대항요건과 확정일자를 갖춘 미등기주택 임차인의 임차보증금에 대한 우선변제권 인정 여부

대항요건과 확정일자를 갖춘 미등기주택 임차인의 임차보증금에 대한 우선변제권 은 법에서 미등기주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 됨.

주택임대차보호법 제3조의 2보증금의 회수

주택임대차보호법 제8조보증금중 일정액의 보호

1. ○○○○○○법원 0000타경00000호 부동산강제경매사건에 관하여, 위 법원이 2006. 11. 7. 작성한 배당표 중 피고 ○○○○○, 피고 대한민국 ○○세무서, ○○세무서, ○○세무서, 피고 김 □□에 대한 부분을 각 취소하고, 위 부분에 관하여 위 법원에게 배당표를 다시 만들고 새로운 배당절차를 실시할 것을 명한다.

2. 소송비용은 피고들이 부담한다.

청 구 취 지

○○○○○○법원 0000타경00000 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 2006. 11. 7. 작성한 배당표 중 피고 ○○○○○에 대한 배당액 4,705,222원을 4,363,877원으로 피고 대한민국에 대한 배당액 합계 134,284,504원을 124,542,714원으로 ○○세무서에 대한 배당액 116,735,463원을 108,266,784원으로, ○○세무서에 대한 배당액 8,205,228원을 7,609,972원으로, ○○세무서에 대한 배당액 9,343,813원을 8,665,958원으로, 피고 김□□에 대한 배당액 34,916,865원을 0원으로 각 변경하고, 원고에게 새로이 45,000,000원을 배당하는 것으로 경정한다.

1.기초사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2호증, 갑 제4 내지 7호증, 갑 제8호증의 1, 2, 갑 제9, 10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 미등기건물의 임대차계약

(1) 피고 김□□은 자신의 소유인 ○○시 ○○구 ○○동 000-0 대 101㎡(이하 '이 사건 토지'이라 한다) 지상에 자신의 명의로 건축허가를 받아 다세대주택(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 건축하였으나 준공검사를 받지 않아 등기를 하지 못한 상태에서 이를 타인에게 임대하였다.

(2) 원고는 2002. 5. 11. 피고 김□□과 사이에 이 사건 건물 3층 2호를 보증금 45,000,000원에 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하고 계약금 4,500,000원을 지급한 뒤, 주민등록 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 같은 달 31. 잔금 40,500,000원을 지급하고 위 주택을 인도받았다. 원고는 2002. 6. 4.자로 이 사건 건물 3층 2호에 전입신고를 한 남편 김●과 같이 위 주택에 계속 거주하면서 2003. 6. 2. 그 주민등록을 ○○시 ○○동 000-00로 이전하였다.

(3) 한편, 원고 이외에도 김☆☆ 박▼▼, 이■ 등이 피고 김□□으로부터 이 사건 건물의 일부를 각 임차하여 거주하고 있었다.

나. 근저당권설정등기 및 소유권이전청구권가등기

피고 김□□은 이 사건 토지에 관하여 김★★을 근저당권자로 하는 채권최고액 70,000,000원의 서울중앙지방법원 동작등기소 2001. 5. 18. 접수 제 20684호 근저당권 설정등기를, 오○○을 권리자로 하는 서울중앙지방법원 동작등기소 2003. 10. 9. 접수 제 49971호 소유권이전청구권가등기를 각 경료하였다.

다. 이 사건 토지에 대한 강제경매

(1) 이■은 2005. 8. 3. ○○○○○○법원 0000차00000호로 임차보증금반환 청구사건의 집행력 있는 지급명령정본에 의하여 이 사건 토지에 대하여 강제경매신청을 하였고, 원고는 2005. 11. 11. 배당요구서를 제출하였다. 또한 오○○은 위 소유권이전청구권가등기의 피담보채권으로 원금 125,000,000원과 이자 13,989,726원을 배당받을 권리가 있다는 내용의 배당요구를 하였다.

(2) 위 경매절차에서 이 사건 토지는 2006. 6. 27. 한▲▲ 등 5인에게 275,100,000원에 매각되었고, 경매법원은 2006. 11. 7. 배당기일을 열어 낙찰대금에서 집행비용 등을 공제한 나머지 272,476,454원을 실제 배당할 금액으로 확정한 다음, 먼저 1순위로 근저당권자인 김★★에게 70,000,000원을, 2순위로 가등기권자인 오○○에 대한 조세채권자들인 피고 ○○○○○에 4,705,222원, 피고 대한민국 ○○세무서에게 116,735,463원, 피고 대한민국 ○○세무서에게 8,205,228원, 피고 대한민국 ○○세무서에게 9,343,813원을, 3순위로 채권자인 이■에게 28,569,863원을, 4순위로 소유자인 피고 김□□에게 잉여금 34,916,865원을 각 배당하는 내용의 배당표(이하 '이 사건 배당표'라 한다)를 작성하였다.

(3) 원고 및 김☆☆, 박ʘʘ, 박★★은 배당기일에 출석하여 이 사건 배당표의 2 내지 4순위 배당액 중 각 임차인들의 확정일자를 받은 보증금에 해당되는 금액에 대하여 이의를 진술하였고, 피고 김□□은 이 사건 배당표 중 2순위 배당액 전액에 대하여 이의를 진술하였다.

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장

주택임대차보호법에 의하면 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차임은 임차주택의 매각대금 뿐만 아니라 대지의 매각대금에서도 우선변제를 받을 수 있고, 임차주택의 대지만에 대한 경매가 진행된 경우에도 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있으며, 주택임대차보호법의 입법취지 등을 종합해 볼 때 미등기주택의 확정일자 있는 임차인에게도 위와 같이 대지 매각대금에 대한 우선변제권을 인정할 수 있다. 원고는 확정일자를 받고 전입신고와 주택 인도를 받은 다음날인 2002. 6. 1. 우선변제권을 취득하여 가등기권자인 오○○보다 우선하는 채권자이므로, 이 사건 배당표의 배당액 272,476,454원에 대하여 1순위로 김★★에게 70,000,000원, 2순위로 원고에게 45,000,000원, 3순위로 이■에게 28,569,863원을 각 배당하고 남은 128,906,591원을 4순위인 피고 ○○○○○, 피고 대한민국 ○○세무서, ○○세무서, ○○세무서의 채권비율에 따라 피고 ○○○○○에 4,363,877원, ○○세무서에 108,266,784원, ○○세무서에 7,609,972원, ○○세무서에 8,665,958원을 각 배당하여야 한다.

나. 판단

주택임대차보호법 제3조의 2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항은 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 '소액보증금'이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편, 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 '소액임차인'이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다.

따라서, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우 뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다.

같은 법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고(제1조), 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로(제2조), 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 해석함이 상당하다.

그런데, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의 2 및 제8조가 미등기주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 위에서 본 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 할 것이다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결 참조).

앞서 살핀 바와 의하면 원고는 이 사건 토지의 소유자이면서 이 사건 건물의 소유권을 원시취득한 것으로 보이는 피고 김□□으로부터 이 사건 건물 3층 2호를 임차하여 주민등록 및 확정일자를 갖춘 사실, 이후 원고는 남편인 김●과 함께 계속 거주하였고 김● 또한 이 사건 건물과 주민등록을 이전한 사실을 인정할 수 있고, 주택임대차보호법 제3조 제1항의 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자의 주민등록도 포함된다고 할 것이므로(대법원 1987. 10. 26. 선고 87다카14판결 등 참조), 원고는 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건 및 확정일자를 갖추었다고 할 것이고, 이 사건 토지에 대한 경매절차에서 적법한 배당요구를 한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 원고는 이 사건 토지의 환가대금 중에서 피고 ○○○○○, 피고 대한민국 ○○세무서, ○○세무서, ○○세무서보다 우선하여 임대차보증금을 배당받을 수 있다고 할 것이다.

따라서, 피고 ○○○○○, 피고 대한민국 ○○세무서, ○○세무서, ○○세무서, 피고 김□□에게 이 사건 배당표와 같은 금액을 배당하고, 원고에게는 전혀 배당을 하지 않은 것은 부당하므로, 이 사건 배당표 중 이 부분을 각 취소하고 이들에 대하여 각 배당할 액수를 정하여야 할 것이나, 앞에서 인정한 바와 같이 이 사건 건물의 다른 임차인인 김☆☆ 등과 피고 김□□이 배당이의한 각 사건이 아직 계속 중에 있어 이 사건에서 배당받을 채권자와 그 액수를 정하는 것이 적당하지 않으므로(민사집행법 제157조 후문), 위 법원으로 하여금 관련사건의 결과를 모두 참작한 후 배당표를 다시 만들고 새로운 배당절차를 실시하도록 함이 상당하다고 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.