1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

1. 인정사실

가. 원고는 E 소유의 인천 서구 F아파트 G호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 2016. 11. 11. 채무자 E, 채권최고액 265,200,000원의 근저당권설정등기 및 채무자 E, 채권최고액 117,600,000원의 근저당권설정등기를 경료받았다.

나. E는 2016. 11. 22. 피고와 사이에 이 사건 아파트를 피고에게 임대차보증금은 10,000,000원, 차임은 월 110만 원, 기간은 2016. 11. 22.부터 2018. 11. 21.까지로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

다. 피고는 2016. 11. 22. 이 사건 임대차계약에 따라 원고에게 임대차보증금 10,000,000원을 지급하였고, 원고로부터 이 사건 아파트를 인도받았으며, 2016. 11. 23. 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 라.

한편 피고는 2016. 11. 9. E와 사이에 이 사건 아파트에서 E가 운영하고 있던 피아노 학원의 원생 71명 및 시설 전체를 E로부터 권리금 49,000,000원에 양도받는 내용의 권리양도양수계약(이하 ‘권리금계약’이라 한다)을 체결하였다.

당시 특약사항으로 ① 피아노 학원 권리금과 별도로 수학원생 14명에 대한 수학권리금으로 월 400,000원씩을 24개월 동안 월세와 같이 납부하고, ② 3년 내에 이 사건 아파트가 매매되거나 임대인 E가 학원 복귀할 경우에는 E는 피고로부터 지급받은 피아노 학원 권리금 49,000,000원에 대해서 36개월을 기준으로 잔존기간의 비율에 해당하는 권리금을 피고에게 반환하기로 약정(이하 ‘특약사항’이라 한다)하였다.

마. 원고의 임의경매신청에 의하여 이 사건 아파트에 관하여 인천지방법원 D로 경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)가 진행되어 2018. 2. 7. 임의경매개시결정이 이루어졌고, 같은 날 이 사건 아파트에 관하여...