수원지방법원 안양지원2012가단14393 (2012.09.18)

임대차 성립 당시부터 임차목적물의 소유자와 대지의 소유자가 다른 경우 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 없음

임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 그 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있으나, 임대차 성립 당시부터 임차목적물의 소유자와 대지의 소유자가 다른 경우에는 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수는 없음

2012나38374 배당이의

안AA

서울BBBB재단 외2명

수원지방법원 안양지원 2012. 9. 18. 선고 2012가단14393 판결

2013. 3. 27.

2013. 4. 3.

1. 원고(선정당사자)의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고(선정당사자)가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 수원지방법원 OO지원 0001타경451호 부동산강제경매 신청 사건에 관하여 위 법원이 0002. 6. 4.로 작성한 배당표 중 피고 대한민국에 대한 배당 액 000원， 피고 서울BBBB재단에 대한 배당액 000원， 피고 BBBB 기금에 대한 배당액 000원을 각 000원으로， 선정자 최CC에 대한 배당액 0원을 000원으로， 선정자 안AA에 대한 배당액 0원을 000원으로 각 경정한다.

1. 인정사실

가. 건물 ・ 토지의 소유관계 및 임대차계약 등

1) 1980. 6. 12.경 OO시 만안구 OO동 000 대 109㎡， 같은 000 대 109㎡ (이하 '이 사건 각 토지'라고 한다) 외 1필지 지상에 지하 2층， 지상 000의 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)이 건축되었다.

2) 소외 안EE은 1998. 3. 24. 이 사건 각 토지 중 6/38 지분(이하 '이 사건 각 지분'이라 한다)에 관하여 1979. 3. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고， 이후 안EE이 사망함에 따라 소외 김FF이 2003. 1. 13. 이 사건 각 지분에 관하여 2002. 12. 29.자 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤으며， 소외 안GG은 2006. 3. 8. 이 사건 각 토지 중 4/38 지분에 관하여，2008. 2. 14. 이 사건 각 토지 중 23/38 지분에 관하여 각 소유권이전등기를 마쳤다.

3) 안GG은 2006. 12. 18.경 이 사건 건물 중 4/38 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료하였는데，이 사건 건물은 2006. 6. 21. 건축물대장상 일반건축물에서 각 층별 로 구분된 집합건축물로 전환등록되었고(이에 따른 구분등기는 2007. 11. 27.경 이루어 졌다)，이후 안GG은 2007. 5. 23. 이 사건 건물 각 층(000호， O000호，O000호) 중 15/38 지분에 관하여， 2007. 7. 13. 4/38 지분에 관하여 ， 2007. 11. 1. 5. 5/38 지분에 관하여 각 소유권이전등기를 경료하였다.

4) 이 사건 건물은 2007. 12. 7. 다시 기존 000호가 000호， 000호， 000호로， 기존 000000호가 000000호， 000000호， 000000호로， 000000호가 000000호，000202호， 000000호로 각 분할등록되었고(이에 따른 구분등기는 2008. 1. 3.경 이루어 졌다)， 안GG은 위 각 호에 대하여 2007. 12. 21. 11/76 지분에 관하여 각 소유권이전 등기를 경료하였으며， 2008. 1. 3. 공유물분할을 원인으로 하여 000호， 000호， 000호， 000000호， 000000호， 000000호， 000000호에 관하여 4/38 지분에 관한 소유권이 전등기를 경료함으로써， 안GG은 위 각 호 건물을 단독 소유하게 되었다(나머지 비 000000호， 000202호는 선정자 안AA의 단독소유가 되었다).

5) 한편， 안GG은 선정자들과 사이에 아래와 같이 임대차계약(이하 '이 사건 각 임대차계약'이라 한다)을 체결하였고， 선정자들은 아래 각 해당란 기재와 같은 전입신고 등을 마쳤다.

나. 경매절차 진행 경과

1) 김FF의 채권자인 피고 BBBB기금의 신청에 따라 이 사건 각 지분에 관하여 0001. 1. 11. 수원지방법원 OO지원 0001타경451호 강제경매개시절차(이하 '이 사건 경매절차'라고 한다)가 개시되었고，선정자들은 위 집행법원에 위와 같은 각 임대차 계약을 이유로 권리신고 및 배당요구를 하였다.

2) 집행법원은 2012. 6. 4. 위 경매절차에서 실제 배당할 금액 0원을 배당함에 있어 1순위로 교부권자(당해세)인 OO시 만안구청장에게 000원을， 2순위로 교부권자인 서초세무서장(피고 대한민국)에게 000원을， OO시 만안구청장에게 000원을， 3순위로 배당요구권자인 피고 서울BBBB재단에게 10.523.788원을， 신청 채권자인 피고 BBBB기금에게 000원을 각 배당하는 것으로 하는 배당표(이하 '이 사건 배당표'라고 한다)를 작성하였다.

3) 선정자들은 위 배당기일에 출석하여 피고들의 배당액 전액에 대하여 배당이의 를 하고， 0002. 6. 8. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

[인GG거] 다툼 없는 사실， 갑 제1， 2 내지 6， 8 내지 12， 15호증의 각 기재(가지변호 가 있는 경우 각 가지변호 포함)， 변론 전체의 취지

2. 원고(선정당사자， 이하 '원고'라고만 한다)의 주장 및 판단

가. 원고의 주장

원고는， 선정자들은 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법(이하 위 각 법들을 통칭하여 '임대차보호법'이라 한다)에서 정하는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인이거나 소액임차인으로서， 임차목적물과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차목적물과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선 변제권을 행사할 수 있으므로， 청구취지 기재와 같이 이 사건 배당표를 변경하여야 한 다고 주장한다.

나. 판단

1) 임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차목적 물과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고， 이러한 법리는 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차목적물과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 적용된다고 할 것이나(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결 참조)， 이는 어디까지나 위와 같은 우선변제권이 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차목적물 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로， 임대차 성립 당시 임차목적물의 소유자와 대지의 소유자가 다른 경우에는 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 없다고 할 것이다. 돌이켜 이 사건에 관하여 살피건대， 선정자 최CC이 2007. 7. 20. 이 사건 건물 중 000호에 관하여 안GG과 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 안GG은 위000000호 중 23/38 지분권자에 불과하였고， 당시 이 사건 각 토지에 관하여는 4/38 지분만을 보유하고 있었던 사실， 원고가 2008. 3. 3. 이 사건 건물 중 000호에 관하여 안 GG과 이 사건 임대차 계약을 체결할 당시 안GG은 위 000호에 관하여는 단독 소유자였으나， 이 사건 각 토지에 관하여는 27/38 지분만을 보유하고 있었던 사실， 그리고 이 사건 경매의 목적물은 안GG이 아닌 김FF 소유의 이 사건 각 지분이었던 사실은 앞서 본 바와 같은바， 위 법리에 따르면 선정자들은 이 사건 각 지분의 환가대금에 대 하여 임대차보호법에서 정하고 있는 우선변제권을 행사할 수 없다고 할 것이다

2) 한편， 이에 대하여 원고는， 이 사건 각 토지는 집합건물인 이 사건 건물의 대지권의 목적이 되는 토지이므로 이 사건 건물에 대한 구분소유자가 아닌 김FF 명의의 이 사건 각 지분 등기와 이에 기초한 이 사건 경매절차는 전유부분과 분리하여 대지사 용권을 처분하는 것을 금하고 있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조에 반하는 것으로서 모두 무효이고， 실제 이 사건 각 지분은 전유부분의 소유자인 임대인 안GG의 소유에 해당하는 것이므로 그 전유부분에 대한 임차인들인 선정자들은 대지권의 목적인 이 사건 각 지분의 환가대금에 관하여도 배당청구권이 있다는 취지로도 주장한다. 살피건대， 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조에 의하여 분리처분이 금지 되는 같은 법상 대지사용권이란 집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로，집합건축물이 아닌 일반건축물의 대지에 관 한 권리의 처분에 대하여는 위 규정이 적용될 여지가 없고，또한 구분소유자가 아닌 자가 집합건물의 건축 전부터 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있던 권리는 같은 법 제20조에 규정된 분리처분금지의 제한을 받지 않는다고 할 것이며(대법원 0000. 5. 27. 선고 0000다6017 판결 등 참조)，이는 일반건축물이 집합건축물로 전환되기 이전부터 그 대지로 된 토지에 대하여 소유권을 가진 자가 이를 처분하는 경우에 있어서도 마찬가지라고 할 것이다. 그런데 이 사건의 경우， 갑 제11호증의 1， 2의 각 기재에 의하면， 이 사건 각 토지의 소유자였던 소외 성원산업개발주식회사(변경 전 상호 HH개발주식회사)는 이 사건 건물이 일반건축물에서 집합건축물로 전환등록되기 전인 1979. 3. 23. 이 사건 각 지분을 망 안EE에게 매도하고 1998. 3. 24. 그에 따른 소유권이전등기를 경료하여 준 사실이 인정되고， 김FF은 위 안EE의 상속인으로서 마찬가지로 이 사건 건물이 일반건축물 에서 집합건축물로 전환되기 이전인 2003. 1. 13. 건물의 소유와 무관하게 이 사건 각 지분에 대하여 소유권이전등기를 경료한 사실은 앞서 본 바와 같으므로， 이 사건 각 지분에 관한 김FF 명의의 소유권이전등기 및 이 사건 경매절차가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조에 반하여 무효라는 원고의 주장은 받아들일 수 없고， 같은 전제에 선 원고의 나머지 주장도 나아가 살필 필요 없이 모두 이유 없다(게다가 채권자에 의한 배당이의의 소에서 원고가 승소하려면 그 청구원인으로서 배당표의 존재， 배당이의의 신청 및 배당액이 자기에게 귀속되는 것을 이유 있게 하는 사유로서 배당액의 귀속원인을 주장하여야 하는 것인바， 경매절차가 무효라는 취지의 주장은 그 자 체로도 이유가 없다).

3) 이와 관련하여 원고는， 이 사건 건물이 신축될 당시부터 이미 집합건물이었다는 취지로도 주장하는바， 00동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적・ 물리적인 측면에서 00동의 건물이 폰재하고， 구분된 건물부분이 구조상・이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라，0동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 하며， 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서， 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정되는 것으로서，구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정 할 수 있고， 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적・물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립하는 것이기는 하나(대법원 0003. 1. 17. 선고 0000다71578 전원합의체 판결)， 갑 제13호증의 1 내지 3 등을 비롯한 원고 제출의 증거들만으로는 이 사건 건물이 건축물대장상 집합건물로 전환등록되기 이전부터 위 판시 각 요건을 충족하여 집합건물에 해당하였다고 인정하기에 부족하고， 달리 이를 인정할 증거가 없으므로， 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

4) 나아가 원고는， 선정자들이 이 사건 각 임대목적물의 과반수 지분권자인 안정근과 임대차계약을 체결한 이상， 김FF 역시 공동임대인으로서 선정자들에게 보증금을 반환할 채무를 부담한다는 취지로도 주장하나， 김FF을 위 각 임대목적물에 대한 공동임대인으로 볼 아무런 근거가 없으므로， 원고의 위 주장 역시 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3. 결론

그렇다면， 원고의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각할 것인바， 제1심 판결은 이 와 결론을 같이 하여 정당하므로， 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.