임대차 성립 당시 임차목적물의 소유자와 대지의 소유자가 다른 경우 임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 없음

임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차건물과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있으나, 임대차 성립 당시 임차목적물의 소유자와 대지의 소유자가 다른 경우에는 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 없음

상가건물 임대차보호법 제14조

2012가단14393 배당이의

안AA

BBB보증재단 외2명

2012. 8. 28.

2012. 9. 18.

1. 원고(선정당사자) 및 선정자의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고(선정당사자) 및 선정자가 부담한다.

수원지방법원 안양지원 2011타경451호 부동산강제경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2012. 6. 4.로 작성한 배당표 중 피고 대한민국에 대한 배당액 000원， 피고 BBB보증재단에 대한 배당액 000원， 피고 선용보증기금에 대한 배당액 000을 각 0원으로， 선정자 최CCC에 대한 배당액 000원을 000원으로 선정자 양분임에 대한 배당액 000원을 000원으로，원고(선정당사자)에 대한 배당액 000 원을 000원으로 각 경정 한다.

1. 인정사실

가. 건물 • 토지의 소유관계 및 임대차계약 등

1) 1980. 6. 12.경 안양시 만안구 OO동 0000 대 109㎡， OO동 000 대 109㎡ (이하 '이 사건 토지'라고 한다) 외 2필지 지상에 지하 2층，지상 1층의 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)이 건축되었다.

2) 안GG은 1998. 3. 24. 이 사건 각 토지 중 6/38 지분(이하 '이 사건 지분'이라 한다)에 관하여 1979. 3. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고，이후 안GG이 사망함에 따라 김HH 이 2003. 1. 13. 이 사건 지분에 관하여 2002. 12. 29. 협의 분할에 의한 상속을 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤고，안II은 2006. 3. 8. 이 사건 각 토지 중 4/38 지분에 관하여， 2008. 2. 14. 이 사건 각 토지 중 23/38 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

3) 한편 안II은 2006. 12. 18.경 이 사건 건물 중 4/38 지분에 관한 소유권을 취득한 이래 이 사건 건물의 지분을 계속 취득하여(2007. 7. 13. 당시 지분은 23/38이다) 2008. 1. 3. 이 사건 건물 중 4/38 지분에 관한 소유권을 취득함으로서 이 사건 건물을 단독 소유하게 되었다.

"4) 안II은 선정자 최CCC 등과 사이에 아래와 같은 임대차계약(이하이 사건 각 임대차계약'이라 한다)을 체결하였고， 선정자 최CCC은 아래 각 해당란 기재와 같은 전입신고 등을 마쳤는데， 이JJ이 2009. 1. 5. 사망함에 따라 어머니인 선정자 양ZZ이 위 임차인의 지위를 단독상속하게 되었다[이하 원고(선정당사자)， 선정자들을 통칭할 때 '원고들'이라 한다)].",나. 경매절차 진행 경과

1) 김HH의 채권자인 피고 신용보증기금의 신청에 따라 이 사건 각 지분에 관하여 2011. 1. 11. 수원지방법원 안양지원 2011타경451호 강제경매개시절차가 진행되었다 (이하 '이 사건 경매절차'라고 한다).

2) 원고들은 2011. 4. 1. 집행법원에 위와 같은 각 임대차계약을 이유로 권리신고 및 배당요구를 하였다.

3) 집행법원은 2012. 6. 4. 위 경매절차에서 실제 배당할 금액 000원을 배당함에 있어 1순위로 교부권자(당해세)인 안양시 만안구청장에게 0000원을， 2순위로 교부권자인 서초세무서장(피고 대한민국)에게 000원， 안양시 만안구청장에게 000원을，3순위로 배당요구권자인 피고 BBB보증재단에게 000원，신청채권자인 피고 신용보증기금에게 000원을 각 배당하는 것으로 하는 배당표(이하 '이 사건 배당표'라고 한다)를 작성하였다.

4) 원고들은 위 배당기일에 출석하여 피고들의 배당액 전액에 대하여 배당이의를 하고， 2012. 6. 8. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

[인정근거] 갑 제l 내지 12호증의 각 기재(가지번호 있는 경우 가지번호 포함)， 변론 전체의 취지

2. 원고들의 주장 및 판단

가. 원고들의 주장

원고들은 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법(이하 위 각 법들을 통칭하여 '임대차보호법'이라 한다)에서 정하는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인이거나 소액임차인이므로， 임차목적물과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차목적물 과 별도로 그 대지만인 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있으므로， 청구취지 기재과 같이 이 사건 배당표를 변경해야 한다고 주장한 다.

나. 판단

1) 임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차목적물과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고， 이러한 법라는 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차목적물과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 적용된다고 할 것이나， 임대차 성립 당시 임차목적물 의 소유자와 대지의 소유자가 다른 경우에는 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선 변제권을 행사할 수 없다고 할 것이다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결 참조).

2) 이 사건으로 돌아와 보건대， 원고들과 안II이 이 사건 각 임대차계약을 체결할 당시 안II은 이 사건 건물 중 23/38 지분권자에 불과하였을 뿐 아니라， 더욱이 이 사건 지분은 안II이 아닌 김RR 소유였음을 앞서 본 바와 같은 바， 그렇다면 원고 들은 이 사건 지분의 환가대금에 대하여 임대차보호법에서 정하고 있는 우선변제권을 취득할 수 없으므로， 이와 다른 전제에 있는 원고들의 위 주장은 받아들일 수 없다.

3. 결론

그렇다면， 원고들의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.