양도당시 공부상 다세대주택에 해당할 뿐만 아니라 실질에 있어서도 다세대주택을 양도한 것으로 보아 한 처분은 적법함

다가구주택은'일정한 요건을 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것'이므로 공부상 다세대주택으로 기재되어 있고 세대별로 등기부등본이 작성되어 있는 점, 각 세대 단위마다 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 되어 있어 세대별로 거래의 객체가 될 수 있는 점 등에 비추어 양도주택은 다세대주택이므로 이를 전제로 한 처분은 적법함

소득세법 제89조 제1항

대전고등법원 2013누3472

***

ㅁㅁ세무서장

제2심 판 결

국승

2014.4.17.

1. 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2012. 12. 18. 원고에 대하여 한 2011년 귀속 양도소

득세 165,852,350원의 부과처분을 취소한다

1. 처분의 경위

가. 원고는 1980. 00. 00. 서울 강남구 논현동 그 지상주택을 매수한 후, 2003. 3.경 주택을 철거하고 대지 위에 건축면적 101.95㎡, 건축연면적 302.13㎡, 1층(면적 35.59㎡) 사무소(나머지 대지 부분은 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용함), 2층과 3층(면적 각 98.96㎡) 각 3세대, 4층(면적 68.82㎡) 1세대 등 총 7세대가 거주할 수 있는 주택(이하 "이 사건 주택"이라 한다)을 건축하여 다세대주택으로 소유권보존등기를 마쳤다.

나. 원고는 2011. 8. 25. B 외 1인에게 이 사건 주택을 일괄양도하고, 2011. 10.

25. 양도소득세 신고를 하면서 이 사건 주택이 다가구주택임을 전제로 1세대 1주택 비

과세신청을 하였다.

다. 피고는, 이 사건 주택이 주택 7세대로 각각 구분등기된 집합건물로서 다세대주택

에 해당된다는 이유로 원고가 거주하였던 401호(68.82㎡) 1세대에 대해서만 소득세법

제89조 제1항 제3호 소정의 '1세대 1주택' 비과세 규정을 적용하고 나머지 주택 및 사

무소 부분은 비과세 부인하여 2012. 12. 18. 원고에게 2011년 귀속 양도소득세(가산세

포함) 000,000,000원을 부과하였다(이하 "이 사건 처분"이라 한다).

라. 한편, 이 사건 주택은 위와 같이 양도된 후인 2011. 11. 17. 다가구주택으로 용도

변경되었다가, 2012. 9. 13. 다시 다세대주택으로 용도변경되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 18호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변

론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 주택의 연면적은 254.33㎡로서 7가구가 있어 공동주택으로 보기 어렵고, 관

계 법령상 단독주택의 한 형태인 다가구주택으로 용도변경이 가능할 뿐 아니라 실제

이 사건 양도 후에 다가구주택으로 용도변경이 되었던 점, 원고는 이 사건 주택 신축

후 각 세대 부분을 별도로 처분하지 않고 임대만 하여 오다가 일괄 양도한 점, 과세요

건 명확주의, 조세평등주의, 재산권 보장의 원칙 등 제반정황에 비추어 이 사건 주택은

실질적으로 다가구주택에 해당한다고 보아야 한다. 그럼에도 이 사건 주택이 다세대주

택임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

소득세법 등 관계 법령에 의하면 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다

가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보고 1세대

1주택 비과세 규정의 적용을 받게 되므로, 이 사건에서는 이 사건 주택이 다가구주택

인지 아니면 다세대주택인지에 따라 위 비과세규정의 적용 여부가 결정된다.

제1항의 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉

① 이 사건 주택은 1개 동의 연면적이 660㎡ 이하이고, 1층은 바닥면적의 2분의 1 이

상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 있으므로 층수는 3개층 이하이며, 7세대가 거주하고 있으므로, 건축법 등 관련 법령의 해석상 다가구주택이나 다세대주택에 모두 해당될 수 있고, 위와 같이 다세대 주택과 다가구 주택에 모두 해당될 가능성이 있는 주택의 경우 어느 쪽에 해당하는지를 결정할 뚜렷한 외관상 특징은 없어 보이는 점, ② 이러한 경우 소유자가 주택에 어떤 법적 지위를 부여할 의사를 가지고 있었는 지도 고려하는 것이 합리적으로 보이는바 건축법상 이 사건 주택은 7세대로 구성된 다세대주택으로 집합건축물대장에 기재되어 있어 이에 따라 세대별로 등기부등본이 작성되어 있을 뿐 아니라 실제로 각 세대가 독립된 주거생활을 영위할 수 있었으므로 원고는 이 사건 주택에 다세대주택의 법적 지위를 부여한 것으로 보이는 점, ③ 다세대주택은 각 구획부분별로 소유권의 객체가 되고 통상적으로 1세대가 임차하고 있으므로 그 구획부분이 경매가 된다고 할지라도 임차인은 보증금 반환과 관련하여 선순위자의 존부, 보증금 반환의 범위를 어느 정도 예측할 수 있는 반면, 다가구주택은 주택 전체를 기준으로 경매가 되므로 다른 임차인의 수, 보증금의 액수를 알 수 없는 임차인이 선순위자의 존부, 보증금 반환의 범위를 쉽게 알 수 없는바, 주택의 법적 지위에 따라 임차인의 선호가 달라질 수 있으므로 소유자로서는 제반사정을 종합하여 주택에 어떤 법적 지위를 부여할지를 선택했을 것으로 보이는 점, ④ 소득세법 제89조 제1항 제3호에 의한 1세대 1주택 비과세 조항의 취지는 국민이 주거생활의 기초가 되는 주택을 양도할 때 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적이 없다고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다고 할 것이고(대법원 1993. 1. 19. 선고 92누12988 판결), 1세대 1주택 비과세 조항은 소득세법이 1974. 12. 24. 법률 제2705호로 전부개정되면서 제5조 제6호에 규정된 이래 표현이 바뀌어 가면서 계속 존재하고 있었으나, 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 1세대 1주택에 포함시키는

소득세법 시행령 제155조 제15항의 특례(이하 "이 사건 특례조항"이라 한다)는 소득세

법 시행령이 1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정되면서 신설된 것인바, 법률 자

체가 아니라 그 위임을 받은 시행령 조항에 의하여 비과세 범위가 확장된 구조를 볼

때 이 사건 특례조항의 문언은 1세대 1주택 비과세 제도의 취지에 맞게 해석하여야 하

고 이를 섣불리 확장 해석하는 것은 적절하지 아니한 점, ⑤ 다가구주택이나 다세대주

택이나 소유자가 실제로 거주하는 부분 외의 부분은 임대를 통하여 수익하는 부분이므

로 그 수익 부분의 양도는 주거생활의 안정 및 거주이전의 자유와 직접적인 관련이 없

다는 측면을 고려해 보면, '다가구주택'에도 비과세 혜택을 주는 이 사건 특례조항의

문언은 제한적으로 적용되도록 해석하는 것이 합리적인 점, ⑥ 현재와 같이 건축법 등

관계 법령상 층수 외에는 다가구주택과 다세대주택을 구분할 뚜렷한 외관상 특징이 없

는 상태에서 공부상 다세대주택으로 되어 있으나 다가구주택의 특징도 갖춘 주택에 대

하여 이 사건 특례조항을 적용한다면 이 사건 특례조항이 부당하게 확장되어 적용되는

결과가 되는 점 등 이 사건 변론에 나타난 여러 사정을 종합하여 보면, 이 사건 특례

조항의 '다가구주택'은 다세대주택과 다가구주택의 요건을 모두 갖춘 주택의 경우 소유

자가 '다가구주택'이라는 법적 지위를 부여한 경우만 의미한다고 보는 것이 적절하고,

원고의 이 사건 주택 양도 당시 용도가 다세대주택인 이 사건 주택에는 이 사건 특례

조항을 적용할 수 없다고 봄이 상당하다.

따라서 피고가 이 사건 주택이 다세대주택에 해당된다는 전제 아래 행한 이 사건 처

분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

2. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.