2017다240298(본소) 채무부존재확인

2017다240304(반소) 임대료지급청구 등

별지 원고(반소피고) 명단 기재와 같다.

원고들 소송대리인 변호사 김석주

인

EI 주식회사

소송대리인 법무법인(유한) 지평

담당변호사 박성철, 윤성후, 임성택

서울고등법원 2017. 5. 16. 선고 2016나2001135(본소), 2016 나

2001142(반소) 판결

2018. 6. 28.

원심판결 중 본소 및 반소의 지연손해금에 관한 피고(반소원고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

원심은, 원고(반소피고, 이하 '원고'라고 한다) G, AJ, BW, BY, CF(원심판결의 FB은 CF의 오기이므로 이를 바로 잡는다), CP, DD, DI(이하 '원고 G 외 7명'이라 한다)과 피고(반소원고, 이하 '피고'라 한다) 사이의 이 사건 각 임대차계약은 원고 G 외 7명으로부터 임대주택 관련법령이 정한 방식에 따른 동의를 받지 않아 무효이나, 원고 G 외 7명과 피고가 그 각 계약 당시의 상황에서 상호전환에 의한 임대차계약이 무효라는 사정을 알았다면 상호전환을 하지 않은 임대조건, 즉 임대주택 관련법령상 최고한도액인 표준임대보증금과 표준임대료를 적용한 임대차계약을 체결하였을 것이라고 봄이 타당하므로, 이 사건 각 임대차계약은 표준임대보증금과 표준임대료에 의한 임대 조건을 내용으로 하는 임대차계약으로 유효하게 존속한다고 판단하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 표준임대조건으로의 증액분 산정, 무효행위의 추인에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

가. 원심은, 공공건설 임대주택의 임대차에서 임대차보증금 또는 차임(이하 '차임 등'이라 한다)의 증액과 관련하여 법원이 차임 등의 액수를 결정하는 경우 그 증액된 차임 등의 지급채무는 법원의 판결에 따라 차임 등의 증액 여부와 범위가 결정된 때부터 비로소 이행지체책임을 진다고 보아, 이 사건 각 임대차계약에 따른 각 증액 임대차보증금과 증액 임대료에 대한 지연손해금은 원심판결 선고 시까지는 발생하지 않는다고 판단하였다.

나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

(1) 임대차계약을 체결할 때 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 그 차임 등을 조정할 수 있도록 약정하였다면, 그 취지는 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의에 의하여 차임 등을 증액할 수 있는 권리를 부여하되, 차임 등의 인상 요인이 생겼는데도 임차인이 그 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임 등에 따르기로 한 것으로 보아야 한다(대법원 1993. 3. 23, 선고 92다39334, 39341 판결 등 참조).

한편 임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결 등 참조), 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임 등에 대하여는 법원 결정시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 그 이행기로 보아야 한다. (대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결 참조).

(2) 원심판결 이유를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심이 공공건설 임대주택의 임대차에서 차임 등의 증액과 관련하여 당사자 사이에 협의가 성립하지 않은 경우 법원의 판결에 따라 차임 등의 증액 여부와 범위가 결정된다고 판단한 부분은 옳다.

그러나 원심이 증액된 차임 등에 대한 지체 책임이 법원 결정 시부터 발생한다고 보아, 피고의 그 시점 이전 부분의 지연손해금 청구를 받아들이지 않거나 원고들의 피고에 대한 위 부분에 대한 지연손해금 지급채무가 존재하지 않는다고 판단한 것은 앞서 본 법리에 비추어 받아들이기 어렵다. 이 부분 원심의 판단에는 임대차계약에서 정한 차임증감청구권의 행사로 인한 지연손해금의 기산점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

(3) 원심이 원용한 대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결 등은 법원이 차임 등을 결정할 때까지는 종전의 차임 등을 지급하여도 임대차계약의 해지사유인 차임연체에 해당하지 않는다는 취지일 뿐, 증액된 차임 등에 대한 지연손해금의 기산점에 관하여 판단한 것은 아니므로 위와 같은 판단에 아무런 영향이 없다.

3. 결론

그러므로 원심판결 중 본소 및 반소의 지연손해금에 관한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리 · 판단하도록 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관박상옥

대법관김신

대법관이기택