beta
판시사항
갑 주식회사가 감정평가업자 을 주식회사의 감정평가를 신뢰하여 감정대상 토지를 담보로 병 주식회사에 금융을 제공하였다가 금융자금을 회수하지 못한 손해를 입었음을 이유로 을 회사를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 을 회사의 감정평가에 비교표준지 선택 및 개별요인 평가의 비합리성이 인정되고 감정평가 가격과 적정가격 사이에 현저한 차이가 있으므로, 을 회사는 위 감정평가로 인하여 선의의 제3자인 갑 회사가 입은 손해를 배상할 의무가 있고, 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액 한도 내에서 갑 회사가 제공한 금융액 전액이 을 회사의 부당감정으로 인한 손해액이 된다고 한 사례
판결요지
갑 주식회사가 감정평가업자 을 주식회사의 감정평가를 신뢰하여 감정대상 토지를 담보로 병 주식회사에 금융을 제공하였는데, 그 후 감정대상 토지가 경매에서 감정평가금액의 25분의 1에도 미치지 못하는 금액에 낙찰됨으로써 금융자금을 회수하지 못한 손해를 입었음을 이유로 을 회사를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 을 회사가 감정평가를 하면서 용도지역이 준도시지역인 임야로서 숙박시설예정지로 승인된 감정대상 토지의 비교표준지로 도시계획구역 내 일반상업지역인 전(전)을 선정하여 비교표준지에 비하여 명백히 열위에 있는 감정대상 토지를 비교표준지에 비하여 우세한 것으로 평가함으로써 비교표준지 선택 및 개별요인 평가의 비합리성이 인정되고 감정평가 가격과 적정가격 사이에 현저한 차이가 있으므로, 을 회사는 구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항 에 의하여 위 감정평가로 인하여 선의의 제3자인 갑 회사가 입은 손해를 배상할 의무가 있고, 감정대상 토지에 이미 적정가격을 초과하는 피담보채무액을 채권최고액으로 하여 선순위 근저당권이 설정되어 있었으므로 당시 감정대상 토지의 담보가치는 없는 것이 되어 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액 한도 내에서 갑 회사가 제공한 금융액 전액이 을 회사의 부당감정으로 인한 손해액이 된다고 한 사례(단, 갑 회사가 감정평가서 및 담보물건의 가치에 대한 검토를 충실히 하지 않은 점 등을 참작하여 을 회사의 책임을 50%로 제한함).
원고(탈퇴)
중앙리스금융 주식회사
원고 승계참가인, 피항소인
한국리스여신 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 한결한울 담당변호사 장시일)
피고, 항소인
주식회사 한국감정원 (소송대리인 변호사 황정근)
변론종결
2011. 6. 22.
주문
1. 제1심판결 중 피고로 하여금 원고 승계참가인에게 9,713,504,150원 및 이에 대하여 1994. 11. 9.부터 2011. 7. 15.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 초과하여 지급할 것을 명한 피고 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고 승계참가인의 청구를 기각한다.
2. 피고의 나머지 항소를 기각한다.
3. 소송총비용 중 원고 및 원고 승계참가인과 피고 사이에 생긴 부분 중 50%는 피고가 부담하고, 나머지는 원고 승계참가인이 부담한다.
청구취지 및 항소취지
1. 청구취지
피고는 원고 승계참가인에게 19,497,400,300원 및 이에 대하여 1994. 11. 9.부터 이 사건 소장 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 25%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고 승계참가인의 청구를 기각한다.
이유
1. 기초 사실
가. 제1심 공동피고 주식회사 서울리조트(이하 ‘서울리조트’라고 한다)는 주식회사 대동은행에게 담보로 제공하고 금원을 대출받기 위하여 1994. 7. 13. 피고에게 서울리조트 소유인 미금시 호평동 산26-1 외 4필지(이하 ‘감정대상 토지’라고 한다)에 대한 감정평가를 의뢰하였다.
피고는 감정의뢰를 받은 날로부터 3일 후인 16일 가격시점을 1994. 7. 14.로 하여 호평동 산26-1 토지의 가액을 50,903,160,000원(㎡당 440,000원)으로, 감정대상 토지 전체의 가액을 51,921,900,000원으로 평가하고, 제출처(채권기관명)를 ‘대동은행 장안동지점’으로 기재한 감정평가서(이하 ‘이 사건 감정평가서’라 한다)를 서울리조트에 제출하였다.
나. 서울리조트는 이 사건 감정평가서를 근거로 하여 감정대상 토지를 담보로 제공하고 대출을 받으려고 하였으나, 대동은행 장안동지점으로부터 대출이 거부되었다.
다. 그 후 서울리조트는 중앙리스금융 주식회사(이하 ‘중앙리스’라고 한다)로부터 리스금융과 렌탈금융을 받기 위하여 중앙리스에게 피고가 작성한 위 감정평가서를 제출하였다. 중앙리스는 위 감정평가서를 검토한 후 감정대상 토지가 충분한 담보가 된다고 보고 서울리조트에게 금융을 제공하기로 결정하였다.
이에 따라 중앙리스는 1994. 9. 29. 서울리조트와, 서울리조트가 금강수페리어로부터 구입하는 서큘레이션 펌프 등 87종의 물건들에 대한 리스금융계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 리스계약’이라 한다. 이 계약에서 주식회사 효산종합개발, 효산그룹의 회장 소외 1, 서울리조트의 대표이사 소외 2가 서울리조트를 위하여 연대보증하였다), 다음날인 1994. 9. 30. 감정대상 토지를 포함한 그 일대의 서울리조트 부지 16필지 토지에 대하여 채권최고액을 250억 원으로 한 공동근저당권 설정등기를 마쳤다.
중앙리스는 1994. 11. 9. 서울리조트와 사이에 스키 등 7종의 물건들에 대한 렌탈금융계약(이하 ‘이 사건 렌탈계약’이라 한다)을 체결한 뒤 렌탈료를 피담보채무에 추가하였다.
감정대상 토지를 제외한 나머지 토지는 스키장 부지로 개발되어 영업 중인 토지였으며, 위 16필지 토지는 이미 다른 기존 금융에 대한 담보로 제공되어 채권최고액 합계 262억 원 정도의 선순위 근저당권이 설정되어 있었다.
라. 중앙리스는 이 사건 리스계약에 따라 서울리조트에게 1994. 9. 30.에 7,420,000,000원, 1994. 10. 14.에 11,132,040,000원, 합계 18,552,040,000원의 금융을 제공하고, 이 사건 렌탈계약에 따라 서울리조트에게 1994. 11. 9.에 2,504,810,000원의 금융을 제공하였다.
그리고 중앙리스는 서울리조트로부터 계약 당일인 1994. 9. 30.에 이 사건 리스계약보증금 927,602,000원을 지급받고, 리스물건에 관한 차수증 발급일인 1994. 10. 14.에 제1차 리스료 404,137,700원 등 합계 1,331,739,700원을 지급받았으며, 1994. 11. 9.에 이 사건 렌탈계약보증금 227,710,000원 및 제1회 렌탈료 70,392,000원(부가가치세 제외) 합계 298,102,000원을 지급받았다.
마. 서울리조트는 1994. 11. 15. 제2회 리스료 지급일부터 리스료를 연체하고, 1994. 11. 23. 부도를 냈다.
바. 중앙리스는 1997. 10. 8. 이 사건 리스계약을, 1994. 12. 10. 이 사건 렌탈계약을 각 해지하였고, 선순위 근저당권자인 주은리스가 감정대상 토지에 대하여 임의경매신청을 하였으며, 감정대상 토지는 1998. 9.경 15차 경매기일에서 20억 원에 낙찰되어 선순위 근저당권자들의 채권도 제대로 충당하지 못하였다.
사. 중앙리스는 이 사건 리스계약 및 렌탈계약에 기한 일체의 권리(피고의 부당감정으로 인한 손해배상청구권 포함)를 원고 승계참가인에게 양도하고 1999. 9. 14.에 위 사실을 피고에게 통지하였다(이에 따라 중앙리스는 피고의 동의를 얻어 이 소송에서 탈퇴하였다).
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 16호증(각 가지번호 포함), 갑19호증의 1 내지 47, 변론 전체의 취지
2. 손해배상책임의 성립에 관한 판단
가. 원고 승계참가인 주장의 요지
피고는 고의 또는 과실로 감정가격 시점인 1994. 7. 14. 당시 감정대상 토지의 적정가격인 6,253,135,200원(제1심 감정인 소외 3의 감정가격)과 현저한 차이가 있는 51,921,900,000원으로 과대평가하여 이를 신뢰한 선의의 제3자인 중앙리스가 감정대상 토지에 설정되어 있던 기존의 피담보채권액 합계 20,875,000,000 주1) 원 의 근저당권들을 감안하더라도 위 토지들이 충분한 담보가치를 갖고 있는 것으로 판단하여 이 토지들을 담보로 금융을 제공하였는데, 그 후 감정대상 토지가 경매에서 피고의 감정평가금액의 25분의 1에도 미치지 못하는 20억 원 정도에 낙찰됨으로써 금융자금을 회수하지 못하는 손해를 입었으므로, 피고는 구 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것, 이하 같다. 이하 ‘구법’이라고 한다) 제26조 제1항 에 따라 중앙리스의 손해배상채권을 양수한 원고 승계참가인에게 이를 배상할 책임이 있다.
나. 이 사건 감정평가서상의 감정평가 방법과 그 내용
(1) 당시 호평동 산26-1 토지는 경춘국도상 미금시와 경기 남양주군(1994. 7. 14. 당시를 기준으로 한 행정구역)의 경계지점에 위치한 마치터널 남서쪽 부근 소재 백봉산 북쪽 줄기 부분을 이루는 급경사 및 완경사 지형의 토지로서 서울리조트가 운영하던 스키장 부지에 인접해 있었다. 위 토지는 경기도지사의 서울리조트에 대한 1994. 7. 4.자 등록체육시설업사업계획변경승인에 의하여 기존의 스키장 부지에 편입되어 숙박시설예정지로 승인되었다.
서울리조트는 위 사업계획변경승인에 기하여 위 토지를 숙박시설 부지로 조성하는 공사에 착수하여 피고의 감정평가 가격 기준 시점인 1994. 7. 14.경에 이르러 그 지상에 생육하고 있던 입목이 상당 부분 벌채되고 일부 토목 공사가 진행되었으나 전체적인 지형은 원래의 모습에 가깝게 유지되고 있었다. 그러나 그 당시 위 토지에 대하여 콘도미니엄 건축허가를 받지는 않은 상태였다.
그리고 위 토지는 당시 구 국토이용관리법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 개정되기 전의 것)상의 용도지역 및 용도지구가 준도시지역 및 운동휴양지구였고, 등록체육시설로 사업계획승인을 받아 농지전용의 허가, 입목벌채 등의 허가, 토지형질변경의 허가 등 제반 허가를 받은 것으로 간주되었다( 체육시설의 설치·이용에 관한 법률 제31조 ).
한편 피고가 아래에서 보는 감정평가 방법에 따라 비교표준지로 선정한 미금시 호평동 208-1 전 1,157㎡는 도시계획구역 내의 일반상업지역에 속하고 그 공부상 지목 및 현실 이용 상황이 전(전)으로서 평지였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑5호증의 1, 2, 을1호증의 1 내지 31, 제1심 증인 소외 3의 증언, 변론 전체의 취지
(2) 피고는 ‘표준지 공시지가 비교법’에 따라 감정평가 기준 시점이었던 1994. 7. 14. 당시 호평동 산26-1 토지가 숙박시설예정지로서 부지조성공사 중에 있었다는 이유로 위 토지를 잡종지로 보고, 호평동 208-1 토지를 비교표준지로 선정한 다음 감정대상 토지의 적정가격을 평가하였는데, 그 감정평가 방법과 내용(이하 ‘이 사건 감정평가’라고 한다)은 다음과 같다.
① 피고는, 호평동 208-1 토지를 비교표준지로 선정하고 이를 기준으로 지가변동률에 따른 시점 수정 및 제반 가격형성요인 비교를 통한 조정을 하여 호평동 산26-1 토지의 적정가격을 산정하였다.
② 피고는 호평동 산26-1 토지가 비교표준지인 호평동 208-1 토지에 비하여, 공법상의 제한 등 행정적 조건은 동일하게 평가하고, 면적, 형상, 경사도 및 방향, 지반, 지질 등의 획지조건만 0.87 정도 열세라고 평가하고, 가로조건은 1.05 정도 우세하며, 접근조건은 1.1 정도 우세하고, 환경조건은 1.15 정도 우세하며, 장래의 동향, 기타 투자조건에 따른 가능성 및 효용, 이용도 및 수익성 등은 1.2 정도 우세하여, 위와 같은 열세인 획지조건을 고려하더라도 개별요인이 비교표준지에 비하여 1.38 정도 우세하다고 판단하여 호평동 산26-1 토지의 적정가격을 비교표준지의 공시지가인 320,000원/㎡보다 높은 440,000/㎡으로 감정평가하였다.
다. 이 사건 감정평가의 부당성 여부
(1) 이 사건 감정평가의 평가 방법(비교표준지 공시지가 비교법) 채택상의 과실 여부
피고의 감정평가 당시 시행되던 구법은, 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 평가대상토지와의 객관적 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하는 ‘표준지 공시지가 비교법’에 따르도록( 구법 제9조 ) 주2) , 토지에 대한 담보평가에 있어서도 위와 같은 방법에 따르도록 각 규정하고 있었다( 구법 제20조 제1항 제4호 , 제5호 ). 그리고 위 법 제22조 의 위임을 받은 당시의 감정평가에 관한 규칙에서도 토지의 평가에 관하여는 ‘비교표준지 공시지가 비교법’에 따르도록 되어 있었다( 규칙 제17조 ).
따라서 감정평가제도를 규제하고 있던 이 사건 감정평가 당시의 구법이 그러한 규정을 두고 있었던 이상 피고가 그 법률상의 규제에 따라 ‘비교표준지 공시지가 비교법’을 채택한 점에는 과실이 인정되지 아니한다.
(2) 이 사건 감정평가의 내용상의 문제점
감정평가업자는 담보물에 대한 감정평가 시 채권의 안전하고 확실한 회수를 위하여 대출기간 동안의 불확실성, 담보물의 변동가능성 등을 고려하여야 하고, 채무자가 정상적인 채무의 상환을 하지 않는 경우 채권자가 담보물의 처분을 통해 채권을 회수하게 되므로 채권자가 일정한 기간 내에 적정한 금액으로 환가 처분할 수 있는 가격으로 평가하여야 한다. 또한 형질변경 중에 있는 토지는 형질변경행위의 불법성 여부, 진행 정도, 완공가능성 등을 검토하여 담보로서의 적합성을 판단하여야 하고, 건축물 등의 건축을 목적으로 농지 또는 산림에 대하여 전용허가를 받거나 토지의 형질변경허가를 받아 택지 등으로 조성 중에 있는 토지는 과대평가를 방지하기 위하여 조성공사에 소요되는 비용 상당액과 공사 진행 정도, 택지조성에 소요되는 예상기간 등을 종합적으로 고려하여 평가하여야 한다.
이 사건과 관련하여 피고가 호평동 208-1 토지를 비교표준지로 선정하고 호평동 산26-1 토지가 비교표준지에 비하여 1.38 정도 우세하다고 판단하여 호평동 산26-1 토지의 적정가격을 440,000/㎡으로 감정평가한 데에는 다음과 같은 잘못이 인정된다 주3) .
① 비교표준지 선택의 비합리성
앞서 본 바와 같이 감정평가 당시 호평동 산26-1 토지는 용도지역이 준도시지역인 임야로서 콘도건축계획이 추진되고 있었던 숙박시설예정지로 승인된 상태였던 반면, 비교표준지는 용도지역이 도시계획구역 내의 일반상업지역인 전(전)이었다. 즉 호평동 산26-1은 당시 서울리조트가 추진하고 있던 콘도건축사업(수천억 원의 막대한 자금이 투자되어야 성사 가능한 사업이었다) 외에 다른 용도로는 수익사업에 이용할 수 없는 임야였던 반면 비교표준지는 숙박시설 건축은 물론 상가건물 건축, 주상복합건물 건축 등 다양한 수익사업에 제공될 수 있는 토지였다.
따라서 이 사건 감정대상 토지 인근지역에 숙박시설예정지와 현실적 이용 상황이 임야로서 동일한 표준지들이 존재하고 있었던 사정에 비추어 볼 때, 숙박시설예정지와 그 자연적, 사회적 조건이 가장 유사한 토지를 비교표준지로 선정하지 않고, 호평동 208-1 토지보다 더 유사한 이용가치를 지닌 비교표준지를 찾을 수 없다고 판단한 나머지 수천억 원의 막대한 자금이 투자되는 콘도건축 사업 외에는 수익적 사업에 사용될 수 있는 여지가 없었던 호평동 산26-1 토지와 다양한 수익사업에 사용할 수 있는 호평동 208-1 토지를 유사한 이용가치를 가진다고 판단하여 피고가 호평동 208-1 토지를 비교표준지로 선택한 것은 잘못이다.
② 개별요인 평가의 비합리성
호평동 산26-1 토지에 대한 서울리조트의 콘도건축 계획이 성사되어 위 토지가 콘도부지로 사용됨을 전제로 한 피고의 개별요인 평가에도 잘못이 있다.
ⅰ) 위 토지에 대한 숙박예정지 승인이 있었고, 일부 벌목 작업이 진행되었던 사정은 위에서 인정한 바와 같지만, 감정평가 당시 평탄화 작업은 물론 벌목 작업조차 완료되지 않았으며 콘도건축허가가 나지 않은 계획 추진의 초기 단계였고, 계획추진을 위해서 수천억 원 규모의 자금이 소요되는 사업이었는데도(게다가 피고는 감정평가에서 당시의 사업계획의 추진 단계를 마땅히 참작하였어야 함에도 부지조성작업을 위한 토목비용조차 제대로 참작하지 않았다) 서울리조트는 기존 사업의 운영자금조차 조달하지 못하여 심한 자금난을 겪고 있었던 사정(갑20호증, 갑21호증의 11, 을1, 6호증의 각 8, 변론 전체의 취지)을 참작하면, 그 사업의 성공을 전제로 한 피고의 감정평가는 합리성을 결여하였다.
ⅱ) 또한 앞서 인정한 바와 같이, 호평동 산26-1 토지는 준도시지역에 있는 반면, 비교표준지는 도시계획구역 내에 있고, 또 호평동 산26-1 토지는 임야로서 평탄화 작업을 위하여 막대한 비용과 토목공사 등이 필요한 반면, 비교표준지는 평지로서 별도의 평탄화 작업이 필요 없는 등 현실적으로 이용 가능한 건물의 부지로 조성될 때까지 드는 비용, 시간, 노력, 위험성 등이 모두 호평동 산26-1 토지가 더욱 큰 것으로 보이며, 호평동 산26-1 토지보다 피고의 비교표준지가 도심지에 더욱 가까워 공공시설 및 다른 상업지역과의 접근성도 더욱 좋은 것으로 보인다.
게다가 향후 이용 용도의 다양성 및 거래의 용이성 등 가격에 영향을 미칠 수 있는 제반 사정들을 종합하여 보아도, 피고의 감정평가 당시를 기준으로 가격적인 면에서 호평동 산26-1 토지가 피고의 비교표준지보다 우세하다고 보기는 어렵다.
나아가 호평동 산26-1 토지에 대하여 서울리조트가 당시 운영 중이던 스키장과 연계하여 콘도건축 계획을 추진하고 있었지만, 위 토지가 스키장 부지로 사용되고 있었던 것은 아니고, 경매에서 스키장 부지와 별개로 경매될 경우(이 사건 감정 목적이 담보목적이었으므로 당연히 그 가능성을 참작하였어야 했다) 위 토지는 공로와 접하지 않는 맹지가 되는데도 비교표준지에 비하여 가로조건이 1.05 정도 우세하고 접근조건은 1.1 정도 우세하다고 한 피고의 감정평가는 납득할 수 없다.
(3) 이 사건 감정평가 가격과 적정가격 사이에 현저한 차이가 존재하는지 여부 및 중앙리스가 선의의 제3자에 해당하는지 여부
① 현저한 차이의 존재
구법 제26조 제1항 은, “감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 감정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가하거나 감정평가서류에 허위의 기재를 함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 감정평가업자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다.
이 사건의 경우 경매시장에서 형성된 매각 금액(20억 원)을 기준으로 보면 25배 이상(519억 원 ÷ 20억 원)의 차이가 있고, 제1심과 당심의 재판 과정에서 현출된 감정가격 중 최대 가격인 당심 감정인 소외 7의 2011. 5. 31.자 감정 결과(17,143,383,000원)와 비교하여 보더라도 300억 원 이상(519억 원 - 171억 원)의 차이가 있으므로, 감정인들마다 그 감정가가 동일하지 않음에 비추어 인정되는 이 사건 감정대상 토지의 특성상 감정이 용이하지 않았던 점과 당시 경제상황의 변화 등을 최대한 참작하더라도 현저한 차이가 있음은 명백하다.
또한 피고의 비교표준지 선정상의 잘못을 무시한다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 비교표준지에 비하여 명백히 열위에 있는 감정대상 토지를 비교표준지에 비하여 1.38 정도(즉 38% 감정평가액이 증가되었음) 우세한 것으로 평가하여 적정가격과 백억 원 주4) 이상 의 차이가 발생하였으므로 현저한 차이가 있다.
② 선의의 제3자
구법 제26조 제1항 의 ‘선의의 제3자’란 감정 내용이 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있음을 인식하지 못하는 것뿐만 아니라 감정평가서 자체에 그 감정평가서를 감정의뢰 목적 이외에 사용하거나 감정의뢰인 이외의 타인이 사용할 수 없음이 명시되어 있는 경우에는 그러한 사용사실까지 인식하지 못한 제3자를 의미한다( 대법원 1999. 9. 7. 선고 99다28661 판결 등 참조).
중앙리스가 이 사건 리스계약을 체결한 날인 1994. 9. 30. 피고에게 감정평가서의 채권기관명의 변경을 요청하자 피고는 별다른 심사 없이 채권기관 명의를 중앙리스로 변경하여 주었고, 그 후 리스 물건 구입대금과 렌탈 구입대금이 지급되었던 점(갑11호증의 1, 2, 제1심 증인 소외 8, 9의 각 증언)에 비추어 보면, 중앙리스는 선의의 제3자에 해당한다.
(4) 위 인정 사실에 비추어 보면, 중앙리스는 피고의 이 사건 감정평가를 신뢰하여 이 사건 리스계약 및 렌탈계약에 기하여 금강수페리어에게 이 사건 각 리스물건 및 렌탈 물건의 구입대금을 지급함으로써 손해를 입었다고 할 것이어서, 피고의 이 사건 감정평가와 중앙리스가 입은 손해 사이에 인과관계가 인정된다고 봄이 상당하다.
따라서 피고는 구법 제26조 제1항 에 의하여 이 사건 감정평가로 인하여 중앙리스가 입은 손해를 배상할 의무가 있다.
3. 손해배상의 범위에 관한 판단
가. 손해배상액의 산정
중앙리스가 피고의 부당한 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 리스금융 등을 제공함으로써 입은 손해액은 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액을 한도로 하여 금융액 중 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치를 초과한 부분으로서( 대법원 1999. 5. 25. 선고 98다56416 판결 등 참조) 이는 원고가 리스금융 등을 실행하는 시점을 기준으로 결정된다.
이 사건 감정평가서에 의한 감정가격은 51,921,900,000원, 이 사건 감정대상 토지에 관하여 설정된 근저당권설정등기의 채권최고액은 20,875,000,000원 주5) , 중앙리스가 서울리조트에게 제공한 금융은 21,056,850,000원(= 이 사건 각 리스물건 구입대금 18,552,040,000원 + 이 사건 각 렌탈 물건 구입대금 2,504,810,000원)이고, 이 사건 감정대상 토지의 실제 낙찰가는 20억 원이었던 사실은 앞서 보았고, 일종의 원가방식인 예정지평가방식에 따라 이 사건 감정대상 토지의 적정가격을 산정한 제1심 감정인 소외 3의 감정 결과에 의한 감정가격은 6,253,135,200원, 당심 감정인 소외 7의 2011. 5. 31.자 감정 결과에 의한 감정가격은 17,143,383,000원인 사실이 인정된다.
위와 같은 사정을 참작하여 보면, 이 사건 감정대상 토지의 적정가격은 최대 17,143,383,000원을 넘지 않는 것으로 봄이 상당하다 주6) .
사정이 그러하다면, 이 사건 감정대상 토지에 이미 위 적정가격인 17,143,383,000원을 넘는 피담보채무액 20,875,000,000원을 채권최고액으로 하여 선순위 근저당권이 설정되어 있었던 것이므로 당시 이 사건 감정대상 토지의 담보가치는 없는 것(무)이 되고, 그 결과 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액인 310억 원 상당(51,921,900,000원 - 20,875,000,000원 - 0원) 한도 내로서 중앙리스가 제공한 금융액인 21,056,850,000원 전액이 피고의 부당감정으로 인한 손해액이 된다.
따라서 특별한 사정이 없는 이상 피고는 원고 승계참가인에게 위 손해액 21,056,850,000원에서 중앙리스가 서울리조트로부터 회수한 1,629,841,700원(= 이 사건 리스계약보증금 927,602,000원 + 이 사건 리스계약에 의한 1회 리스료 404,137,700원 + 이 사건 렌탈계약보증금 227,710,000원 + 이 사건 렌탈계약에 의한 1회 렌탈료 70,392,000원)을 공제한 19,427,008,300원(= 21,056,850,000원 - 1,629,841,700원)과 이에 대하여 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 책임의 제한
앞서 인정한 사실 및 갑20호증, 갑21호증의 8, 9, 11, 을6호증의 8, 9, 12, 18, 20, 30, 41, 43의 각 기재, 을6호증의 28의 일부 기재, 제1심 증인 소외 8, 9의 각 증언과 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사유를 참작하여 피고의 책임을 50%로 제한한다.
① 이 사건 감정평가서 및 담보물건의 가치에 대한 검토를 충실히 하지 않은 점
이 사건 감정평가는 아직 임야 상태였던 감정대상 토지에 관하여 서울리조트의 무리한 것으로 보이는 콘도건축 계획이 성사됨을 전제로 한 것으로서 그 감정평가서를 면밀히 살펴보았으면, 피고의 감정평가에 어떤 문제점이 있는지를 인식할 수 있었을 것으로 보이나, 중앙리스는 이를 인식하지 못하였다.
주식회사 대동은행 장안동 지점은 피고의 감정평가서를 검토한 후 대출을 거부하였는데도 불구하고 중앙리스는 20,875,000,000원의 선순위 근저당권이 설정된 이 사건 감정대상 토지에 대하여 만연히 피고의 이 사건 감정평가서만을 믿고 후순위로 설정한 채권최고액 250억 원의 근저당권을 담보로 거액의 금융을 제공하였다.
② 서울리조트의 재무구조와 신용상태에 대한 검토를 소홀히 한 점
리스 및 렌탈을 취급함에 있어서는 담보보다도 신용을 위주로 취급하게 되어 있는데[ 구 시설대여업법(1996. 12. 30. 법률 제5211호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조 에 근거하여 재무부장관이 정한 시설대여회사업무운용준칙 제16조], 중앙리스는 1993. 12. 31. 기준으로 서울리조트의 총자산은 약 1,340억 원이고 부채총계 1,302억 원으로 부채가 자산의 거의 대부분을 차지하며, 부채비율이 3,345.43%로서 재무구조가 극히 취약하고, 연간매출액이 약 62억 원(당기 순이익 1억 9,000만 원)에 불과한 서울리조트에게 연간 약 56억 원 상당의 리스료 및 렌탈료를 지급받는 내용의 이 사건 리스계약 및 렌탈계약을 체결하고, 자본금 60억 원의 3배 이상인 약 210억 원에 이르는 여신을 하였다.
③ 채권확보를 위하여 취하여야 할 조치를 제대로 하지 않은 점
중앙리스의 직원은 황색거래처로 등록되어 있다는 사실을 알고서도 효산종합개발을 연대보증인으로 입보시키고, 효산그룹회장 소외 1과 서울리조트의 대표이사 소외 2에 대하여는 별다른 재산에 대한 조사도 없이 연대보증인으로 입보시켰다.
또한 리스물건 공급업체였던 금강수페리어에게 지급된 위 리스물건 및 렌탈물건 구입대금 중 약 69%는 효산종합개발이 사용하였고, 약 29%는 서울리조트에서 사용하였으며, 리스물건 공급업체였던 금강수페리어가 사용한 것으로 확인되는 돈은 약 6%인 12억 원 정도에 불과하였다. 리스 물건 및 렌탈 물건은 이 사건 리스계약 및 렌탈계약에 의하여 새로이 취득된 것이 아니라 위 계약 체결 당시 이미 서울리조트가 운영하던 스키장에 설치되어 있었던 것이었고, 중앙리스도 이를 알고 있었다.
이 사건 리스계약 및 렌탈계약이 체결될 당시 리스 물건 및 렌탈 물건 중 상당수는 이미 주식회사 제일은행에 양도담보로 제공된 것이거나, 한일리스 주식회사 등 다른 리스회사 소유의 리스 물건 혹은 렌탈 물건이었다(시설대여회사 업무운용준칙 제2호 위반).
중앙리스 직원은 이 사건 리스계약 및 렌탈계약이 체결된 후 위 리스 물건 및 렌탈 물건이 제대로 공급·설치되었는지 여부를 점검함에 있어서 위 물건들의 일부만을 확인하였다.
중앙리스의 영업과장이었던 소외 9는 서울리조트에게 금융을 제공한 대가로 돈을 받은 행위로 형사처벌을 받았다.
④ 중앙리스는 200억 원이 넘는 돈을 대출해 주면서 서울리조트의 콘도건축 사업계획에 대한 사업전망 및 실현가능성(자금 사정, 각종 인허가 문제, 사업진행단계 등)에 대한 평가를 부실하게 한 채 리스금융의 실적을 높이기 위한 목적으로 서둘러 서울리조트에게 금융을 제공해주었다(담보인정비율 등 여신한도에 관한 기준을 정하고 있지도 않았다).
다. 소결
피고는 원고 승계참가인에게 9,713,504,150원(= 19,427,008,300원 × 50%)과 이에 대하여 중앙리스가 손해를 입은 날 이후로서 원고 승계참가인이 구하는 1994. 11. 9.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심판결 선고일인 2011. 7. 15.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
원고 승계참가인의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 피고에 대한 제1심판결 중 위 인정 금액을 초과하여 지급을 명한 부분을 취소하고, 취소 부분에 대한 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
주1) 아래 각주 5)에서 보는 바와 같은 금액이다.
주2) 제9조 (개별토지의 평가 기준) ① 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. ② 제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가 하여야 한다.
주3) 갑5호증의 1, 2, 을6호증의 37의 각 기재에 의하면, 이 사건 감정평가서의 작성자란에 피고의 감정평가사 소외 4가 기재되어 있으나, 조사자 소외 5, 소외 6만이 1999. 7. 14. 이 사건 감정대상 토지의 현장을 방문한 다음 하루 만에 이 사건 감정평가서를 작성한 사실을 인정할 수 있는바, 이 사건 감정대상 토지의 규모와 특수성에 비추어 볼 때, 이 사건 감정평가서가 초단기간에 작성되었다는 사실만으로도 충분한 현장 실사 및 필요한 관련 자료의 수집 등이 마쳐진 뒤에 제대로 감정평가가 이루어졌다고는 볼 수 없다.
주4) 감정대상 토지 중 호평동 산26-1 토지와 그 비교표준지의 가치를 동일하게(㎡당 320,000원, 을1호증의 8) 본다고 가정하더라도 호평동 산26-1 토지는 138억 원 이상 초과 감정되었음이 명백하다[13,882,680,000원 = 50,903,160,000원 - 37,020,480,000원(= 115,689㎡ × 320,000원)].
주5) 이 사건 감정대상 토지를 포함한 그 일대의 서울리조트 부지 16필지 토지에 관하여 설정된 근저당권설정등기의 채권최고액 262억 원 중 이 사건 감정대상 토지에 해당되는 금액이다. 다만 다음에서 보는 바와 같이 이 사건 감정대상 토지의 정당한 감정가격이 위 각 채권최고액을 넘지 않은 결과 어느 것을 기준으로 평가하더라도 결과는 같으므로 이를 나누어 계산할 실익은 없다.
주6) 피고는 이 금액의 적정성에 관하여 다투나, 이 사건 감정대상 토지의 적정가격이 20,875,000,000원을 초과한다고 볼 합리적인 아무런 자료도 없는 이상 피고의 주장에 대하여는 실익이 없으므로 판단하지 아니한다.