한 건물의 주거용부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 된 경우, 주택임대차보호법의 적용기준

일반적으로 한 건물의 주거용부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 주거용부분이 주가 되고 비주거용부분이 부수적인 경우에는 그 전체에 대하여 주택임대차보호법이 적용되고 그 반대의 경우에는 동법이 적용되지 아니한다고 할 것이고, 건물의 주된 용도가 주거용인가 비주거용인가의 여부는 그 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단하여야 한다.

주택임대차보호법 제2조

주식회사 동보석유

정순자 외 3인

1. 원고에게 별지목록기재 건물중

가. 피고 정순자는 별지 제3호도면의 1,2,3,4,5,6,1의 각 점을 순차연결한 ㈎,㈏,㈐,㈑,㈒,㈓ 표시부분 건평 75.7평방미터를,

나. 피고 장구환은 별지 제1호 도면의 8,9,10,11,8의 각 점을 순차연결한 ㈕,㈖,㈗,㈘ 표시부분 건평 38.7평방미터를,

다. 피고 한창일은 별지 제2호 도면의 1,2,3,4,5,6,7,1의 각 점을 순차연결한 ㈎,㈏,㈐,㈑,㈒,㈓ 표시부분 130.5평방미터를 각 명도하라.

2. 원고의 피고 유충희에 대한 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 원고와 피고 유충희 사이에서 생긴 부분은 원고의 원고와 나머지 피고들 사이에서 생긴 부분은 나머지 피고들의 각 부담으로 한다.

4. 위 제1항은 가집행할 수 있다.

주문 제1항과 같은 취지 및 피고 유충희는 원고에게 별지목록 기재 건물중 별지 제1호 도면의 ⑶,⑷,⑸,⑹,⑺,⑻,⑼,⑶의 각 점을 순차연결한 ㈎,㈏,㈐,㈑,㈒,㈔표시부분 57.8평방미터를 명도하라.

소송비용은 피고들의 부담으로 한다라는 판결과 가집행선고.

1. 원고의 피고 정순자에 대한 청구에 관한 판단

성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(호적등본)의 기재와 이 법원의 현장검증결과 및 감정인 문부남의 감정결과에 변론의 전취지를 종합하면, 별지목록기재 건물은 원고 명의로 소유권이전등기가 경료되어 있고 피고 정순자는 위 건물 중 제3호 도면의 1,2,3,4,5,6,1의 각 점을 순차연결한 (가),(나),(다),(라),(마),(바) 표시부분 건평 75.7평방미터를 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.

위 인정사실에 의하면 위 건물은 원고의 소유로 추정된다 할 것이므로 위 피고는 위 점유부분을 점유사용할 수 있는 정당한 권원에 대한 주장입증이 없는 이 사건에서 위 점유부분을 원고에게 명도할 의무가 있다 할 것이다.

2. 원고의 피고 장구환에 대한 청구에 관한 판단

원고는 별지목록기재 건물이 원고의 소유임에도 피고 장구환이 그중 별지 제1호도면의 8,9,10,11,8의 각 점을 순차연결한 (아),(자),(차),(카) 표시부분 38.7평방미터를 정당한 권원없이 점유 사용하고 있다고 주장함에 대하여 위 피고는 공시송달에 의하지 아니한 적법한 소환을 받고도 이 사건 변론기일에 출석하지 아니할 뿐만 아니라 답변서 기타 준비서면도 제출하지 아니하여 원고의 주장사실을 명백히 다투지 아니하므로 이를 자백한 것으로 볼 것이니 위 피고는 위 점유부분을 점유 사용할 정당한 권원에 대한 주장, 입증이 없는 이 사건에서 위 점유부분을 원고에게 명도할 의무가 있다 할 것이다.

3. 원고의 피고 유충희에 대한 청구에 관한 판단

별지목록기재 건물이 원고의 소유인 사실은 원고와 피고 유충희 사이에 다툼이 없고, 이 법원의 현장검증결과와 감정인 문부남의 감정결과에 변론의 전취지를 종합하면, 위 피고가 위 건물중 별지 제1도면의 (3),(4),(5),(6),(7),(8),(9),(3)의 각 점을 순차연결한 (가),(나),(다),(라),(마),(바),(사)표시부분 57.8평방미터를 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.

원고가 위 건물의 소유권을 주장하여 위 피고에 대하여 위 점유부분의 명도를 구함에 대하여, 위 피고는 원고의 소유권취득의 전제가 된 근저당권이 위 건물에 설정되기 이전에 자신이 위 건물의 전소유자로부터 위 점유부분을 임차보증금 7,000,000원에 임차하여 인도받은 후 전입신고를 마쳤으니 주택임대차보호법에 따라 위 임대차로써 원고에게 대항할 수 있다고 항변하고 원고는 위 피고의 위 점유부분은 주용도가 점포이니 위 임대차에는 위 법이 적용되지 아니한다고 다투므로 먼저 위 피고의 점유부분이 위 법의 적용대상이 되는지의 여부에 관하여 살피건대, 일반적으로 한 건물의 주거용 부분과 비주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 주거용부분이 주가 되고 비주거용 부분이 부수적인 경우에는 그 전체에 대하여 위 법이 적용되고 그 반대의 경우에는 위 법이 적용되지 아니한다고 할 것이고, 건물의 주된 용도가 주거용인가 비주거용인가의 여부는 그 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단하여야 할 것인바, 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본)의 기재와 이법원의 수원시장에 대한 시실조회회보, 현장검증결과 및 감정인 문부남의 감정결과에 변론의 전취지를 종합하면, 위 건물은 주택가에 위치하여 있고, 공부상 용도가 지하실은 주택, 1층은 점포, 2층은 사무실로 등재되어 있고, 구조는 지하실은 전체면적이 75.7평방미터인데 그중 16.5평방미터가 차고이고 나머지 59.2평방미터는 방, 주방등 주거시설이며, 1층은 전체 면적이 135.2평방미터인데 그중 점포가 3칸으로 도합 51.7평방미터이고 나머지 83.5평방미터는 각 점포와 연결된 방, 부엌 등 주거시설이며, 2층은 전체면적이 1,305평방미터인데 그중 강의실이 2칸으로 도합 86.5평방미터이고 나머지가 방 1칸 및 통로 등으로 도합 44평방미터인 사실, 한편 위 피고가 점유하고 있는 부분은 위1층중 57.8평방미터로서 그 구조는 점포1칸 15.7평방미터, 화장실 3.4평방미터, 다락 1.5평방미터이고, 위 점포부분은 현재 점포로 사용치 않고 있는 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으므로 위 피고의 점유부분은 주용도가 주거라 할 것이니 위 임대차관계에는 위 법이 적용된다 할 것이고, 나아가 그 대항력 유무를 살피건대, 앞에 나온 갑 제1호증(등기부등본), 각 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증(경락허가결정), 을 제2호증(주민등록표등본), 을 제3호증(확인서), 변론의 전취지에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제1호증(전세계약서)의 각 기재와 피고 정순자 본인 신문결과에 변론의 전취지를 종합하면, 피고 유충희는 1984.8.18. 위 건물의 원소유자이던 피고 정순자로부터 위 점유부분을 임차보증금 7,000,000원, 기간은 1년으로 정하여 임차하여 같은 달 26. 전입신고를 마친 다음 같은 해 9.7.경 입주한 사실, 소외 송수덕은 1985.1.8. 위 건물을 매수하여 같은 달 14. 그 명의로 소유권이전등기를 경료한 다음 같은 달 17. 원고에게 채권최고액 80,000,000의 근저당권을 설정한 사실, 원고는 1985.경 위 근저당권에 기하여 이법원에 위 건물에 대한 임의경매를 신청하여 그 경매절차에서 1986.2.24.경 위 건물에 대한 경락허가결정을 받아 그 무렵 경락대금을 납부하여 그 소유권을 취득하였고 이로써 위 근저당권 및 후순위 근저당권이 모두 소멸한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.

위 인정사실에 의하면, 피고 유충희는 1984.8.18. 위 건물의 소유자이던 피고 정순자로부터 위 점유부분을 임차하여 같은 달 26. 전입신고를 마치고 같은 해 9.7. 위 점유부분을 인도받음으로써 위 임대차는 같은 달 8.부터 제3자에 대하여 대항력을 갖게 되었다 할 것이고, 위 임대차계약상 임대인의 지위는 위 송수덕이 1985.1.14. 위 건물을 매수함으로써 그에게 승계되어 임대기간이 지난 1985.8.18.부터는 기간의 정함이 없는 임대차로서 존속하게 되었고, 원고가 위 1985.1.17.자 근저당권에 터잡아 위 건물의 소유권을 취득함으로써 위 임대인의 지위가 원고에게 승계되었다 할 것이므로 위 피고는 위 임대차로써 원고에게 대항할 수 있다 할 것인 바, 위 임대차계약이 해지 기타 사유로 종료되었음에 대한 아무런 주장입증이 없는 이 사건에서 위 피고의 위 항변은 이유있고 원고의 청구는 이유없다 할 것이다.

4. 원고의 피고 한창일에 대한 청구에 관한 판단

별지목록기재 건물이 원고의 소유인 사실과 피고 한창일이 위 건물중 별지 제2호 도면의 1,2,3,4,5,6,7,1의 각 점을 순차연결한 (가),(나),(다),(라),(마),(바)표시부분 130.5평방미터를 점유하고 있는 사실은 원고와 위 피고사이에 다툼이 없다.

원고가 위 건물의 소유권을 주장하여 위 피고에 대하여 위 점유부분의 명도를 구함에 대하여, 위 피고는 원고의 소유권취득의 전제가 된 근저당권이 위 건물에 설정된 1985.1.17.보다 이전인 1982.6.1. 위 건물의 전소유자인 피고 정순자로부터 위 점유부분을 임차보증금 8,000,000원, 기간은 3년으로 임차하여 인도받은 후 1983.8.19. 전입신고를 마쳤으니 주택임대차보호법에 따라 위 임차보증금 8,000,000원을 반환받기 전에는 원고의 청구에 응할 수 없다고 동시이행의 항변을 하고 원고는 피고 한창일의 점유부분은 주용도가 학원이니 위 임대차에는 위법이 적용되지 아니한다고 다투므로 먼저 위 피고의 점유부분이 위 법의 적용대상이 되는지의 여부에 관하여 살피건대, 위 건물의 위치, 공부상 용도와 구조 등은 피고 유충희에 대한 청구에 관한 판단에서 본 바와 같고, 이 법원의 현장검증결과 및 감정인 문부남의 감정결과에 변론의 전취지를 종합하면, 피고 한창일의 점유부분은 위 건물의 2층 130.5평방미터로서 그 구조는 강의실 2칸, 도합 86.5평방미터, 방 1칸 14.8평방미터, 부엌 10.9평방미터, 통로 14.9평방미터, 화장실 3.4평방미터이고, 위 피고는 현재 위 강의실부분은 주산학원으로, 방부분은 주거로 각 사용중인 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없는 바, 위 인정사실에 의하면, 위 피고의 위 점유부분은 그 일부가 비록 주거용이라 하더라도 이는 주산학원의 영업을 위하여 부수적으로 사용되고 있는 것에 불과하여 전체적으로 위 점유부분의 주된 용도는 주산학원이라 할 것이어서 위 법의 적용대상인 임차주택의 일부가 주거이외의 목적으로 사용되는 경우에 해당하지 아니하므로 위 점유부분에 위 법이 적용됨을 전제로 한 위 피고의 위 항변은 그 대항력 유무에 관한 판단에 나아갈 필요없이 이유없다 할 것이고, 따라서 위 피고는 원고에게 위 점유부분을 명도할 의무가 있다 할 것이다.

5. 결론

그렇다면, 원고의 피고 정순자, 피고 장구환, 피고 한창일에 대한 이 사건 청구는 정당하여 이를 모두 받아들이고, 피고 유충희에 대한 청구는 부당하여 기각하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조 , 제92조 , 가집행선고에 관하여는 같은 법 제199조 , 소송촉진등에관한특례법 제6조 를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.