께 2015. 7. 29. 피고를 만났고, 원고 A과 피고는 E, D가 있는 가운데서 이 사건 제1, 2 매매계약서를 작성하면서, 이 사건 제1 매매계약의 계약 금 1,000,000원과 이 사건 제2 매매계약의 계약금 3,000,000원이 수수된 바 없음에도, '계약 시 지불하고 영수한다'고 기재하였다.

(3) 한편 원고 A은 같은 날 피고에게 액면금 25,000,000원, 지급기일 2020. 7. 28.로 된 약속어음 1장을 발행하고, 위 약속어음에 관하여 법무법인 L 증서 2015년 제140호로 강제집행을 인낙하는 공정증서를 작성하여 주었다.다. 이러한 사실관계와 기록에서 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 적법하게 채택된 증거들만으로는 이 사건 제1, 2 매매계약이나 이 사건 변경계약이 원고들과 피고 사이의 진정한 의사에 의한 유효한 계약이 아니라는 점에 관한 증명이 이루어졌다고 보기는 어렵고, 오히려 피고가 이 사건 투자금 정산 약정서의 내용에 부합하는 이 사건 제1, 2 매매계약서에 서명함으로써 결과적으로 위 정산 약정을 사후에 추인함과 동시에 위 매매계약에서 정한 매도인의 의무도 모두 부담하기로 약정한 것으로 보는 것이 타당하다.

(1) 공동투자자들 중 5인 간에 2015. 7.경 체결된 이 사건 투자금 정산 약정 중 피고와 관련된 부분은, 원고 A이 피고 명의로 된 30,000,000원의 채무를 승계하거나 이를 변제함으로써 피고에 대한 정산금의 지급에 갈음하고, 이 사건 각 부동산의 소유권은 원고에게 귀속하게 한다는 내용이다. 한편 이 사건 제1, 2 매매계약 체결 당시 계약금 및 잔금 합계 25,000,000원(= 이 사건 제1 매매계약의 계약금 1,000,000원 + 이 사건 제2 매매계약의 잔금 19,000,000원 + 이 사건 제2 매매계약의 계약금 3,000,000원 + 이 사건 제2 매매계약의 잔금 중 2,000,000원)이 수수된 적이 없음에도, 계약금이 지급되었다거나 잔금은 매수인에게 귀속된다는 내용의 매매계약서가 작성되었고, 이러한 제1, 2 매매계약에 따르면 원고 A은 채무를 승계하거나 대위변제하는 방법으로 피고에게 30,000,000원을 지급할 의무가 있을 뿐이며, 이는 결국 이 사건 투자금 정산 약정서의 내용과 일치한다. 이러한 점을 고려하면, 피고는 2015. 7. 29. 이 사건 투자금 정산 약정을 추인함과 아울러 원고 A으로부터 30,000,000원을 지급받고 이 사건 각 부동산의 소유 명의를 원고 A에게 이전함으로써 원고 A 등 공동투자자들과의 동업관계를 모두 정리하려는 의사로서 이 사건 제1, 2 매매계약서를 작성한 것으로 보는 것이 상당하다.

(2) 원고 A이 피고에게 지급하였다고 평가할 수 있는 돈은 원고가 대위변제한 30,000,000원에 불과하기는 하다. 그러나 이 사건 각 부동산을 공동투자금으로 매수하였다는 점에 관하여는 피고도 다투고 있지 않고 있는바, 원고 A은 피고 명의의 위 30,000,000원의 채무를 포함한 합계 72,800,000원의 채무를 승계하는 한편, 다른 공동투자자들인 E, F, G, D에 대하여 정산금으로 합계 202,392,590원을 지급하기로 약정함으로써, 이 사건 각 부동산을 취득하기 위하여 모두 275,192,590원(= 72,800,000원 + 202,392,590원)을 부담하였고, 이는 2015. 7. 29. 또는 2015. 8. 28. 무렵 이 사건 제1, 2 토지의 시가 합계액 224,630,400원을 약 50,000,000원 초과한 금액이다. 결국 이 사건 제1, 2 토지의 시가와 이 사건 제1, 2 매매계약서의 매매대금이 큰 차이가 나게 된 이유는, 원고 A이 위 매매계약서에는 피고와의 정산내용만을 반영하고, 다른 공동투자자들에 대하여 부담하는 금전적 의무는 위 매매계약서가 아닌 이 사건 투자금 정산 약정서에 반영하였기 때문이다.

(3) 이 사건 약속어음의 발행과 관련하여 원고들과 피고 모두는 이 사건 제1, 2 토지의 소유 명의 이전 시에 발생할 수도 있는 양도소득세를 원고 A이 부담하기 위하여 발행된 것이라고 주장하고 있는데, 위 약속어음의 액면금 25,000,000원은 이 사건 제1, 2 매매계약 체결 당시 지급된 바가 없음에도 지급된 것으로 처리된 계약금 및 잔금 합계 25,000,000원과 일치한다. 한편 2015년 당시 이 사건 제1 토지의 개별공시지가는 17,160,000원으로 이 사건 제1 매매계약의 매매금액 20,000,000원과 비슷한 가액이고, 이 사건 제2 토지의 개별공시지가는 29,376,000원으로 이 사건 제2 매매계약의 매매금액 35,000,000원과 비슷한 가액이다. 이러한 점에 비추어 보면, 원고 A과 피고는 소유 명의 이전 과정에서 발생할 수도 있는 양도소득세와 이 사건 제1, 2 토지의 개별공시지가 등을 모두 고려하여 이 사건 제1 토지의 매매대금을 20,000,000원, 이 사건 제2 토지의 매매대금을 35,000,000원으로 기재한 것으로 보일 뿐이다.

라. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 제1, 2 매매계약이나 이 사건 변경계약이 원고들과 피고 사이의 진정한 의사에 의한 유효한 계약이 아니라고 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 처분문서의 증명력이나 증명책임에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리 · 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관안철상

박상옥

대법관노정희

주심대법관김상환