부동산 매수인의 의뢰로 매매계약 체결 및 대금 지급에 입회하는 등 부동산 거래에 참여하고 등기신청서류의 작성과 함께 등기신청을 대리한 법무사가 부담하는 의무의 내용 및 정도

법무사가 의뢰인으로부터 등기신청서류의 작성과 등기신청의 대리 등을 수임하였을 때에는 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 하는바, 일반인들이 법무사에게 등기신청의 대리 등을 의뢰하는 이유는 통상 법무사의 등기에 관한 전문적이고 기술적인 지식의 도움으로 복잡한 등기신청절차를 적정하게 처리하기 위한 것이라 할 것이므로, 부동산 매수인의 의뢰로 매매계약 및 대금 지급에 참여하는 등 부동산 거래관계에 관여하고 그에 따른 등기신청서류의 작성과 등기신청을 대리한 법무사는 그 등기신청과 관련된 한도 내에서는 등기부를 열람하여 등기의 목적과 관련된 권리관계를 확인하고, 이를 의뢰인에게 설명하고 필요한 조언 등을 할 의무가 있고, 형식적으로 소유권이전등기신청에 관한 서류를 작성하여 제출한 것만으로는 법무사가 수임인으로서의 의무를 다하였다고 할 수 없다.

법무사법 제2조 제1항 , 민법 제681조

주식회사 케이엠씨인터내셔널 (소송대리인 법무법인 세헌 담당변호사 정운외 2인)

피고

부산고법 2007. 10. 16. 선고 2007나3124 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 부산고등법원에 환송한다.

상고이유를 본다.

법무사가 의뢰인으로부터 등기신청서류의 작성과 등기신청의 대리 등을 수임하였을 때에는 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 하는바, 일반인들이 법무사에게 등기신청의 대리 등을 의뢰하는 이유는 통상 법무사의 등기에 관한 전문적이고 기술적인 지식의 도움으로 복잡한 등기신청절차를 적정하게 처리하기 위한 것이라 할 것이므로, 부동산 매수인의 의뢰로 매매계약 및 대금 지급에 입회하는 등 부동산 거래관계에 참여하고 그에 따른 등기신청서류의 작성과 등기신청을 대리한 법무사는 그 등기신청과 관련된 한도 내에서는 등기부를 열람하여 등기의 목적과 관련된 권리관계를 확인하고, 이를 의뢰인에게 설명하고 필요한 조언 등을 할 의무가 있고, 형식적으로 소유권이전등기신청에 관한 서류를 작성하여 제출한 것만으로는 법무사가 수임인으로서의 의무를 다하였다고 할 수 없다.

원심이 적법하게 채택한 증거들을 종합하면, 이 사건 부동산은 소외 1 등 20여 명의 공유자가 공유하고 있던 것으로서 각 공유지분의 이전과 제한물권의 설정 및 압류, 가압류 등으로 인하여 등기에 관한 전문가가 아니면, 권리관계의 확인조차 쉽지 않았던 사실, 원고는 공장부지 확장을 위해 이 사건 부동산 전부를 매수하기로 하고, 그 대금을 각 20분의 1 지분에 대하여 1억 9,000만 원으로 정하여 중고자동차매매상인 소외 2를 통하여 공유자들에게 매도를 권유한 사실, 원고는 2003. 11. 3. 공유자 중 1인인 소외 3과, 2003. 11. 18. 공유자 중 1인인 소외 4와 각 공유지분을 1억 9,000만 원에 매수하는 계약을 체결하고, 매매대금을 지급하였는데, 위 각 매매계약 당시 매매계약서의 작성은 피고의 사무실에서 피고의 사무원인 소외 5가 하였고, 이에 따른 소유권이전등기의 신청 역시 피고가 대리하여 2003. 11. 26. 각 지분소유권이전등기가 경료된 사실, 소외 5는 2003. 11. 29. 위 각 지분소유권이전등기가 경료된 등기부등본 2통을 발급받아 1통은 등기필증과 함께 원고에게 교부하고, 나머지 1통은 피고의 사무실에 보관한 사실, 원고는 2003. 12. 2. 소외 1로부터 이 사건 지분을 1억 9,000만 원에 매수하기로 하는 계약을 체결하면서 그 계약서는 전과 같이 피고의 사무실에서 소외 5가 작성하였는데, 당시 소외 5는 위와 같이 발급받은 2003. 11. 29.자 등기부등본이 있었음에도 2003. 10. 말경 발급받은 등기부등본을 이용하였기 때문에 2002. 5. 28.자 근저당권과 2003. 7. 29.자 담보가등기는 이를 확인하여 근저당권자와 가등기권자에게 직접 전화해서 피담보채무를 확인하고, 그에 해당하는 금원을 원고로부터 교부받아 피담보채무를 변제하고 말소등기신청을 하였으나 2003. 11. 1. 기입 등기된 가압류에 관하여는 아무런 조치도 취하지 않은 사실, 이 사건 지분의 매수 이후에도 피고가 이 사건 부동산의 공유지분에 대한 매매계약 4건에 관하여 등기업무 등을 위임받아 처리하였는데 그 중 2건에 대하여는 지분소유권이전등기뿐만 아니라 그에 관하여 설정되어 있던 근저당권에 관한 피담보채무의 변제와 말소등기업무도 아울러 처리한 사실, 그 후 가압류권자인 주식회사 새누리상호저축은행의 경매신청으로 이 사건 지분에 대하여 경매절차가 진행되고, 원고가 주식회사 새누리상호저축은행에게 가압류의 청구금액 상당액을 변제하자, 소외 5는 원고의 직원으로서 이 사건 지분에 관한 매매계약 등을 담당했던 소외 6에게 가압류등기를 미처 확인하지 못한 것에 대해서 자신의 실수를 인정한다고 말했던 사실을 알 수 있다.

앞서 본 법리와 위와 같은 사실관계에 의하면, 원고는 이 사건 지분에 대하여 제한물권 등 아무런 부담이 없는 소유권을 취득하기 위하여 피고로 하여금 이 사건 지분에 관한 권리관계를 확인하는 등의 업무를 수행하게 하려는 의도에서 이 사건 지분에 대한 매매계약 및 대금 지급시의 입회와 그에 따른 서류작성 및 등기신청의 대리를 의뢰하였다고 할 것이고, 따라서 피고는 원고가 이 사건 지분에 관하여 완전한 소유권을 취득할 수 있도록 위임 당시의 그에 대한 가압류나 제한물권 등의 부담을 확인하고 이를 말소하기 위하여 필요한 조치에 관하여 설명 및 조언 등을 할 의무가 있고, 이를 위하여 등기부를 다시 열람하는 등으로 권리관계를 확인할 필요가 있다고 할 것이며, 한 달여 전에 발급받은 등기부등본을 기초로 이 사건 지분에 관한 권리관계를 설명하고, 그에 따른 등기신청서류의 작성 및 제출을 한 것만으로는 수임인으로서 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다고 할 수는 없다.

그럼에도 불구하고, 원심은 피고가 위임받은 업무에는 이 사건 지분의 권리관계 분석을 포함하여 이 사건 지분에 설정되어 있는 일체의 제한물권이나 이에 준하는 등기의 말소등기업무는 포함되지 아니하였고, 피고에게 등기신청서류의 작성 및 등기신청의 대리 직전 발급받은 등기부등본의 열람 또는 전산을 통한 등기부열람 등의 방법으로 이 사건 지분에 제한물권 기타 이에 준하는 등기가 경료되어 있는지를 적극적으로 조사하고 확인하여야 할 의무가 없다고 판단하고 말았으니, 거기에는 법무사의 주의의무에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위배하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 아니할 수 없다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.