2016가단218946 계약금반환 등

1. A

2. B

1. C주택조합추진위원회

2. D

3. 주식회사 E

4. 주식회사 F

2017. 11. 2.

2017. 11. 16.

1. 피고 C주택조 합추진위원회, D, 주식회사 E은 공동하여 원고 A에게 60,000,000 원, 원고 B에게 30,000,000원 및 위 각 금원예 대하여 2015. 8. 28.부터 2016. 5. 27.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 피고 주식회사 F에 대한 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 원고들과 피고 C주택조합추진위원회, D, 주식회사 E 사이예 생긴 부분은 피고 C주택 조합추진위원회, D, 주식회사 E이 부담하고, 원고들과 피고 주식회사 F 사이에 생긴 부분은 피고 주식회사 F가 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고들은 공동하여 원고 A에게 60,000,000원, 원고 B에게 30,000,000원 및 위 각 금원 예 내하여 2015. 8. 28.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. (원고들은 ① 피고들 모두 에 대하여 공동불법행위로 인한 손해배상청구를, ② 피고 C주택조합추진위원회, E에 대하여는 선택적으로 계약취소에 기한 부당이득반환 청구 및 계약 해제로 인한 원상회복 청구를, ③ 피고 D를 제외한 나머지 피고들에 대하여 선택적으로 민법 제756조의 사용자책임에 근거한 손해배상청구를 하고 있는바, 제4차 변론기일에서 원고들 소송대리인 이 위 ①, ② 의 각 청구를 선택적으로 구한다고 명시한 점, 위 ③의 각 청구는 다른 청구들과 각 양립 가능한 관계에 있는 점에 비추어 볼 때 모두 선택적 청구관계에 있다고 봄이 타당하다.)

1. 기초사실

가. 당사자의 지위 및 업무대행계약 체결

1) 피고 C주택조합추진위원회(이하 '피고 추진위원회'라고 한다)는 서울 양천구 G 일대에 공동주택을 신축하고자 주택법상 지역주택조합의 설립을 추진 중인 비법인사단이고 피고 D는 2015. 8. 7.경 부터 2017. 3.경까지 피고 추진위원희의 대표자로서 직무를 수행하던 사람이며, 피고 E 주식회사는 피고 추진위원회의 조합설립 및 주택신축사업에 필요한 제반 업무를 대행하는 용역계약을 체결하여 그 업무를 대행하는 회사이다 (이하 피고 추진위원회와 피고 E이 추진하는 공동주택신축사업을 '이 사건 주택사업’이라고 일컫기로 한다).

2) 피고 F는 2014. 7. 30. 피고 추진위원회와 피고 E과 사이에, 이 사건 주택사업의 조합가입계약자 모집 및 분양에 대한 광고, 홍보관 건설, 현장관리, 조합원 가입계약자 관리, 모집대행용역계약의 외주업체 선정 등에 관한 관리업무를 위임받아 수행하기로 하는 계약을 체결하였다.

3) 피고 추진위원회와 피고 E은 2014. 7. 31. 피고 F의 동의하에, 조합원가입계약 모집업무 및 일반분양업무를 소외 주식회사 휴앤씨티(이하 '휴앤씨티1 라고 한다)에게 위임하는 계약을 체결하였고, 같은 계약에서 피고 F는 휴앤씨티의 업무수행을 관리감독하는 의무를 부담하기로 약정하였다(이하 위 3개 회사와 피고 추진위원회 사이의 계 약을 '2014. 7. 31.자 4자 계약'이라고 일컫기로 한다).

4. 휴앤씨티는 2015. 7. 20.경 다시 조합원가입계약 모집업무를 소외 주식회사 제이엠파트너스자산관리(이하 '제이엠파트너스’라고만 한다)에 재위임하는 계약을 체결하였다.

나. 원고들은 2015. 8. 하순경 이 사건 주택사업의 조합가입 및 분양 홍보관을 찾았다가 그 곳에서 제이엠파트너스의 직원 H에게서 '이 사건 주택사업을 추진하는 피고 추진위원회와 피고 E은, 공동주택사업의 조합설립인가요건인 해당 주택건설 대지의 85% 이상의 토지 사용승낙서를 이마 확보하고 있으므로, 2016년 상반기 내에 조합설 립인가를 받아 2016년 하반기에 착공에 들어갈 예정이고 늦어도 2019년 초에는 완공되어 입주가 가능하다'는 말을 들었다.

다. 원고들은 H의 설명을 믿고, 이 사건 주택사업의 지역주택조합의 조합원으로 가입하고 향후 아파트를 공급받기로 하는 조합가입계약을 체결하고(이하 '이 사건 각 조합가입계약'이라고 한다) 계약금을 피고 추진위원회에게 지급하였는바, 구체적 내역은 다음과 같다.

1) 원고 A은 2015. 8. 22. 아파트 1세대에 관한 조합가입계약을 체결하고 계약금 3,000만 원을 지급하였고, 2015. 8. 28. 아파트 1세대에 관한 조합가입계약을 또 체결 하고 계약금 3,000만 원을 지급하였다.

2) 원고 B는 2015. 8. 28. 아파트 1세대에 관한 조합가입계약을 체결하고 계약금 3,000만 원을 지급하였다.

라. 그런데 피고 추진위원회와 피고 E은 이 사건 각 조합가입계약 당시는 물론 현재까지 토지사용승낙서를 확보한 바가 없다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑5, 6, 7, 8호증, 을라1, 2호증(을가2호증 의 1은 을라1호증과 같고, 을가4호증은 울라2호증과 같다, 이하 을라1, 2호증만 표기하기로 한다), 을라9호증의 각 기재, 증인 H의 증언, 변론 전체 취지

2. 원고들의 청구원인 주장 요지

원고들은 피고들에 대한 청구원인으로서 아래와 같이 주장하고 있고, 그 각 청구를 선택적 청구관계로 주장한다.

가. 피고들의 공동불법행위로 인한 손해배상책임

피고 추진위원회의 대표자인 피고 D와 피고 E의 대표이사 1은 공모하여, 이 사건 각 조합가입계약 당시 토지소유자들의 사용승낙서를 전혀 확보하지 아니하였음에도 H으로 하여금 해당 주택건설대지의 85% 이상의 토지의 사용승낙서를 이미 확보하고 있어서 곧 조합설립인가가 되고 주택사업이 시행된다고 원고들을 기망하도록 하였거나 적어도 H의 기망행위를 알고도 방치함으로써 원고들이 H의 잘못된 설명에 속아 이 사건 각 조합가입계약을 체결하여 계약금을 지급하는 손해를 입었다.

피고 F는 조합원모집용역계약상 휴앤씨티의 일체 조합원 모집업무를 관리, 감독할 의무가 있음에도, H의 기망행위에 대하여 아무런 시정 조치를 하지 아니함으로써 의무를 다하지 아니하여 H의 불법행위를 방조하였으므로 위 피고들과 연대하여 손해 배상책임을 부담한다.

피고 추진위원회는 대표자 D의 위와 같은 직무상 불법행위에 대하여 민법 제35조 제1항을 준용함에 따라, 피고 E은 대표이사 I의 직무집행과 관련한 위와 같은 불법 행위에 대하여 상법 제389조 제2항, 제210조에 따라 원고들에게 위 피고들과 연대하여 손해를 배상할 책임을 부담한다.

나. 사기예 의한 의사표시에 기한 계약 취소로 인한 부당이득반환책임 또는 이 사건 각 조합가입계약 해제에 따른 원상회복 청구(피고 추진위원회, 피고 E에 대한 청구에 한정된다)

1) 피고 추진위원회, E의 대리인인 H의 기망행위로 인하여 원고들이 이 사건 각 조합계약을 체결하였으므로 기망에 의한 의사표시를 이유로 위 계약을 취소하는바, 계약 취소로 인한 부당이득반환으로서 이 사건 각 조합계약 당사자인 피고 추진위원회, E은 원고들에게 각 기지급받은 계약금을 반환하고 법정이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 또는 피고 추진위원회, E은 현재까지 지역주택조합설립인가를 받지 못하고 건축에 필요한 허가를 받지 못하여 아파트 건축공사가 진행되지 않고 있는바, 이 사건 각 조합가입계약상 아파트 공급의무 이행이 불능상태에 있으므로 원고들은 이 사건 각 조합가입계약을 해제한다. 따라서 이 사건 각 조합계약 당사자인 피고 추진위원회, E은 계약해제에 따른 원상회복으로서 기지급받은 계약금을 반환하고 법정이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다. H의 불법행위에 대한 피고들의 사용자책임(피고 추진위원회, E, F에 대한 청구) 피고 추진위원희, E, F는 H에 대하여 사용자 · 피용자 관계에 있으므로, H의 기망행위에 대하여 사용자책임을 부담하므로 민법 제756조에 따라 위 피고들은 연대하여 원고들에게 계약금 상당의 손해롤 배상하여야 한다.

3. 피고 추진위원회, D, E의 공동불법행위에 기한 손해배상책임에 대한 판단

가. 피고 추진위원희, E으로부터 조합원 모집업무를 위임받은 제이엠파트너스의 직원으로 일하던 H은 이 사건 각 조합가입계약 당시 원고들에게 이 사건 주택사업의 대지 85% 이상의 토지사용승낙서가 확보되어 였으므로 2016년 상반기까지 조합이 설립 되고 2016년 하반기까지 착공에 들어갈 예정이고 늦어도 2019년 초에는 완공되어 입주가 가능하다고 설명한 사실, 그러나 현재까지 이 사건 주택사업 대상토지의 토지사용승낙서는 전혀 확보되지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같고, 증인 H의 증언에 의하면 H을 비롯한 제이엠파트너스 직원들은 이 사건 주택사업과 관련하여 제이엠파트너스에서 설명에 관한 교육을 받고 자료를 전달받아 업무지시대로 원고들에게 설명을 한 사실을 인정할 수 있다 (그러나 한편 H이 이 사건 주택사업에 관한 토지사용승낙서가 전혀 확보되지 아니하였음을 알면서도 위와 같은 설명을 하였다는 사실을 인정할 증거는 없다).

나. 그리고 갑10호증 기재 및 변론 전체 취지에 의하면, 2015. 10. 24경 원고들이 조합설립인가에 필요한 토지사용승낙서가 H의 설명대로 대상 토지의 85% 가량이 확보 되어 있는지 그 확인을 요구하는 자리에서, 피고 추진위원회의 당시 대표자인 피고 D와 피고 E의 대표이사 I이 '토지소유자들과의 매매계약서가 85% 이상 확보되어 있고 이것은 토지사용권원에 관한 토지사용승낙서나 다름 없다, 따라서 조합설립인가요건으로 대상토지의 85%의 토지사용권원이 확보되어 있다’는 취지로 말한 사실, 이에 원고 들이 토지매매계약서를 직접 보여달라고 하면서 토지매매계약서가 토지사용에 관한 동의서가 맞는지 재차 확인을 요구하자, 토지매매계약서는 엄밀히는 토지사용승낙서는 아니고, 토지소유자들의 인감을 다시 받아야 하며 몇 퍼센트롤 확보하였는지 정확히 말할 수 없다고 진술을 바꾸어 이야기한 사실을 인정할 수 있고, 피고 D와 소외 I이 언급한 토지매매계약서가 을라10호증의 1 내지 4의 각 매매계약서로 추정되는데 그 매매계약서에 의하더라도 피고 E이 계약금을 지급하여야 비로소 토지소유자들이 토지 사용승낙서를 제출할 의무를 부담하는 것으로 정하여져 있어 위 토지매매계약서가 토 지사용권원을 확보한 서류로 볼 수 없음은 분명한 점을 알 수 있다.

다. 위 가항 및 냐항에서 본 사정을 모두 종합하면, 피고 D는 피고 추진위원회의 대표자로서, 그리고 소외 I은 피고 E의 대표이사로서 이 사건 주택사업에 관한 조합설립, 공동주택 건축, 분양 업무 추진을 주도적으로 관리하고 의사결정 및 집행을 하는 주요 위치에 있는 사람들로서 이 사건 주택사업에 필요한 토지사용승낙서를 확보하지 못하였음을 알고 있었음이 넉넉히 추인되고, 갑10호증에 나타난 대화 내용을 볼 때, 피고 D와 소외 I은 당시 보유하고 있던 토지매매계약서가 토지사용권원을 보장하는 서류가 아니라고 인식하면서도 조합가입계약을 체결한 사람들에게 마치 토지사용권원을 보장하는 서류가 대상 토지의 85% 상당이 확보된 것처럼 인식하게끔 유도하려는 정황이 보이는 점, 피고 추진위원회, E의 분장 업무와 지위, 제이엠파트너스가 피고 추진위원회, E으로부터 조합원모집업무를 위임받은 회사로서 조합원모집용역계약에서 담당한 업무와 지위(을라1호증 용역계약서의 제1조 제3항, 을라2호중 용역계약서의 제1조 참 조)에 비추어 볼 때, H이 제이엠파트너스로부터 교육받은 사업추진현황에 관한 내용은 어떠한 경로를 거치든지 간에 피고 추진위원회, E으로부터 전달되었다는 사실이 추인되는 점을 종합하면, 피고 D와 소외 I은 이 사건 주택사업에 관하여 조합설립인가에 필요한 토지소유자들의 토지사용승낙이 전혀 확보되지 않았음에도 사업대상 토지 85%에 해당하는 토지사용승낙서가 구비된 것으로 청약자들에게 설명하고 홍보하도록 제이엠파트너스에게 그 의사를 전달하거나 지시한 사실을 인정함이 상당하다.

라. 이에 따르면, 피고 D와 소외 I이 조합가입계약의 체결 여부를 결정하는 데에 중요한 결정 요소에 해당하는 토지사용승낙서 확보에 관한 사실에 대하여 H으로 하여금 허위로 고지하게 함으로써 원고들에 대한 기망행위를 하였다고 할 것인바, 피고 D와 소외 1은 공동하여 위와 같은 기망행위로 인하여 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

피고 추진위원희는 그 대표자 조합장인 피고 D가 그 직무에 관하여 원고들에게 손해를 가한 것이므로 민법 제35조를 준용하여 원고들에 대한 손해배상책임을 부담한다.

피고 E은 그 대표이사인 I이 업무집행에 관하여 원고들에게 손해를 가한 때에 해당하므로, 상법 제398조 제2항, 제210조에 따라 원고들에게 손해배상책임을 부담한다.

마. 소결

불법행위로 인하여 지출한 계약금 상당의 손해, 즉 원고 A이 지출한 6,000만 원, 원고 B가 지출한 3,000만 원의 손해를 배상하고 그에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. {위 피고들에 대하여 불법행위에 기한 손해배상책임(피고 추진위원회, E의 경우는 대표자 및 대표이사의 업무집행 관련한 불법행위에 기한 손해배상책임)을 인정하는 이상, 나머지 선택적 청구관계에 있는 주장에 대하여는 더 이상 살펴볼 필요가 없다.}

4. 피고 F에 대한 청구에 관한 판단

가. 불법행위책임의 존부

1) 을라1, 2호증의 각 기재, 증인 H의 증언에 의하면 이 사건 주택사업에 관한 조합가입 홍보관에 피고 F의 사무실이 있었던 점, 피고 F가 휴앤씨티를 통하여 제이엠파트너스의 조합원 모집 업무를 관리 · 감독하는 지위에 있었던 점은 인정되나, 이러한 사정만으로는 제이엠파트너스의 직원인 H이 조합설립인가에 필요한 토지사용승낙서가 전혀 확보되지 않았음에도 토지사용승낙서가 85% 확보되어 안가요건을 갖추었다고 설명하면서 조합원 모집을 하고 있다는 점을 피고 F의 대표이사, 임직원 등이 적극 가담 하였다거나 이틀 알고도 묵인하였다는 사실을 인정하기에 부족하다.

또한 H이 증인신문에서 원고들에게 토지사용승낙서의 확보비율이 85%라고 설명하면서 제시한 자료들을 피고 F로부터 받았느냐는 원고 소송대리인의 물음에 그렇다고 답변한 사실이 있기는 하나, 그 답변에 대해 상세한 설명이 없이 그렇다고만 하였을 뿐이고, 그 후 설명교육 및 자료전달과 관련하여 계속되는 질문에 대해서는 제이엠 파트너스의 상급직원들로부터 교육받고 자료를 전달받았을 뿐, 그 출처는 어디인지 알 지 못한다는 일관된 답변을 하고 있으므로, 위와 같은 H의 일부 증언은 피고 F의 대표 이사, 임직원 등이 H의 위와 같은 잘못된 설명행위에 적극 가담하였거나 알고도 묵인 하였음을 인정할 증거로 삼기 어렵다.

또한 을라14호증의 3 기재 및 변론 전체 취지에 의하면, 피고 F가 이 사건 주택 사업에 관한 설명자료를 작성한 사실을 인정할 수 있으나, 위 설명자료에는 토지사용승낙서에 관한 확보 비율에 대한 언급이 기재되어 있지 아니하여 을라14호증의 3 기재만으로는 역시 위와 같은 피고 F의 공모 또는 묵인 사실을 인정하기예 부족하다.

그 밖에 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 피고 F가 위 피고들과 공동으로 H으로 하여금 진실과 다른 설명을 하도록 하여 원고들을 착오에 빠뜨려 계약을 체결하게 하였음을 전제로 한, 불법행위에 기한 손해배상청구는 받아들일 수 없다.

2) 을라1, 2호증의 각 기재 및 변론 전체 취지를 종합하면, 피고 F가 2014. 7. 31.자 4자 계약에서 휴앤씨티의 조합원 모집업무를 관리 감독하는 의무를 부담하고 휴앤씨티에게 조합원 모집에 관한 자료를 요청하고 업무상 잘못이 있으면 시정을 요구하는 권한을 갖는 것으로 약정한 사실이 인정되기는 한다.

그러나 피고 F가 2014. 7. 31.자 4자 계약에 의하여 부담하는 휴앤씨티 또는 제이엠파트너스의 조합원 모집 수행에 관한 관리감독 의무는 계약 당사자이자 상대방인 피고 추진위원회, E에게 부담하는 계약상 의무이지, 계약 당사자가 아닌 제3자에 내하여 부담하는 의무는 아니다(원고는, 위와 같은 계약상 부담하는 의무가 있으므로 대외적으로도 제3자에 대하여 신의칙상 또는 조리상 같은 내용의 의무를 부담한다고 주장하고 있으나, 피고 F가 그러한 신의칙상 또는 조리상 의무를 대외적으로 부담한다는 구체적인 근거를 찾기 어렵다).

아니하였다고 하더라도, 2014. 7. 31.자 4자 계약에서 정한 권리자가 아닌 제3자인 원고들에게 어떠한 위법행위를 하였다고 규율할 수는 없다. 따라서 피고 F가 계약상 관리감독의무를 위반하였다는 이유로 원고들에 대하여 손해배상책임을 부담한다고 주장하면서 구하는 원고들의 피고 F에 대한 청구는 이유 없다.

나. 사용자책임 여부

사용자책임이 성립하기 위해서는 피용자의 불법행위로 인하여 타인에게 손해를 가하였음이 인정되어야 한다.

그렇다면 H이 피고 F와의 사이에 사용 · 피용관계가 있는지 여부를 논하기 전에, 먼저 H의 불법행위가 인정되는지에 대하여 보아야 할 것인데, H이 이 사건 각 조합가입계약이 체결될 당시에 이 사건 주택사업에 관한 토지사용승낙서가 전혀 확보되지 않았다는 점을 알고도 원고들을 기망하려는 의도로 대상토지의 85%의 토지사용승낙서가 확보되어 있다고 설명하였다는 사실을 인정할 증거가 없으므로 H이 원고들에게 고의로 어떠한 기망행위를 하였음을 인정할 수 없다(제이엠파트너스의 근로자로서 제이엠 파트너스로부터 자료를 교부받고 교육을 받아서 업무를 수행하는 H으로서는, 회사로부터 토지사용승낙서가 85% 확보되었다고 설명하면서 조합가입계약을 홍보, 권유하라는 업무지시를 받은 상황에서 토지사용승낙서가 진실로 85%가 확보되었는지 여부까지 확인해야 할 의무가 있다고 볼 수도 없기 때문에 H이 위와 같이 사실과 달리 설명한 행위에 어떠한 과실이 있다고 할 수도 없다).

따라서 피고 F에 대한 H의 불법행위를 전제로 한 사용자책임에 기한 손해배상청구 도 받아들일 수 없다.

5. 결론

그렇다면 원고들의 피고 추진위원회, D, E에 대한 청구는 모두 이유 있으므로 인용하고, 원고들의 피고 F에 대한 청구는 각 이유 없으므로 기각한다.

판사 박근정