주택임대차보호법 제8조에 정하여진 소액임대차보증금에 관한 우선변제권이 인정되기 위한 주민등록의 요건

임차건물의 지번이 아닌 곳으로 전입신고하였다가 후에 이를 알고 지번정정신고를 한 때가 임차건물에 관한 임의경매개시결정의 기입등기가 마쳐진 후라면 주택임대차보호법 제8조에 정하여진 소액임대차보증금에 관한 우선변제권이 인정되기 위한 주민등록의 요건을 갖추지 못하였다고 본 사례

주택임대차보호법 제8조

대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결(공1996상, 1524)

김미경 외 2인 (소송대리인 변호사 최동식 외 1인)

주식회사 한국상업은행

서울지법 북부지원 1997. 9. 11. 선고 97가단14658 판결

1. 원고들의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고들의 부담으로 한다.

서울지방법원 북부지원 95타경24166호 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 1997. 4. 16. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 금 285,843,345원을 금 264,843,345원으로 변경하고, 원고들에게 각 금 7,000,000원을 배당한다는 판결.

1. 기초 사실

다음의 사실은, 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증(배당표), 갑 제4호증의 3(담보권실행을 위한 경매신청), 4(임의경매개시결정), 19, 20, 22(각 배당요구서)의 각 기재에 변론의 전취지를 보태어 인정할 수 있고, 반증이 없는 사실이다.

가. 피고는 소외 신상협의 소유이던 별지목록 기재 부동산들에 관하여 1992. 10. 15. 채권최고액 금 520,000,000원의 근저당권설정등기를 마친 근저당권자로서, 1995. 10. 21. 위 근저당권에 기하여 서울지방법원 북부지원에 위 부동산들에 관한 임의경매를 신청하였고, 이에 따라 위 법원이 같은 달 23. 95타경24166호로 위 부동산들에 관하여 부동산 임의경매개시결정을 하여, 같은 달 26. 그 기입등기가 마쳐졌다.

나. 이 법원은 1997. 4. 16. 위 임의경매신청사건의 배당기일에서 그 낙찰대금과 지연이자, 보증금의 이자 합계 금 316,214,405원에서 집행비용 금 9,371,060원을 뺀 나머지 금 306,843,345원을 배당금액으로 하여, 소액임차인인 소외 민병숙, 박철수, 김명환에게 금 7,000,000원씩을, 위 부동산에 관한 근저당권자인 피고에게 금 285,843,345원을 각 배당하는 배당표를 작성하였다.

다. 원고들은, 1996. 4. 20. 위 임의경매절차에서, 원고 김미경, 박보경은 각 금 10,000,000원의, 원고 박정선은 금 15,000,000원의 각 임대차보증금반환채권을 신고하고, 그 배당을 요구하였으나, 배당을 받지 못하였다.

2. 원고들의 주장

원고들은 다음과 같은 사실을 주장하면서, 원고들은 주택임대차보호법 제8조에 의하여 피고에 우선하여, 그 각 임대차보증금 중 위 법에 정하여진 금 7,000,000원씩을 각 배당받을 권리가 있으므로, 위 배당표 중 피고에 대한 배당액을 변경하여, 원고들에게 소액 임대차보증금 7,000,000원씩을 배당할 것을 구하고 있다.

가. 위 부동산들 중 별지목록 제7항 기재 건물인 서울 동대문구 신설동 5의 2 지상 주택 중, 원고 김미경은 방 1칸, 부엌 1칸을 임대차보증금 10,000,000원으로 정하고, 원고 박보경은 방 1칸, 부엌 1칸을 임대차보증금 10,000,000원으로 정하며, 원고 박정선은 방 1칸, 부엌 1칸을 임대차보증금 15,000,000원으로 정하여, 위 건물의 전(전) 소유자인 위 신상협으로부터 각 임차하였다.

나. 원고들은 위와 같이 위 각 건물 부분을 임차한 후, 위 임의경매개시결정의 기입등기가 마쳐진 1995. 10. 26. 이전에, 당시 위 각 건물 부분에 대한 주민등록 전입신고를 하였고, 다만 그 신고를 하면서, 주소를 당시 위 건물이 있는 주소로 인식되어 오던, 서울 동대문구 신설동 5로 신고하였으며, 한편 원고 박보경은 동생인 소외 박혜경과 함께 위 전입신고를 하였는데, 그후 결혼하면서, 위 주민등록상의 주소에서 전출하였고, 원고 김미경, 박정선과 위 박혜경은, 1997. 4. 18.에, 위와 같이 전입신고한 각 주민등록 주소를 같은 동 5의 2로 정정하는 실제지번정정신고를 하여, 같은 날 원고 김미경, 박정선과 위 박혜경의 위 주민등록 주소가 같은 동 5의 2로 정정되었다.

3. 판 단

그러므로 살피건대, 먼저 원고들이 한 위 주민등록 전입신고와 위 실제지번정정신고의 사실 여부와, 그 전입신고와 실제지번정정이 주택임대차보호법 제8조 에 따라, 소액 임대차보증금으로 보호받을 수 있는 주민등록에 해당하는지 여부에 관하여 판단하여 보기로 한다.

갑 제2호증의 1 내지 3(각 주민등록등본)의 각 기재와 원심 법원이 서울 동대문구 신설동장과 서울 동대문구청장에 대하여 한 사실조회 결과에 변론의 전취지를 보태어 보면, 원고들은 위 임의경매개시결정의 기입등기가 마쳐진 1995. 10. 26. 이전인, 1993. 8. 20.(원고 김미경), 1995. 7. 20.(원고 박보경과 그 동생인 소외 박혜경), 1982. 6. 23.(원고 박정선)에, 각 서울 동대문구 신설동 5로 주민등록 전입신고를 한 사실, 원고 박보경은 그 후 결혼하여, 위 주민등록상의 주소에서 전출하고, 위 박혜경이 위 신설동 5에 주민등록을 두고 있은 사실, 그 후 원고 김미경, 박정선과 위 박혜경은, 1997. 4. 18.에, 위와 같이 신고한 각 주민등록 주소를 같은 동 5의 2로 정정하기 위한, 실제지번정정신고를 하여, 같은 날 원고 김미경, 박정선과 위 박혜경의 위 주민등록 주소가 같은 동 5의 2로 정정된 사실, 그런데, 위 신설동 5 토지는 1933. 3. 13. 분할되어, 같은 동 5의 2, 3 토지가 위 토지에서 분할되었고, 분할된 위 신설동 5 토지는 같은 동 5의 1로 지번이 변경되어, 원고들이 위 주민등록 전입신고를 할 당시에는 존재하지 아니한 지번인 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없기는 하다.

그런데 주택임대차보호법 제8조 에 의하여 소액 임대차보증금을 보호받기 위하여, 그 요건으로 갖추어야 할 주민등록은, 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로 보아야 하므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는, 일반 사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 보아야 한다( 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결 등 참조).

앞서 인정한 사실들에 의하면, 원고들이 임차한 위 건물이 있는 곳에 주민등록을 마침으로써, 제3자가 위 건물에 원고들의 임대차관계를 알 수 있게 되는 공시방법을 갖춘 것은, 원고들의 위 실제지번정정신고에 따라 원고들의 주민등록 주소가 위 건물이 있는 위 신설동 5의 2로 정정된 날인 1997. 4. 18.에야 비로소 이루어졌다고 봄이 상당하고, 그 때는 위 건물에 관한 임의경매개시결정의 기입등기가 마쳐진 이후이므로, 원고들은, 위 실제지번정정에 따라 위 신설동 5의 2로 마쳐진 주민등록으로는, 주택임대차보호법 제8조 에 정하여진 소액 임대차보증금에 관한 우선변제권이 인정되기 위한 주민등록을 갖추지 못하였다고 봄이 상당하다.

그리고 원고들이 위 임의경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전인 1993. 8. 20., 1995. 7. 20. 또는 1982. 6. 23.에, 위 건물이 있는 지번이 아닌 위 신설동 5로 주민등록 전입신고를 마친 것은, 제3자가 위 주민등록을 통하여 위 건물에 원고들이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 알 수 있게 하는 공시방법이 된다고 볼 수 없어, 주택임대차보호법 제8조 , 제3조 제1항 에서 말하는 임대차목적물에 관한 주민등록 전입신고로 볼 수 없고, 이는 위 신설동 5가 위 전입신고 당시 존재하지 아니한 지번이었다 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

그외에, 달리 위 임의경매개시결정 이전에 위 건물에 원고들이 주민등록을 마쳤다는 점을 인정할 증거가 없는바, 결국 원고들의 위 주장은 임대차계약 여부에 관하여 판단할 필요 없이 이유 없다.

원고들은 이에 대하여, 원고들이 위 건물을 임차한 후, 위 건물이 있는 지번이 아닌, 위 신설동 5로 주민등록 전입신고를 한 것은, 원고들은 물론 위 전소유자인 신상협조차 수십년 동안 위 건물이 있는 곳을 위 신설동 5로 알고 있었기 때문이었던 점, 원고들이 위 신설동 5로 주민등록 전입신고를 한 후, 원고들이 위 건물이 있는 실제 지번인 위 신설동 5의 2로 실제지번정정신고를 한 것에 대하여, 서울 동대문구 신설동사무소의 직원은 이를 받아들여, 원고들의 주민등록상 주소를 위 신설동 5의 2로 정정한 점, 위 신설동 5라는 지번은 원고들이 위 지번으로 주민등록 전입신고를 할 당시 존재하지 아니한 지번인 점에 비추어 보면, 원고들은 위 신설동사무소 직원의 잘못으로, 실제로 존재하지도 아니한 위 신설동 5를 주소로 하여, 위 주민등록 전입신고를 위 동사무소에 한 것이어서, 위 신설동 5로 원고들의 주민등록 전입신고한 것에 대하여 원고들에게 아무런 잘못이 없고, 따라서 원고들이 위 임의경매개시결정 기입등기 전에 위 신설동 5로 한 주민등록 전입신고는 위 건물에 관한 유효한 주민등록 전입신고이므로, 주택임대차보호법에 따라 소액 임대차보증금에 관한 우선변제권이 있다고 주장한다. 그러므로 살피건대, 위 갑 제1호증과 갑 제4호증의 14, 16, 17(각 배당요구서)의 각 기재에 의하면, 위 임의경매절차에서 소액 임대차보증금을 배당받은 소외 민병숙, 박철수, 김명환 등은 임대차계약을 맺은 후, 주민등록 전입신고를 실제 존재하는 지번인 위 신설동 5의 2로 신고한 점을 알 수 있는바, 위와 같은 사정에 비추어 보면, 원고들이 자신들이 임차한 위 건물의 지번을 신설동 5로 알았다는 점에 아무런 잘못이 없다고 볼 수는 없고(적어도, 원고들이 임차한 위 건물에 관한 등기부를 열람하였거나, 그 등기부등본을 발급받아 보았으면, 위 건물이 있는 곳의 실제 지번을 알 수 있었을 것이다), 원고들이 실제 지번인 위 신설동 5의 2로 주민등록 전입신고를 하였음에도, 위 동사무소가 지번을 위 신설동 5로 잘못 기재하였다는 점을 엿볼 수 없는 이상, 원고들이 위 신설동 5로 주민등록 전입신고를 할 당시, 위 지번이 존재하지 아니하였고, 위 신설동사무소의 직원이 원고들의 위 주민등록 전입신고를 그대로 받아들여, 원고들의 주민등록에 위 지번을 기재하였다는 사정만으로는, 원고들이 한 위 전입신고가 올바른 것이라고 보기 어려우므로, 원고들의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.

4. 결 론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 하는바, 원판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하고, 원고들의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.