원고 (소송대리인 변호사 이종식)

피고 (소송대리인 변호사 한준희)

2016. 11. 9.

춘천지방법원 속초지원 2015. 11. 19. 선고 2014가합290 판결

1. 당심에서 변경된 청구에 따라, 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고와 소외 1 사이에 별지 목록 기재 건축허가에 관하여 2014. 6. 12. 체결된 건축주 명의변경약정을 128,033,570원의 한도 내에서 취소한다.

나. 피고는 원고에게 128,033,570원 및 이에 대하여 이 사건 판결확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 돈을 지급하라.

2. 소송총비용은 피고가 부담한다.

1. 청구취지

주문과 같다(원고는 건축주 명의변경약정에 대한 사해행위취소 및 원상회복을 구하였다가 당심에서 사해행위취소 및 가액배상을 구하는 것으로 청구취지를 변경하였다).

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

1. 기초사실

가. 소외 1은 속초시 (주소 1 생략) 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 사우나건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축할 목적으로 별지 목록 기재 건축허가(이하 ‘이 사건 건축허가’라 한다)를 취득하고, 2008. 6. 15. 주식회사 정민토건(이하 ‘정민토건’이라 한다)과 사이에 공사대금을 12억 원으로 한 공사도급계약을 체결하였다.

나. 원고는 ○○○○이라는 상호로 철근 등의 판매업에 종사하는 자로서 2008. 10.부터 같은 해 12. 2.까지 소외 1이 시행하는 공사현장(이 사건 건물 신축현장 포함)에 합계 107,420,500원 상당의 철근 등 건축자재를 공급하였다.

다. 원고는 위 물품대금 중 53,420,500원을 지급받지 못하자 소외 1을 상대로 춘천지방법원 속초지원 2009가단3809호 로 물품대금청구의 소를 제기하였고, 위 법원은 2010. 5. 26. 소외 1은 원고에게 53,420,500원 및 이에 대하여 2009. 10. 12.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 지급하라는 취지의 원고 승소판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.

라. 한편 이 사건 건물 신축공사는 주벽, 기둥, 지붕 등 골조공사가 완성된 상태에서 자금 부족으로 중단되었다.

마. 이 사건 토지에 관하여 원고, 소외 2, 소외 3 등 소외 1의 채권자들 명의의 가압류등기가 경료되었다.

바. 이 사건 토지에는 위 신축공사 전에 속초신용협동조합 앞으로 채권최고액 280,000,000원의 근저당권이 설정되어 있었는데, 피고는 2014. 6. 5. 위 근저당권에 기한 부동산임의경매절차에서 위 토지를 낙찰받았다.

사. 소외 1과 피고는 이 사건 건물에 관한 건축주 명의를 피고로 변경하기로 약정(이하 ‘이 사건 건축주 명의변경약정’이라 한다)하고, 2014. 6. 12. 위 건물의 건축주 명의를 피고로 변경하였다.

아. 한편 이 사건 토지 외 소외 1의 소유였던 ① 속초시 (주소 2 생략) 외 1필지 지상 소재 △△△△맨션 108호, ② 강원 양양군 (주소 3 생략) 창고용지 908㎡, ③ (주소 4 생략) 공장용지 521㎡ 및 그 지상건물, ④ 강원 양양군 (주소 5 생략) 대 301㎡, ⑤ (주소 6 생략) 대 105㎡, ⑥ (주소 7 생략) 지상 제에이동, 제비동 건물은 이 사건 건축주 명의변경약정이 체결되기 이전에 이미 임의경매 내지 매매계약을 통해 다른 사람에게 그 소유권이 이전되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 갑 제6호증의 1 내지 8, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 본안전항변에 관한 판단

가. 이 사건 건축주 명의변경약정이 채권자취소권 취소의 대상이 아니라는 항변

우리 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결의 이유 중 제2항 부분(제1심 판결문 제3쪽 제12행부터 제4쪽 제11행까지) 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 인용한다.

나. 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기의 경료에 따라 소의 이익이 없다는 항변

1) 건축허가에 관한 건축주 명의의 변경은 미완성의 건물에 대하여 건축공사를 계속하거나 건축공사를 완료한 후 부동산등기법 등에 따른 소유권보존등기를 하는 데에 필요한 것이므로 건축 중인 건물을 양수한 자가 양도인을 상대로 건축주 명의 변경절차의 이행을 구하는 소는 소의 이익이 있다고 할 것이지만, 건축공사가 완료되어 건축법상 최종적인 절차로서 건축허가상 건축주 명의로 사용승인까지 받아 소유권보존등기가 마쳐진 경우에는 더 이상 건축주 명의의 변경을 청구할 소의 이익이 없다( 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다72844 판결 등 참조).

2) 살피건대, 을 제25, 26호증의 각 기재에 의하면 이 사건 건물에 관하여 2014. 10. 28. 피고 명의의 소유권보존등기가 경료된 사실, 피고는 속초시장으로부터 이 사건 건물에 관하여 2014. 11. 7. 사용승인을 받은 사실을 인정할 수 있는바, 앞서 본 법리에 따라 이 사건 건축주 명의변경약정이 사해행위로 취소되더라도 그 원상회복으로 원고가 구하는 이 사건 건축주 명의를 피고에서 소외 1로 변경하는 것은 불가능하게 되었으나, 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우에는 가액배상의 방법으로 원상회복의무를 이행할 수 있는 것이고, 원고도 2016. 10. 10.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서로써 이 사건 건축주 명의변경약정에 대하여 원상회복으로 가액배상을 구하였음은 기록상 분명하므로, 이 사건 소가 소의 이익이 없어 부적법하다는 피고의 항변은 이유 없다.

3. 본안에 관한 판단

가. 사해행위취소권의 발생

1) 피보전채권의 성립

앞서 본 바와 같이 원고는 소외 1에 대하여 물품대금채권을 갖고 있으므로, 이는 피보전채권이 된다.

2) 사해행위 및 사해의사

이 사건 건축주 명의변경약정 체결 당시 소외 1에게 미완성 상태의 이 사건 건물 및 그에 관한 건축허가 외에 별다른 재산이 없었음은 앞서 본 바와 같은바, 원고를 비롯한 다른 채권자들에 대하여 채무를 부담하고 있는 상태에서 이 사건 건축주 명의변경약정을 체결함으로써 사실상 유일한 재산을 양도한 소외 1의 행위는 채권자를 해하는 사해행위가 되고, 수익자의 악의는 추정되므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 건축주 명의변경약정은 사해행위로 취소되어야 한다.

3) 피고의 주장에 대한 판단

가) 피고는 소외 1의 아버지인 소외 4가 이 사건 건물을 원시취득하였으므로, 이 사건 건물이 소외 1의 책임재산에 속하지 않는다고 주장한다.

살피건대, 을 제2, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 정민토건의 대표이사인 소외 5는 소외 4가 이 사건 건물 신축공사 과정에서 정민토건으로부터 약 8억 원 상당의 금원을 편취하였다는 이유로 소외 4를 사기죄로 고소한 사실, 위 형사사건에 대한 조사과정에서 소외 5는 실제 이 사건 건물의 건축주가 소외 4라고 진술한 사실은 인정되나, 한편 갑 제3, 4호증, 갑 제5호증의 1, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 사정들 즉, ① 이 사건 건물에 관한 건축허가명의자는 소외 1이고, 이 사건 건물의 신축과 관련하여 원고를 비롯한 다른 공사업자들(정민토건, 소외 2)과 사이에 계약을 체결한 자 역시 소외 1인 점, ② 이에 원고뿐만 아니라 정민토건 역시 소외 1을 상대로 공사대금 지급청구의 소를 제기한 점, ③ 소외 2가 소외 1과 소외 6 사이에 체결된 건축주 명의변경계약이 사해행위라고 주장하며 제기한 소송에서 소외 4는 소외 1의 대리인으로서 이 사건 건물의 신축공사에 관한 계약을 체결한 사실을 다투지 아니한 점, ④ 피고는 소외 4가 비용을 지출하여 이 사건 건물을 신축하였다고 주장하나, 소외 4는 관련 형사사건에서 조사를 받으면서 1995년 이후 자신의 명의로 된 재산은 없고 모든 재산은 소외 1의 명의로 되어 있다고 진술한 바 있으므로, 소외 4가 실제 공사대금을 지급하는 행위를 하였다 하더라도 이는 소외 1의 재산에 관한 관리행위를 대신한 것으로 봄이 상당한 점, ⑤ 설령 소외 4와 소외 1 사이에 이 사건 건물 신축으로 인한 경제적 이익을 소외 4에게 귀속시키기로 하는 내부적 합의가 있었다 하더라도 건축허가명의를 소외 1로 하고, 신축에 따른 법률행위를 소외 1의 명의로 한 이상 명의자인 소외 1에게 그에 따른 법률효과가 귀속된다고 봄이 상당하고, 소외 4와 소외 1 사이의 내부적 합의를 들어 법률행위의 상대방에 대하여 대항할 수 없는 점, ⑤ 법률효과의 귀속에 근거한 민사적 책임과 행위책임에 근거한 형사적 책임은 구분되므로 정민토건의 대표이사가 소외 1이 아닌 소외 4를 상대로 형사고소를 하였더라도 이와 같은 사정만으로 소외 4가 이 사건 건물의 실질적인 건축주라고 볼 수 없는 점 등을 종합하여 보면, 위 인정사실 및 피고가 주장하는 사정만으로는 이 사건 건물의 실질적인 건축주가 소외 1이 아닌 소외 4라고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

나) 피고는 소외 1 주1) 이 피고로부터 공사대금을 차용하여 이 사건 건물을 완공함으로써 이 사건 건물 소유권을 원시취득하였고, 피고는 소외 1에게 대여한 공사대금을 담보하기 위하여 이 사건 건축주 명의변경약정을 체결하였을 뿐 소외 1로부터 이 사건 건물을 양도받지 않았다고 주장한다.

살피건대, 이 사건 건물에 관하여 2014. 10. 28. 피고 명의의 소유권보존등기가 경료된 사실, 피고는 속초시장으로부터 이 사건 건물에 관하여 2014. 11. 7. 사용승인을 받은 사실은 앞서 본 바와 같고, 여기에다가 ① 제1심 피고 당사자 본인신문 절차에서 피고는 자신의 돈으로 이 사건 토지를 낙찰받은 다음 피고 소유의 토지를 담보로 대출받은 돈으로 골조공사만 완성된 상태의 이 사건 건물 잔여 공사를 완료한 것이지 소외 1에게 이 사건 건물 공사비용 명목으로 돈을 빌려준 것이 아니라고 진술한 점, ② 소외 1이 피고로부터 돈을 차용하여 이 사건 건물에 대한 공사를 계속할 의도였다면 피고로부터 차용한 돈으로 이 사건 토지에 설정된 근저당권 피담보채무를 변제하는 등 이 사건 토지에 대한 임의경매절차를 취소시키면 족한 것이지 이 사건 토지를 피고가 낙찰받게 할 이유가 없는 점 등까지 보태어 보면 피고가 이 사건 건축주 명의변경약정을 체결하여 미완성 상태의 이 사건 건물을 소외 1로부터 양수한 다음 자신의 비용으로 이 사건 건물을 완공하여 소유권을 취득하였다고 봄이 상당하다.

다) 피고는 소외 1이 이 사건 건물의 완공을 위하여 피고로부터 빌린 돈으로 이 사건 건물에 대한 공사를 계속할 수 있었으므로, 이 사건 건축주 명의변경약정은 사업계속을 위한 불가피한 행위로서 사해행위에 해당하지 않는다고 주장한다.

살피건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물의 잔여 공사를 한 주체는 소외 1이 아니라 피고이므로 이와 다른 전제에 선 피고의 주장은 이유 없다.

라) 피고는 이 사건 토지를 낙찰받은 다음 이 사건 건물에 대해 유치권을 행사하고 있는 소외 1의 채권자 정민토건에게 피담보채무를 변제하고 소외 1로부터 미완성 건물을 양도받아 이 사건 건축주 명의변경약정을 체결하여 잔여 공사를 완성한 것이므로 선의의 수익자라고 주장한다.

살피건대, 을 제11, 12호증, 을 제15 내지 24호증의 각 기재만으로는 피고가 악의의 추정을 뒤집고, 이 사건 건축주 명의변경약정 체결 당시 선의의 수익자였음을 인정하기에 부족하고, 달리 증거가 없으므로 피고의 위 주장은 이유 없다.

나. 원상회복의 방법 및 범위

1) 원상회복의 방법

피고가 소외 1과 체결한 이 사건 건축주 명의변경약정은 사해행위로서 취소되어야 하나, 앞서 본 바와 같이 피고가 이 사건 건물을 완공하여 사용승인을 받았고, 피고 명의의 소유권보존등기까지 경료된 이상 원상회복으로서 건축주 명의변경절차를 이행할 수 없게 되었으므로, 가액배상의 방법으로 원상회복을 명하여야 할 것이다.

2) 원상회복의 범위

가) 채권자가 채권자취소권을 행사할 때에는 원칙적으로 자신의 채권액을 초과하여 취소권을 행사할 수 없고, 이 때 채권자의 채권액에는 사해행위 이후 사실심 변론종결시까지 발생한 이자나 지연손해금이 포함된다( 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다64547 판결 등 참조). 따라서 사해행위의 일부를 취소하고 가액배상을 하여야 하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 사해행위 취소의 범위는 사해행위의 목적물이 가지는 공동담보가액과 채권자의 피보전채권액의 각 범위 내에서 그 중 적은 금액을 한도로 이루어져야 한다.

나) 원고의 피보전채권액

당심 변론종결일인 2016. 11. 9.를 기준으로 한 원고의 피보전채권액이 129,058,073원[= 원금 53,420,500원 + 2009. 10. 12.부터 2016. 11. 9.까지의 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금 75,637,573원{= 53,420,500원 × (7 + 29/365) × 0.20, 원 미만 버림}]이 됨은 계산상 명백하다.

다) 이 사건 건물의 공동담보가액

(1) 부동산에 관하여 이루어진 법률행위가 사해행위에 해당하는 경우에는 원칙적으로 그 사해행위를 취소하고 소유권이전등기의 말소 등 부동산 자체의 회복을 명하여야 하지만, 부동산에 관한 사해행위가 이루어진 후 수익자가 그의 비용을 투입하여 그 부동산의 가치를 증가시킨 경우 사해행위를 취소하여 그 부동산 자체의 회복을 명하는 것은 당초 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있지 아니하던 부분까지 회복시키는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되므로, 이러한 경우 그 부동산의 가액에서 수익자가 가치를 증가시킨 부분을 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 명하여야 한다고 봄이 상당하다.

따라서 이 사건 가액배상의 범위를 정함에 있어서는 사해행위 당시의 이 사건 건물의 시가를 기준으로 삼아야 하므로 이 사건 건축주 명의변경약정 체결 이후 피고가 이 사건 건물 잔여 신축공사 비용으로 최소 552,696,902원을 지출하여 이 사건 건물의 가치가 동액 상당 증가되었다면서 이를 공제하여야 한다는 피고의 주장은 받아들이지 아니한다.

사해행위 당시의 이 사건 건물의 시가에 대하여 살피건대, 피고가 이 사건 건물을 미완성 상태에서 양수한 다음 이 사건 건물을 완공한 사실은 앞서 본 바와 같고, 을 제1, 28호증의 각 기재에 의하면 정민토건이 소외 1을 상대로 제기한 미지급 공사대금 청구 소송에서 감정인은 공사가 중단된 2010. 11. 4. 기준으로 이 사건 건물의 공정률이 55.49%로서 완성된 부분의 기성고 가액을 836,799,000원으로 감정한 사실을 인정할 수 있으며, 사해행위 당시의 이 사건 건물의 시가도 같은 금액으로 추인된다.

(2) 한편 사해행위 대상 부동산에 이미 설정되어 있던 근저당권등기가 사해행위 후 변제 등으로 말소된 경우 사해행위를 취소하고 그 부동산 자체의 회복을 명하는 것은 당초 일반 채권자들의 공동담보로 제공되어 있지 아니하던 부분까지 회복을 명하는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되므로 그 부동산의 가액에서 근저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액의 한도에서만 사해행위를 취소하고 그 가액 상당액의 배상을 명할 수 있을 뿐인데( 대법원 2001. 9. 4. 선고 2000다66416 판결 참조), 유치권의 경우에도 그 유치적 효력으로 인해 채무자나 경락인 등 제3자가 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제를 하여야만 하므로 실제로는 우선변제권이 있는 것과 다르지 않아서 채무자의 재산 중 유치권으로 담보되는 가액은 일반 채권자들의 공동담보로 되지 않는다는 점은 위 근저당권의 경우와 같고( 대법원 2013. 4. 11. 선고 2013다1105 판결 참조), 따라서 사해행위 대상 부동산에 이미 성립되어 있던 유치권이 그 후 변제로 소멸되었다면 위의 경우와 마찬가지로 그 부동산의 가액에서 유치권의 피담보채무액을 공제한 잔액의 한도에서만 사해행위가 성립하므로, 그 한도에서만 이를 취소하고, 그 가액 상당액의 배상을 명할 수 있을 뿐이라 할 것이다.

살피건대, 을 제15, 19, 20, 21, 25호증의 각 기재에 의하면 이 사건 토지에 대한 임의경매절차가 진행될 무렵 정민토건은 소외 1에 대한 257,000,000원의 공사대금 채권에 기하여 이 사건 토지 및 이 사건 건물에 대하여 유치권을 행사하고 있었던 사실, 피고는 2014. 5. 29. 정민토건의 대표이사 소외 5에게 이 사건 건물이 준공되면 위 공사대금 채권 257,000,000원을 지급하겠다는 취지의 차용금증서를 작성하여 준 사실, 이에 정민토건은 같은 날 이 사건 토지의 경매법원에 유치권포기서(취하서)를 제출한 사실, 소외 5는 2014. 9. 12. 피고에 대한 위 금전채권을 소외 7에게 양도하고 이를 피고에게 통지한 사실, 피고는 2014. 12. 18. 속초시 수협에서 이 사건 건물을 담보로 대출받은 780,000,000원으로 같은 날 소외 7에게 257,000,000원을 지급한 사실이 인정되는바, 유치권의 피담보채무액 257,000,000원은 당초 일반 채권자들의 공동담보로 제공되어 있지 않은 부분이므로 사해행위 당시의 이 사건 건물 가액에서 이를 공제하여야 하고, 결국 이 사건 건물의 공동담보가액은 579,799,000원(= 836,799,000원 - 257,000,000원)이 된다.

라) 소결론

원고의 피보전채권액 129,058,073원이 이 사건 건물의 공동담보가액 579,799,000원보다 적은 금액이므로 이 사건 건축주 명의변경약정은 원고의 피보전채권액 중 원고가 구하는 128,033,570원의 한도 내에서 취소되어야 하고, 피고는 가액배상으로 원고에게 128,033,570원 및 이에 대하여 이 사건 판결확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 인용하여야 하는바, 당심에서 변경된 청구에 따라 제1심 판결을 주문과 같이 변경한다.

[별지 생략]

주1) 피고는 소외 4에게 돈을 빌려주었다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물의 소유자를 소외 1로 보는 이상 피고의 주장을 소외 1에 대한 대여 주장으로 선해하여 판단하기로 한다.