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판시사항
[1] 제자리환지의 경우 종전토지 소유자의 환지예정지에 대한 처분권한 유무(적극)
[2] 토지구획정리사업지구 내의 환지예정지를 대상으로 하여 체결된 매매계약의 목적물
[3] 환지예정지를 특정하여 매도하였으나 그 중 일부가 토지구획정리사업지구에서 제외되고 나머지 부분만이 환지로 확정된 경우, 그 제외된 부분이 매매 목적물에 포함되는지 여부(적극)
판결요지
[1] 종전토지와 전연 다른 곳에 환지예정지 지정이 되는 이른바 전지환지(비환지)의 경우 환지예정지에 대하여 사용수익권은 있어도 소유권은 취득할 수 없으나, 제자리환지의 경우에는 종전토지 소유자는 환지처분이 종결되기 이전이라도 그 예정지에 대하여 처분권과 사용수익권이 분리되지 아니한 상태에 있는 종전 그대로의 권리를 보유하는 것이므로 환지예정지 자체를 처분할 수 있는 권한이 있다.
[2] 환지예정지를 대상으로 하여 매매계약이 체결된 경우 그 매매목적물은 특별한 사정이 없는 한 장차 확정될 환지지적을 대상으로 한 것으로 볼 것이다. 그러나 이는 매매목적물로 표시된 환지예정지 내지는 이에 대응하는 종전 토지가 토지구획정리사업지구 내에 소재하여 환지처분이 된 경우에는 매도인이 환지확정 후 자신의 종전토지에 대하여 부여받은 확정환지 이외의 부분은 타인 소유의 종전 토지에 대한 환지로 되거나 사업시행자 등의 소유로 귀속되어 버리기 때문에 매수인에게 이를 이전하려고 하여도 이전할 수 없는 형편임을 고려하면 특별한 사정이 없는 한 그 매매목적물은 장래 확정될 환지지적이라고 해석하여야 한다는 것에 불과하다.
[3] 환지예정지를 특정하여 매도하였으나, 그 중 일부가 토지구획정리사업지구에서 제외되어 버리고 나머지 부분만이 환지로 확정된 경우에는 매도인은 토지구획정리사업지구에서 제외된 부분을 여전히 소유하고 있으므로 이를 매수인에게 이전할 수 있을 뿐만 아니라, 이러한 경우 만약 매도된 환지예정지 중 확정된 환지지적만을 매매목적물로 본다면 매수인으로서는 원래 취득하여야 할 환지예정지의 일부가 토지구획정리사업지구에서 제외되는 바람에 이를 취득하지 못하게 되는 반면에, 매도인으로서는 토지구획정리사업지구에서 제외된 부분을 매도하였으면서도 여전히 자신이 소유하게 되는 부당한 결과가 되므로, 이러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 토지구획정리사업지구 내에 소재하여 환지로 확정된 부분뿐만 아니라 토지구획정리사업지구에서 제외되어 환지로 지정되지 아니한 채 여전히 매도인의 소유로 남아 있는 토지도 매매목적물에 포함되는 것으로 해석함이 당사자의 의사에 부합한다.
참조조문
[1] 토지구획정리사업법 제57조 [2] 민법 제563조 , 제568조 , 토지구획정리사업법 제57조 [3] 민법 제105조 , 제563조 , 제568조 , 토지구획정리사업법 제57조
원고,상고인
김영무 (소송대리인 변호사 김학만 외 1인)
피고,피상고인
송선기 외 1인 (피고들 소송대리인 변호사 정영)
주문
원심판결을 파기하고, 이 사건을 대전지방법원 합의부로 환송한다.
이유
원고 소송대리인의 상고이유를 본다.
1. 원심의 판단
원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시 증거에 의하여, (1) 1978. 10. 6. 대전시 용정지구 토지구획정리조합의 토지구획정리사업의 시행으로 피고 송용억 소유이던 대전 동구 홍도동 산 1의 6 임야 4,959㎡와 같은 동 106의 4 대 245㎡(이하 위 토지들을 종전 토지라 한다)의 일부가 환지예정지인 위 구획정리사업지구 82블럭 5호로 지정된 사실, (2) 피고 송용억은 1980. 2. 초경 소외 조봉자에게 위 환지예정지 중 원심판결 별지도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 1의 각 점을 연결한 선내 (가), (나), (다) 부분 84평(이하 이 사건 환지예정지 부분이라 한다)을 특정하여 매도하였고, 위 조봉자는 같은 해 3. 20.경 원고에게 이 사건 환지예정지 부분을 전매한 후, 위 매매관계를 표창하기 위하여 피고 송용억이 위 환지예정지의 감보율을 감안하여 종전 토지에 관하여 원고 앞으로 지분소유권이전등기를 경료해 주기로 합의되어, 1980. 4. 4. 위 피고 소유의 위 산 1의 6 임야 4,959㎡에 대한 4959분의 453.5 지분 및 위 106의 4 대 245㎡에 대한 245분의 120 지분에 관하여 1980. 3. 20. 매매를 원인으로 한 원고 명의의 소유권이전등기를 경료한 사실, (3) 그 후 이 사건 종전 토지는 위 토지구획정리사업의 시행 등으로 인하여 ① 위 산 1의 6 임야 4,959㎡에서 같은 동 산 1의 12 임야 566㎡, 같은 동 산 1의 13 임야 2,363㎡, 같은 동 산 1의 14 임야 761㎡가 분할되고, 분할 후 위 산 1의 6 임야 1,269㎡는 같은 동 102의 4 임야 1,064㎡로 등록전환되었고, ② 위 산 1의 12 임야 566㎡에서 같은 동 산 1의 15 임야 20㎡ 및 같은 동 산 1의 16 임야 58㎡가 분할된 다음 분할 후 위 산 1의 12 임야 488㎡는 같은 동 102의 5 임야 462㎡로 등록전환되었고, ③ 위 산 1의 13 임야 2,363㎡에서 같은 동 산 1의 17 임야 220㎡, 같은 동 산 1의 19 임야 626㎡, 같은 동 산 1의 20 임야 462㎡가 분할된 다음 분할 후 위 산 1의 13 임야 1055㎡는 같은 동 102의 6 임야 1055㎡로 등록전환되고, ④ 위 홍도동 106의 4 대 245㎡에서 같은 동 106의 17 대 238㎡가 분할되고, ⑤ 종전 토지에서 분할된 위 각 토지의 등기부에 원고와 피고 송용억의 종전 토지에 대한 공유등기가 전사된 사실, (4) 종전 토지가 위와 같이 분할됨에 따라 1985. 2. 15. 환지확정시 환지예정지 지정에 포함된 부분의 지번이 위 홍도동 산 1의 14 임야 761㎡, 산 1의 15 임야 20㎡, 산 1의 17 임야 220㎡와 같은 동 106의 17 대 238㎡의 합계 1,239㎡로 특정되었고, 감보율은 44.4%로 확정되어 권리지적은 약 688.1㎡{＝1,239㎡×(100－44.4)}가 되었으나 위 환지예정지 중 위 도면 표시 1, 2, 3, 9, 4, 8, 7, 1의 각 점을 연결한 선내 (나), (다), (라) 부분 지하에 송유관이 통과하고, 그 밖의 일부 토지가 도로로 편입되면서 위 토지 부분이 구획정리사업지구에서 제외됨으로써 권리지적보다 215.1㎡(이 중 이 사건 환지예정지 부분의 감축면적은 65.32㎡이다.) 감소된 대 473㎡(환지 후 지번 위 홍도동 78의 5)로 제자리환지되고, 그 부족면적 215.1㎡에 대하여는 환지청산금으로 금 9,109,490원이 지급된 사실, (5) 원고와 피고 송용억을 대리한 그의 아들인 소외 송봉기는 1985. 8. 29. 위 환지청산금을 수령함에 있어 위 환지청산금을 송유관이 통과하는 부분{위 도면 (나), (다), (라) 부분}이 확정환지지적에서 제외되어 국가에 토지 수용되는 것에 대한 보상금으로 판단하고 원고가 환지예정지로서 특정하여 매수한 부분{위 도면 (나), (다) 부분}과 나머지 부분{위 도면 (라) 부분}의 면적비율에 따라 원고에게 25분의 20에 상당한 금 7,200,000원, 피고 송용억에게 나머지 25분의 5에 상당한 금 1,800,000원을 각 분배한 다음 나머지 금 109,490원은 비용으로 사용하고, 1985. 11. 16. 환지확정된 위 홍도동 78의 5 대 473㎡에서 이 사건 환지예정지 부분 즉, 위 도면 표시 4, 5, 6, 7, 8, 4의 각 점을 연결한 선내 (가) 부분을 같은 동 78의 7 대 211.9㎡로 분할하여, 분할 후 위 78의 5 대 261.1㎡에 관하여는 피고 송용억 앞으로, 위 78의 7 대 211.9㎡에 관하여는 원고 앞으로 각 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 환지지적에서 제외된 위 홍도동 산 1의 16 임야 58㎡는 등기부상 원고와 피고 송용억의 공유로 남아 있게 된 사실, (6) 원고와 피고 송용억은 1987. 12.경 원고가 매수한 이 사건 환지예정지 부분에 대한 권리를 표창하기 위하여 종전 토지에 경료하였던 원고 명의의 지분소유권이전등기가 종전 토지에서 분할되어 나온 위 각 토지의 등기부에 전사됨으로써 위 각 토지에 존속하게 된 원고의 지분에 관하여 피고 송용억의 아들인 피고 송선기 앞으로 소유권이전등기를 경료해 주기로 합의하였고, 이에 따라 종전 토지 중 위 홍도동 산 1의 16 임야 58㎡에 대하여 등기부상 남아 있던 원고의 4959분의 453.5 지분에 관하여도 대전지방법원 동대전등기소 1987. 12. 11. 접수 제49072호로써 같은 달 8. 매매를 원인으로 한 피고 송선기 명의의 지분소유권이전등기가 경료되었고, 그 후 위 임야 전부에 관하여 같은 등기소 1989. 12. 20. 접수 제71131호로써 같은 달 19. 공유물분할을 윈인으로 한 피고 송선기 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실, (7) 그 후 위 홍도동 산 1의 16 임야 58㎡는 1990. 6. 1. 경계정정으로 그 면적이 41㎡로 되었다가 같은 해 8. 11. 같은 동 106의 20 임야 32㎡로 등록전환되었고, 다시 1995. 2. 6. 위 홍도동 78의 20 임야 28.7㎡(위 도면 표시 1, 2, 8, 7, 1의 각 점을 연결한 선내 (나) 부분, 이하 이 사건 임야라 한다) 및 같은 동 78의 21 대 50.2㎡로 축척 변경된 사실을 인정한 다음, 원고가 이 사건 환지예정지 부분을 매수할 당시 종전 토지 중 위 부분을 특정하여 매수하였는데, 위 환지확정시 매매계약의 목적물 중 일부인 위 홍도동 산 1의 16 임야 58㎡(그 일부가 이 사건 임야이다) 부분이 환지 대상에서 제외되고 환지청산금이 지급되자 위 제외된 토지 부분은 송유관부지로서 국가에 수용되는 것으로 오인하여 위 환지청산금을 토지수용으로 인한 보상금으로 잘못 알고 수령하였으나, 사실은 위 제외된 토지 부분이 환지확정 대상에서만 제외되었을 뿐 여전히 원고와 피고 송용억의 공유토지로 남아 있었으므로 위 매매계약에 따라 그 부분에 대한 피고 송용억의 지분을 원고 앞으로 이전하여야 할 것임에도, 이러한 사실을 알지 못한 상태에서 착오로 인하여 피고 송용억과 종전 토지에 대한 등기부상에 남아 있던 원고의 소유지분을 피고 송선기 앞으로 이전하기로 합의하였고, 이에 따라 이 사건 임야에 관하여 위에서 본 피고 송선기 명의의 지분소유권이전등기가 경료되게 된 것으로서 원고가 이 사건 임야 중 원고 명의의 지분에 관하여 한 합의는 그 내용의 중요 부분에 관한 착오가 있었으므로 이 사건 1993. 11. 29.자 준비서면의 송달로써 위 합의를 취소하는 바이고, 따라서 이 사건 임야 중 원고의 4959분의 453.5 지분에 관하여 피고 송선기 앞으로 경료된 위 소유권이전등기는 원인 없는 무효의 등기라 할 것이므로, 피고 송선기에 대하여 위 각 등기의 말소등기절차의 이행을, 피고 송용억에게 이 사건 임야 중 4959분의 4505.5 지분에 관하여 1980. 3. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구한다는 원고의 주장에 대하여 판단하기를, 이 사건과 같은 제자리환지의 경우 종전 토지의 소유자는 환지처분이 종결되기 이전이라도 환지예정지 자체를 처분할 수 있는 권한이 있고, 환지예정지를 대상으로 하여 매매계약이 체결된 경우 다른 특약이 없는 이상 그 매매목적물은 장차 확정될 환지지적을 대상으로 한 것으로 보아야 할 것인바, 이 사건의 경우와 같이 환지예정지 중 일부를 그 위치와 지적을 특정하여 매매목적물로 한 경우 장차 환지확정시 그 토지 부분이 환지지적에 포함될 것을 정지조건으로 하여 매매계약이 체결된 것으로 보아야 할 것이므로, 위 매매계약의 목적물은 위 환지확정으로 인하여 비로소 확정된 환지지적에 포함된 부분인 위 홍도동 78의 7 대 211.9㎡(위 도면 표시 (가) 부분)에 한하고, 환지예정지에는 포함되어 있었으나 확정된 환지지적에서는 제외된 이 사건 임야에 관하여는 특약이 없는 한 위 매매계약의 효력이 당연히 미친다고는 할 수 없다 할 것이고, 따라서 이 사건 임야에 관하여 환지지적에의 포함여부에 관계없이 위 매매계약의 목적물로 하기로 하는 당사자간의 특약이 있었음을 인정할 자료가 없는 이 사건에 있어 환지지적에서 제외된 토지인 65.32㎡에 관하여는 감축비율에 따라 환지청산금을 수령함으로써 정산하여야 할 것인바, 원고가 환지청산금 지급액 중 전체 권리면적 감축분 215.1㎡에 대한 위 65.32㎡의 비율에 따른 약 금 2,766,303원(=9,109,490원×65.32/215.1)을 초과하는 금 7,200,000원을 수령하였고, 피고 송용억이 위 홍도동 78의 7 대 211.9㎡를 분할하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료한 이상, 원고가 위 청산금의 성격을 알고 수령하였는가의 여부에 관계없이 위 매매계약의 이행은 종료되었다고 볼 것이라고 하여, 이 사건 임야가 이 사건 매매목적물에 포함됨을 전제로 하는 원고의 청구를 배척하였다.
2. 당원의 판단
종전 토지와 전연 다른 곳에 환지예정지 지정이 되는 이른바 전지환지(비환지)의 경우 환지예정지에 대하여 사용수익권은 있어도 소유권은 취득할 수 없으나, 제자리환지의 경우에는 종전 토지 소유자는 환지처분이 종결되기 이전이라도 그 예정지에 대하여 처분권과 사용수익권이 분리되지 아니한 상태에 있는 종전 그대로의 권리를 보유하는 것이므로 환지예정지 자체를 처분할 수 있는 권한이 있고, 환지예정지를 대상으로 하여 매매계약이 체결된 경우 그 매매목적물은 장차 확정될 환지지적을 대상으로 한 것으로 보아야 할 것이지만 ( 당원 1990. 5. 25. 선고 89다카14998 판결 참조), 이는 매매목적물로 표시된 환지예정지 내지는 이에 대응하는 종전 토지가 토지구획정리사업지구 내에 소재하여 환지처분이 된 경우에는 매도인이 환지확정 후 자신의 종전 토지에 대하여 부여받은 확정환지 이외의 부분은 타인 소유의 종전 토지에 대한 환지로 되거나 사업시행자 등의 소유로 귀속되어 버리기 때문에 매수인에게 이를 이전하려고 하여도 이전할 수 없는 형편임을 고려하면 특별한 사정이 없는 한 그 매매목적물은 장래 확정될 환지지적이라고 해석하여야 한다는 것에 불과하고, 이 사건과 같이 환지예정지를 특정하여 매도하였으나, 그 중 일부가 토지구획정리사업지구에서 제외되어 버리고 나머지 부분만이 환지로 확정된 경우에는 매도인은 토지구획정리사업지구에서 제외된 부분을 여전히 소유하고 있으므로 이를 매수인에게 이전할 수 있을 뿐만 아니라, 이러한 경우 만약 매도한 환지예정지 중 확정된 환지지적만을 매매목적물로 본다면 매수인으로서는 원래 취득하여야 할 환지예정지의 일부가 토지구획정리사업지구에서 제외되는 바람에 이를 취득하지 못하게 되는 반면에, 매도인으로서는 토지구획정리사업지구에서 제외된 부분을 매도하였으면서도 여전히 자신이 소유하게 되는 부당한 결과가 되므로, 이러한 경우에는 특단의 사정이 없는 한 토지구획정리사업지구 내에 소재하여 환지로 확정된 부분뿐만 아니라 토지구획정리사업지구에서 제외되어 환지로 지정되지 아니한 채 여전히 매도인의 소유로 남아 있는 토지도 매매목적물에 포함되는 것으로 해석함이 당사자의 의사에 부합하는 것이라고 할 것이다 {이 사건의 경우 위 별지도면 표시 (나), (다), (라) 부분은 토지구획정리사업지구에서 제외된 부분이므로 이를 종전 토지에 포함하여 권리면적과 환지면적과의 과부족분에 대한 청산금을 산정할 수는 없는 것이므로 피고 송용억과 원고가 교부받은 이 사건 환지청산금은 위 각 부분을 제외한 종전 토지의 권리면적에 대한 환지면적의 부족분에 대한 것이라고 할 것이고, 따라서 피고 송용억이 원고에게 이 사건 환지예정지 부분 중 위 (가) 부분에 관하여 소유권이전등기를 경료하고, 원고와의 사이에서 위 환지청산금을 토지구획정리사업지구에서 제외된 위 각 부분의 비율에 따라 분배하였다고 하더라도 이와 같은 사정만으로 이 사건 매매계약의 이행이 종료되었다고 볼 수 없다}.
그럼에도 불구하고 원심이 원고가 매수한 환지예정지 중 토지구획정리사업지구에서 제외됨으로써 종전 토지의 환지로 확정되지 아니한 부분은 이 사건 매매의 목적물이 아니라는 전제에서 원고의 이 사건 청구를 배척한 것은 환지예정지의 매매에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미칠 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다. 논지는 이유 있다.
3. 이에 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 이 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.