아파트에 관한 임대차계약이 통모에 의한 허위의 의사표시이거나 임차인이 실제로는 아파트를 인도받지 아니하였음에도 불구하고 임차보증금을 배당받기 위하여 임차인의 형식만을 갖추어 배당요구를 한 가장임차인이라고 볼 여지가 충분하다고 본 사례

아파트에 관한 임대차계약이 통모에 의한 허위의 의사표시이거나 임차인이 실제로는 아파트를 인도받지 아니하였음에도 불구하고 임차보증금을 배당받기 위하여 임차인의 형식만을 갖추어 배당요구를 한 가장임차인이라고 볼 여지가 충분하다고 본 사례.

민사소송법 제187조 , 제393조 , 주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제3조의2 제2항

주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 율촌 담당변호사 장영기 외 1인)

피고 (소송대리인 변호사 김동묵)

서울고법 1999. 11. 9. 선고 98나44088 판결

원심판결을 파기한다. 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 원고는 소외 1, 소외 2, 주식회사 다덕종합건설에 대한 합계 금 3억 7,000만 원의 대출금 채권에 대한 담보로 소외 1 소유의 이 사건 아파트에 관하여 1996. 4. 3. 채권최고액 금 1억 3,000만 원, 채무자 소외 1, 근저당권자 원고로 된 근저당권설정등기와 채권최고액 금 2,600만 원, 채무자 소외 2, 근저당권자 원고로 된 근저당권설정등기를 각 경료한 후, 위 대출원금 및 이자의 상환이 지체되자 위 각 근저당권에 기하여 서울지방법원 97타경23380호로 이 사건 아파트에 대한 임의경매를 신청하여 진행된 경매절차에서, 소외 3이 1997. 8. 27. 이 사건 아파트를 대금 2억 1,100만 원에 낙찰받아 경락대금을 완납한 바 있는데, 피고가 이 사건 아파트를 임차보증금 1억 3,000만 원, 임차기간 1996. 4. 1.부터 12개월간으로 임차하고 같은 날 확정일자를 부여받은 임차인이라고 하여 그 임차보증금의 배당요구를 하자, 경매법원이 1997. 10. 17. 배당기일에 피고를 원고보다 선순위에 있는 채권자로 보아 경락대금에서 집행비용을 공제한 나머지 금 208,091,202원 중 원·피고보다 선순위 채권자인 소외 동작구청장에게 금 1,016,830원, 반포세무서장에게 금 24,994,550원을 먼저 배당하고, 그 다음 순위로 피고에게 청구금액 금 130,000,000원 전액을, 마지막으로 원고에게 청구금액 중 배당 잔여액 금 52,079,822원을 배당하는 것으로 배당표를 작성하였으며, 이에 원고가 배당기일에 출석하여 배당이의를 하고 그로부터 7일 이내인 같은 달 22일 제1심법원에 이 사건 배당이의의 소를 제기한 사실을 인정하고 있다.

나아가서 피고의 위 임대차계약서는 허위로 작성된 것으로서 피고는 소외 1과 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결한 사실이 없으며, 그렇지 않더라도 피고는 원고 명의의 위 근저당권설정등기가 경료된 1996. 4. 3. 이전에는 이 사건 아파트를 인도받아 이를 점유한 사실이 없어 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖추지 못하였으므로, 근저당권자인 원고가 피고보다 선순위 채권자라고 할 것임에도 불구하고 피고가 원고보다 선순위 채권자임을 전제로 한 위 배당표의 배당은 위법하다는 원고의 주장에 대하여 그 판시와 같은 인정 사실만으로는 피고가 소외 1과 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결한 사실이 없다거나, 1996. 4. 3. 이전에는 이 사건 아파트를 인도받아 이를 점유한 사실이 없다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없고, 오히려 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 피고는 1996. 3. 25. 소외 1로부터 보증금 1억 3,000만 원에 이 사건 아파트를 임차하였는데, 당시 피고, 소외 1 및 이미 이 사건 아파트를 임차하여 거주하여 오던 소외 4를 대리한 그의 장인 소외 5의 3자 사이에 피고는 소외 1에게는 위 보증금 중 금 5,000만 원을 지급하고, 나머지 금 8,000만 원은 소외 4의 전세보증금 반환채무를 피고가 인수하는 것으로 갈음하기로 하되, 소외 4가 새로 집을 구입할 때까지는 당분간 방 3개로 된 이 사건 아파트 중 방 2개를 사용하면서 거주하도록 하고, 소외 4가 새 집으로 이사할 때에 위 금 8,000만 원을 지급하기로 약정하였으며, 피고는 처와의 불화 등으로 1996. 4. 1. 혼자 전입신고를 하고 이 사건 아파트에 입주하여 소외 4의 가족이 사용하지 않는 현관 옆방에 거주하다가 같은 해 12월 16일 피고의 딸인 소외 6도 전입신고를 하였으며, 소외 4는 위 약정에 따라 이 사건 아파트에 계속해서 거주하다가 1997. 2. 26. 무렵 피고로부터 위 금 8,000만 원을 모두 지급받고 다른 곳으로 이사한 사실 등을 인정하고, 피고는 실제로 소외 1과 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결하였고 원고의 근저당권설정등기 경료 전에 그 계약서에 확정일자를 받고 주민등록을 마쳤을 뿐만 아니라, 이 사건 아파트에 입주함으로써 인도까지 받았으므로, 소정의 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인인 피고가 이 사건 배당에 있어서 원고보다 선순위 채권자라고 하여, 원고의 이 사건 청구를 배척하고 있다.

2. 그런데 기록에 의하면, 피고와 소외 1 사이에 1996. 3. 25. 이 사건 아파트에 관하여 전세보증금 1억 3,000만 원, 임차기간 1996. 4. 1.부터 12개월로 한 임대차계약서가 작성되고, 그 임대차계약서에 1996. 4. 1.자로 확정일자를 부여받았으며, 피고가 1996. 4. 1. 이 사건 아파트를 주소지로 전입신고를 마친 사실은 알아 볼 수 있으나, 원심이 피고가 주택임대차보호법상 대항력을 갖추지 못하였다는 원고의 주장을 배척하고, 피고는 위 임대차계약서에 기재된 바와 같이 소외 1과 실제로 임대차계약을 체결하였을 뿐만 아니라, 주택임대차보호법상 대항력을 적법하게 갖추었다고 판단한 조치는 다음과 같은 여러 가지 점에 비추어 수긍하기 어렵다.

첫째, 원심이 인정한 사실관계에 의하면 이 사건 임대차계약은 이 사건 근저당권의 설정에 임박하여 계약체결일로부터 1주일 만에 중도금과 잔금의 지급 및 주택의 인도 등 계약의 이행이 모두 이루어졌다는 것이고, 또 임차인인 피고는 소유자 소외 1과 보증금 1억 3,000만 원의 임대차계약을 체결하고 소외 1에게 보증금 5,000만 원을 현실적으로 지급하고 소외 4에게 금 8,000만 원의 채무를 부담하면서 이 사건 아파트 중 현관 옆의 방 1칸에 입주하였으며 소외 4도 그의 보증금을 전혀 돌려받지 아니하고 임차인으로서 소유자에 대한 대항력을 포기한 상태에서 이 사건 아파트의 방 1칸을 피고에게 입주하도록 하였다는 것인바, 일반적으로 이와 같은 내용의 임대차거래는 흔히 볼 수 있는 정상적인 거래형태가 아닐 뿐만 아니라, 위와 같이 계약의 체결로부터 단기간 내에 이행을 완료하는 것은 매우 이례적인 것인데 이 사건 근저당권의 설정 직전에 이와 같이 이례적인 임대차계약이 체결되었다는 점에서 이 사건 임대차계약이 진정하게 체결된 것인지 의심의 여지가 많다고 할 것이다.

더욱이 기록에 의하면 피고는 이 사건 근저당권의 채무자인 소외 2 및 피고의 형 소외 7과 함께 소외 2가 대표이사로 있는 주식회사 다덕종합건설의 원고에 대한 대출금채무를 연대보증한 바가 있는데(기록 49면), 소외 1도 주식회사 다덕종합건설에 근무하고 있었음을 알 수 있는바(기록 341면), 이와 같은 피고와 소외 1 및 소외 2 등의 관계에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약은 위와 같은 의심을 받을 여지가 충분한다.

둘째, 원심이 채용한 갑 제10호증(확인서)과 갑 제12호증(주민등록초본)의 기재에 의하면, 임금하는 소외 1이 이 사건 아파트를 매수한 후인 1996. 3. 16. 서울 동작구 (주소 1 생략)로 전출하였다가 이 사건 임대차계약의 체결일인 같은 해 3월 25일 다시 이 사건 아파트를 주소지로 전입신고를 하였고, 임금하는 같은 해 3월 29일 원고가 이 사건 근저당권의 설정을 위하여 저당목적물인 이 사건 아파트를 방문하여 임대차관계를 조사할 당시 "그 가족 3인이 이 사건 아파트의 소유자인 소외 1과 임대차계약 없이 이 사건 아파트에 거주하고 있으며 차후 원고의 대출과 관련하여 임대차 문제가 발생할 경우 일체의 책임을 진다."는 내용의 확인서를 작성하고 소외 1이 이에 서명날인하여 원고에게 교부하였음을 알 수 있는바, 원심이 인정한 사실관계와 같이 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 소외 4의 장인인 소외 5가 소외 4를 대리하여 피고 및 소외 1과 사이에 이 사건 임대차계약에 따른 보증금의 지급방법 등에 관한 합의를 하였다면, 소외 1은 물론 소외 4나 그의 처 임금하로서도 이 사건 아파트에 관한 임대차관계에 관하여 구체적인 내용을 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 당시 임금하나 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약의 체결 사실을 숨기기 위하여 의도적으로 허위의 문서를 작성하여 원고에게 교부하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 이상, 피고와 소외 1 및 소외 4 사이에 위와 같은 내용의 진정한 합의가 있었다고 보기는 어렵다.

셋째, 이 사건 임대차계약의 체결 당시 피고와 소외 1 및 소외 4 사이에 피고가 소외 1에게 금 5,000만 원을 지급하기로 하고, 소외 1의 소외 4에 대한 금 8,000만 원의 임차보증금 반환채무를 인수하기로 하였다면, 이 사건 임대차계약서에도 그와 같은 합의 내용이 기재되었어야 함이 당연함에도 불구하고, 원심이 채용한 을 제1호증(임대차계약서)에는 이 사건 임대차계약의 계약금 1,300만 원은 계약 당일 수수하고, 중도금 5,000만 원은 같은 해 3월 28일에, 잔금 6,700만 원은 같은 해 4월 1일에 각 지급하기로 약정하였다고 기재되어 있어 위 합의 내용과 부합하지 아니할 뿐만 아니라, 소외 1이 피고로부터 전세잔금을 지급받고 작성하였다는 을 제2호증의 1, 2(각 영수증)의 기재와도 일치하지 아니하여 이 사건 임대차계약서가 당사자 사이에 진정한 의사에 기하여 작성된 것이 아니라는 의심을 받을 충분한 사정이 있다.

넷째, 기록에 의하면 피고는 이 사건 임대차계약의 체결 당시 서울 관악구 (주소 2 생략) ○○주택 (호수 1 생략)에 주소지를 두고 있었으나(기록 248면) 실제로는 피고의 형 소외 7 소유인 서울 강남구 (주소 3 생략) △△△아파트 (동, 호수 2 생략)에 거주하고 있었음을 알 수 있고(기록 335면 참조), 피고가 이 사건 아파트를 주소지로 전입신고를 한 후인 같은 해 12월 2일 피고의 처 소외 8은 위 △△△아파트의 방 1칸에 대하여 소외 7과 보증금 1,400만 원의 임대차계약을 체결하고 그 자녀인 소외 9, 소외 10, 소외 11과 함께 같은 해 12월 18일 위 △△△아파트를 주소지로 전입신고를 한 다음, 같은 해 12월 31일자로 확정일자를 부여받아(기록 124∼1면) 위 △△△아파트에 대한 경매절차가 진행되자 주택임차인으로서 배당요구를 하기도 하였으며(기록 123∼125면 참조), 특히 피고는 1997. 1. 18. 09:25경 위 △△△아파트에서 소외 7의 동거자로서 위 경매사건의 경매개시결정정본을 수령하였음을 알 수 있으므로(기록 125면), 피고는 이 사건 아파트를 주소지로 전입신고를 마쳤으나 실제로는 가족과 함께 위 △△△아파트에 거주하고 있었던 것으로 볼 여지가 있다.

위와 같은 사정을 모아보면, 피고와 소외 1 사이의 이 사건 아파트에 관한 임대차계약이 통모에 의한 허위의 의사표시이거나 피고가 실제로는 이 사건 아파트에 입주하지 아니하여 이 사건 아파트의 인도를 받지 아니하였음에도 불구하고, 그 주장의 임차보증금을 배당받기 위하여 임차인으로서의 형식만을 갖추어 배당요구를 한 가장임차인이라고 볼 여지가 충분하므로, 원심으로서는 이와 관련된 증거들의 신빙성 여부를 판단함에 있어, 피고가 실제로 소외 1 및 소외 4에게 금원을 지급하였는지 여부나 피고의 이 사건 아파트 입주 등에 관하여 피고가 소외 1 및 소외 4 등에게 지급하였다는 자금의 금융자료, 이 사건 경매에 관한 기록 중 집달관의 현황조사보고서 등 관련 부분 및 소외 1의 사기사건에 관한 수사기록 등 객관적인 자료들을 더 조사하여 심리한 연후에 위와 같은 판단에 이르러야 함에도 불구하고, 이에 이르지 않고 이 사건 아파트의 경매와 이해관계가 있거나 피고와 특별히 절친한 관계에 있어 객관적인 증거가치가 충분하다고 할 수 없는 사람들이 작성한 서류나 증언들을 가볍게 믿어 그 판시와 같은 사실을 인정한 조치에는 채증법칙을 위반하였거나 심리를 다하지 아니하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.