이 사건 부동산에 관한 취득가액 산정의 적법여부

원고가 약속어음으로 발행하였다고 하나 실제 지급하지 아니한 금원을 제외하고 취득가액을 산정한 처분은 적법함

소득세법 제81조

2016구단61443 양도소득세부과처분취소

송AA, 전BB

강남세무서장

2017. 4. 12.

2017. 5. 31.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2016. 1. 4. 원고들에 대하여 한 각 2015년 귀속 양도소득세 00,000,000원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다(원고는 소장에서 피고의 처분일을 2016. 1. 18.로 특정하였으나 아래에서 보는 바와 같이 그 처분일은 2016. 1. 4.임이 명백하므로, 이를 착오에 의한 오기로 보아, 위와 같이 정정하여 기재하도록 한다).

1. 처분의 경위

가. 원고들은 2014. 9. 15. 주식회사 CC(이하 '이 사건 회사'라 한다)와 사이에 경기 DD군 EE읍 FF리 산000-0 토지 중 20,496/48,804 지분(이하 '이 사건 토지'라 한다)에 관하여 매매대금은 34억 9,800만 원으로 하되, 계약금 3억 원은 계약 당일, 중도금 7억 원은 2014. 9. 22., 잔금 24억 9,800만 원은 2014. 12. 31. 각 지급하기로 하는 내용의 부동산매매계약(이하 '이 사건 계약'이라 한다)을 체결하고, 같은 날 이 사건 회사에 계약금을 지급하는 한편, 중도금 및 잔금 지급을 위하여 각 액면금은 7억 원, 24억 9,800만 원으로, 각 수취인은 이 사건 회사의 대표인 최GG로 각 기재한 약속어음 2장을 발행하였다.

나. 원고들은 2014. 9. 16. 이 사건 회사로부터 이 사건 토지 중 각 1/2 지분에 관한 각 소유권이전등기를 받으면서, 최GG에게 채무자 원고 송AA, 채권최고액 31억 9,800만 원으로 하는 근저당권설정등기를 마쳐주었다.

다. 그런데 최GG는 2014. 9. 26. 의정부지방법원에 이 사건 토지에 대하여 채권금액을 7억 원으로 하여 부동산임의경매를 신청하였고, 이 사건 토지는 2015. 3. 30. 제1회 매각기일에서 최저매각가인 7억 4,400만 4,800원에 매각되었다.

라. 원고들은 2015. 5. 31. 피고에게 양도소득세 과세표준 예정신고를 하면서 이 사건 토지 중 각 1/2 지분에 관하여 각 양도가액을 3억 7,205만 원으로, 각 취득가액을 18억 3,097만 5,140원으로 하여 각 양도차익을 -14억 5,892만 5,140원으로 신고하였다.

마. 그런데 피고는 이 사건 계약에 따른 이 사건 토지의 실질적인 매매대금은 이 계약금 명목의 3억 원이라는 전제 하에 원고들이 신고한 각 취득가액을 2억 3,197만5,140원으로 보고, 2016. 1. 4. 원고들에게 2015년 귀속 각 양도소득세 81,621,620원(가산세 포함)을 결정・고지(이하 '이 사건 각 처분'이라 한다)하였다.

바. 원고들은 이에 불복하여 2016. 3. 23. 조세심판원에 이 사건 각 처분에 대한 각 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2016. 6. 29. 원고들의 각 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.

[인정근거] 다툼이 없음, 갑 제1 내지 3호증, 갑 제7호증, 을 제1, 2호증의 각 기재 및변론 전체의 취지

2. 처분의 적법여부

가. 원고의 주장 요지

원고들은 기획부동산업자인 최GG에게 속아 이 사건 토지를 매수하게 되었다. 원고들은 최GG에게 이미 3억 원을 지급하였을 뿐만 아니라 이 사건 토지 매매대금의 중도금 및 잔금 지급 명목으로 발행하였던 각 약속어음금 합계 31억 9,800만 원을 결제하여야 하므로, 이 사건 토지의 실질적인 매매대금은 34억 9,800만 원임이 명백하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 이 사건 각 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 판단

다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 계약에 따른 이 사건 토지의 실질적인 매매대금은 3억 원에 불과하다고 봄이 상당하므로, 원고들의 주장은 이유 없고, 이 사건 각 처분은 적법하다.

1) 이 사건 계약에 따른 매매대금은 당시 이 사건 토지 공시지가의 약 130배에 이르는 금액이고, 2011년 및 2012년 경기 가평군 가평읍 금대리 산165-1 토지 중 각 661/48,804 또는 331/48,804씩 소량으로 취득하였던 자들의 매수가격을 ㎡단위로 환산한 금액보다도 약 2배 이상에 이르는 금액이며, 이 사건 토지에 대한 임의경매절차에서 최저매각가가 7억 4,400만 4,800원이었던 점을 바탕으로 추정한 이 사건 토지의2014년경 감정평가가액의 약 3배 이상에 이르는 금액이다. 원고들을 최GG로부터 이 사건 토지를 수련원 부지로 개발할 것이라는 제의를 받고 이 사건 토지를 매수하였다고 하나, 실제로 이 사건 토지에 대하여 당시 수련원 부지로의 개발을 위한 어떠한 행정적 절차 등이 진행되었다거나 현재까지도 그러한 절차가 진행되고 있다고 볼만한 아무런 근거가 없는바, 원고들은 오래전부터 부동산임대업을 해왔고, 더욱이 서울 HH구 II로00길 00에 7층 규모의 대형건물을 소유하면서 각 전유부분을 임대・분양하는 부동산 사업을 해 온 사람들인데도, 단지 최GG의 말에 속아 이 사건 토지를 그토록 비싸게 매수하였다는 것은 쉽사리 납득되지 아니한다.

2) 원고들은 계약금만 건넨 상태에서 이 사건 회사로부터 이 사건 토지 중 각 1/2 지분에 관하여 각 소유권이전등기를 받고, 중도금 및 잔금의 지급을 위하여 최GG에게 채권최고액 31억 9,800만 원의 근저당권을 설정하여 주었는데, 기획부동산이라는 이 사건 회사가 중도금 및 잔금을 지급받지 아니한 상태에서 소유권이전등기를 마쳐주었다는 점, 원고들로서도 중도금 및 잔금 지급을 위하여 각 약속어음까지 발행해주었음에도 또다시 그 지급을 담보하기 위하여 근저당권설정을 마쳐주었던 점, 이 사건 계약의 당사자는 이 사건 회사임에도 근저당권자는 최GG 개인으로 되어 있을 뿐만 아니라 통상 채권최고액은 실제 채무액의 120% 수준에서 정하여지는데 이 사건 토지에 대하여는 채권최고액과 중도금 및 잔금의 합계액이 정확히 일치하는 점 등 매우 이례적인 사정이 다수 나타남에도 원고들은 이에 관하여 납득할 만한 설명을 하지 못하고 있다. 다만, 원고들은 각 소유권이전등기를 미리 받았다는 점에 관하여는 '최GG가 크게 선심 쓰는 척하면서 혹시 발생할지도 모를 양도차익의 실현이 편리하도록 해주겠다고 하여 각 소유권이전등기를 미리 받았다'는 취지로 설명하였으나, 원고들의 설명대로라면 최GG가 중도금이나 잔금을 지급받기도 전에 원고들에게 이 사건 토지를 처분할 권한을 주었다는 것인데, 최GG가 그러한 제안을 하였다는 것과 원고들이 그제안을 그대로 믿었다는 것 역시 쉽사리 납득되지 아니한다.

3) 이 사건 계약 당시 교부되었다는 중도금 7억 원의 지급을 위하여 발행된 약속어음의 지급기일은 이 사건 계약일 전인 2014. 9. 12.로 잘못 기재되어 있을 뿐만 아니라, 수취인으로 이 사건 계약의 당사자인 이 사건 회사가 아닌 최GG 개인이 기재되어 있다. 이 사건 계약은 매매대금이 34억 9,800만 원에 이르는 거액의 계약이라고 하는데, 그 대금지급방식으로 매우 중요한 의미를 갖는 약속어음의 형식적 기재사항에 오기가 있거나 계약의 내용과 상이한 부분이 발견된다는 것은 역시 납득하기 어렵다.

4) 최GG는 이 사건 계약에서 정한 중도금 지급기일인 2014. 9. 22.로부터 불과4일 후에 중도금을 지급받지 못하였다는 이유로 이 사건 토지에 대한 임의경매를 신청한 것으로 보이는데, 원고 송AA가 2015. 9. 24. 피고의 조사 당시 진술하였듯이 원고 송AA와 최GG는 10년 이상 알고 지낸 사이라는 사정을 굳이 고려하지 아니하더라도, 최GG가 이미 원고로부터 중도금 지급을 위한 약속어음을 발행받아 소지하고 있었으므로 약속어음을 배서・양도하는 방법으로 중도금 대부분을 확보할 수 있었을 텐데, 시간과 비용이 더 많이 소요되고 그렇다고 채권 전액 확보의 확실성도 보장되지 아니하는 임의경매신청의 방법을 굳이 선택하였다는 것은 쉽사리 납득되지 아니한다.

5) 원고들은 2015. 1. 12. 서울 HH구 II로 00길 00에 있는 건물 중 일부를 31억 원에 분양하고, 그 무렵 그에 따른 양도소득세 629,633,000원을 신고・납부하였는데, 이 사건 토지의 취득가액을 34억 9,800만 원으로 보면, 원고들로서는 양도소득세 전액을 환급받을 수 있는 이익을 볼 수 있게 되고, 실제로 원고들은 2015. 4. 21. 피고에게 이미 납부한 양도소득세의 환급을 신청하였다. 한편 이 사건 토지는 제1회 매각기일에 최GG의 처인 정TT에게 7억 4400만 4,800원에 낙찰되어 2015. 5. 19. 최GG에게 6억 479만 3,279원을 배당되었다. 또한 이 사건 회사는 이 사건 토지로 인한 법인세 및 부가가치세를 신고・납부하지 아니한 채 2014. 9. 30. 직권폐업 당하였는데, 결국 최GG의 입장에서는 별다른 손해 없이, 오히려 원고들로부터 지급받았다는 계약금 3억 원을 고려하여 보면, 이익을 보고 이 사건 토지를 되찾아 온 셈이 되고, 원고들은 최GG에게 실제로 계약금 3억 원을 지급하였다고 하더라도 환급받는 양도소득세를 고려하면 오히려 이익을 얻게 되는바, 원고들은 최GG와 통모하여 이 사건 취득가액을 허위로 가장할 만한 충분한 이유가 있다고 보인다.

6) 한편 원고들은 이 사건 토지에 대한 개발행위가 실제로 진척된 적이 있었다는 사실을 증명하는 취지에서 이 법원에 이 사건 토지의 공유자 중 1명인 김PP이 2015. 1. 8. 내용증명으로 발송한 공지사항통보서(갑 제8호증)를 제출하였으나, 그 공지사항통보서에는 모임의 장소로 '경기도 QQ시 RR구 SS동 00-0(최GG 댁)'이라고 기재되어 있는바, 2015. 1. 8. 무렵은 이미 최GG가 이 사건 토지에 대한 경매를 신청한 이후의 시점인데, 최GG의 집에서 이 사건 토지에 대한 개발행위를 논의하는 회의에 원고들이 참가요구를 받았다는 것도 역시 쉽사리 납득되지 아니한다. 또한 원고는 이 법정에 잔금지급을 위하여 발행된 약속어음이 시장에서 유통되고 있다는 사실을 증명하는 취지에서 액면금 24억 9,800만 원의 약속어음 후면 사본(갑 제6호증)을 제출하였는바, 그 약속어음 후면에는 최GG의 2015. 5. 15.자 배서가 기재되어 있는데, 원고들은 약속어음이 시장에서 유통되고 있다면서도 약속어음 후면 사본을 어떠한 경위로 입수하여 제출하였다는 것인지 설명을 하고 있지 아니하다.

7) 원고들은 최GG로부터 속아서 이 사건 토지를 매수하게 되었고 이 사건 변론 종결일 현재까지도 수십억 원에 이르는 약속어음금 지급채무를 부담하고 있다면서도, 정작 최GG를 형사고소하거나 최GG를 상대로 민사상 손해배상청구의 소를 제기한적도 없다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.