원고 (소송대리인 변호사 이종식)

피고 (소송대리인 변호사 한준희)

2015. 10. 15.

1. 피고와 소외 1 사이에 별지 목록 기재 건축허가에 관하여 2014. 6. 12. 체결된 건축주명의변경 약정을 취소한다.

2. 피고는 소외 1에게 2014. 6. 12. 마친 건축주명의변경등록의 말소등록절차를 이행하라.

3. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 기초사실

가. 소외 1은 속초시 (주소 1 생략) 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 사우나건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축할 목적으로 별지 목록 기재 건축허가(이하 ‘이 사건 건축허가’라 한다)를 취득하고, 2008. 6. 15. 주식회사 정민토건(이하 ‘정민토건’이라 한다)과 사이에 공사대금을 12억 원으로 한 공사도급계약을 체결하였다.

나. 원고는 ○○○○이라는 상호로 철근 등의 판매업에 종사하는 자로서 2008. 10.부터 같은 해 12. 2.까지 소외 1이 시행하는 공사현장(이 사건 건물 신축현장 포함)에 합계 107,420,500원 상당의 철근 등 건축자재를 공급하였다.

다. 원고는 위 물품대금 중 53,420,500원을 지급받지 못하자 소외 1을 상대로 춘천지방법원 속초지원 2009가단3809호 로 물품대금청구의 소를 제기하여 2010. 5. 26. 원고 승소판결을 받았고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.

라. 한편 이 사건 건물 신축공사는 주벽, 기둥, 지붕 등 골조공사가 완성된 상태에서 자금 부족으로 중단되었다.

마. 이 사건 토지에는 위 신축공사 전에 속초신용협동조합 앞으로 채권최고액 2억 원의 근저당권이 설정되어 있었는데, 피고는 2014. 6. 5. 위 근저당권에 기한 부동산임의경매절차에서 위 토지를 낙찰받았다.

바. 소외 1과 피고는 이 사건 건물에 관한 건축주명의를 피고로 변경하기로 약정(이하 ‘이 사건 건축주 명의변경약정’이라 한다)하고, 2014. 6. 12. 위 건물의 건축주 명의를 피고로 변경하였다.

사. 한편 이 사건 토지 외 소외 1의 소유였던 ① 속초시 (주소 2 생략) 외 1필지 지상 소재 △△△△맨션 108호, ② 강원 양양군 (주소 3 생략) 창고용지 908㎡, ③ (주소 4 생략) 창고용지 521㎡ 및 그 지상건물, ④ 강원 양양군 (주소 5 생략) 대 301㎡, ⑤ (주소 6 생략) 대 105㎡, ⑥ (주소 7 생략) 지상 제에이동, 제비동 건물은 이 사건 건축주 명의변경 약정 체결되기 이전에 이미 임의경매 내지 매매계약을 통해 다른 사람에게 그 소유권이 이전되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 6호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 본안전항변에 관한 판단

피고는, 원고가 이 사건 건축주 명의변경약정이 사해행위라고 주장하며 그 취소를 구하는 이 사건 소에 대하여 이 사건 건축주 명의변경약정이 채권자취소권의 대상이 되려면 건축허가 그 자체가 독립적으로 재산적 가치를 갖고 강제집행이 가능하여야 하는데, 건축허가는 행정관청이 건축행정상 목적을 수행하기 위하여 일정한 경우 건축행위를 하여도 좋다는 자유를 회복시켜 주는 행정처분일 뿐 수허가자에게 어떤 새로운 권리나 능력을 부여하는 것이 아니며, 건축허가서는 허가된 건물에 관한 실체적 권리의 득실변경을 표상하는 공시방법이 아니고 추정력도 없으며 건축허가서에 건축주로 기재된 사람이 그 건물의 소유권을 취득하는 것도 아니므로, 건축허가 자체는 채권자취소권의 대상이 될 수 없고 따라서 이 사건 소가 부적법하다고 주장한다.

살피건대, 이 사건 건물에 대한 건축허가가 그 자체만으로는 건축행위를 할 수 있는 자격을 표시하는 것에 불과하고, 해당 건물과는 별도로 허가만을 법원이 강제집행의 방법으로 압류 환가하기는 적합하지 아니하나, 부동산등기법 제65조 에 의하면 건축물대장에 최초 소유자로 등록되어 있는 자는 미등기 건물에 관한 소유권보존등기를 신청할 수 있도록 규정되어 있고, 건축물대장은 준공검사 후 건축허가 관계서류를 근거로 작성되는 것이므로 미등기 건물의 경우 특별한 사정이 없는 한 건축허가명의인 앞으로 소유권보존등기가 이루어질 수밖에 없고, 민사집행법 제251조 에 의하여 준용되는 같은 법 제98조 내지 제101조 에 따라 건축허가의 대상인 미등기 건물과 일괄하여 강제집행이 될 경우에는 그에 관한 허가 역시 일체로서 환가될 수 있는데, 피고 또한 이 사건 건축주 명의변경을 통하여 미완성 상태의 이 사건 건물에 관한 관리처분권까지 취득한 사실을 인정하고 있다.

따라서 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 이유 없다.

3. 본안에 관한 판단

가. 피보전채권

앞서 본 인정사실에 의하면, 원고는 소외 1에 대하여 물품대금채권을 갖고 있으므로, 이는 피보전채권이 될 수 있다.

나. 사해행위 및 사해의사

1) 이 사건 건축주 명의변경약정 체결 당시 소외 1에게 미완성 상태의 이 사건 건물 및 그에 관한 건축허가 외에 별다른 재산이 없었음은 위 인정사실에서 본 바와 같은바, 원고를 비롯한 다른 채권자들에 대하여 채무를 부담한 주1) 상태에서 이 사건 건축주 명의변경약정을 체결함으로써 사실상 유일한 재산을 양도한 소외 1의 행위는 채권자를 해하는 사해행위가 되고, 수익자의 악의는 추정되므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 건축주 명의변경약정은 사해행위로 취소되어야 한다.

2) 피고의 주장에 대한 판단

가) 피고는 소외 1의 아버지인 소외 4가 이 사건 건물을 원시취득하였으므로, 이 사건 건물이 소외 1의 책임재산에 속하지 않는다고 주장한다.

살피건대, 을 제2, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 정민건설의 대표이사인 소외 5는 소외 4가 이 사건 건물 신축공사 과정에서 정민건설로부터 약 8억 원 상당의 금원을 편취하였다는 이유로 소외 4를 사기죄로 고소한 사실, 위 형사사건에 대한 조사과정에서 소외 5는 실제 이 사건 건물의 건축주가 소외 4라고 진술한 사실은 인정되나, 한편 갑 제3, 4호증, 갑 제5호증의 1, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 사정들 즉, ① 이 사건 건물에 관한 건축허가명의자는 소외 1이고, 이 사건 건물의 신축과 관련하여 원고를 비롯한 다른 공사업자들(정민건설, 소외 2)과 사이에 계약을 체결한 자 역시 소외 1인 점, ② 이에 원고뿐만 아니라 정민건설 역시 소외 1을 상대로 공사대금 지급청구의 소를 제기한 점, ③ 소외 2가 소외 1과 소외 6 사이에 체결된 건축주 명의변경계약이 사해행위라고 주장하며 제기한 소송에서 소외 4는 소외 1의 대리인으로서 이 사건 건물의 신축공사에 관한 계약을 체결한 사실을 다투지 아니한 점, ④ 피고는 소외 4가 비용을 지출하여 이 사건 건물을 신축하였다고 주장하나, 소외 4는 관련 형사사건에서 조사를 받으면서 1995년 이후 자신의 명의로 된 재산은 없고 모든 재산은 소외 1의 명의로 되어 있다고 진술한 바 있으므로, 소외 4가 실제 공사대금을 지급하는 행위를 하였다 하더라도 이는 소외 1의 재산에 관한 관리행위를 대신한 것으로 봄이 상당한 점, ⑤ 설령 소외 4와 소외 1 사이에 이 사건 건물 신축으로 인한 경제적 이익을 소외 4에게 귀속시키기로 하는 내부적 합의가 있었다 하더라도 건축허가명의를 소외 1로 하고, 신축에 따른 법률행위를 소외 1의 명의로 한 이상 명의자인 소외 1에게 그에 따른 법률효과가 귀속된다고 봄이 상당하고, 소외 4와 소외 1 사이의 내부적 합의를 들어 법률행위의 상대방에 대하여 대항할 수 없는 점, ⑤ 법률효과의 귀속에 근거한 민사적 책임과 행위책임에 근거한 형사적 책임은 구분되므로 정민건설의 대표이사가 소외 1이 아닌 소외 4를 상대로 형사고소를 하였더라도 이와 같은 사정만으로 소외 4가 이 사건 건물의 실질적인 건축주라고 볼 수 없는 점 등을 종합하여 보면, 위 인정사실 및 피고가 제출한 증거 내지 내세우는 사정만으로는 이 사건 건물의 실질적인 건축주가 소외 1이 아닌 소외 4라고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

나) 피고는 소외 1 주2) 이 이 사건 건물의 완공을 위하여 피고로부터 돈을 빌린 후 그에 대한 담보로 이 사건 건축주 명의변경을 해준 것이며 피고로부터 제공받은 돈을 이용하여 이 사건 건물에 대한 공사를 계속할 수 있었으므로, 이 사건 건축주 명의변경약정은 사업계속을 위한 불가피한 행위로서 사해행위에 해당하지 않는다고 주장한다.

살피건대, 자금난으로 사업을 계속 추진하기 어려운 상황에 처한 채무자가 자금을 융통하여 사업을 계속 추진하는 것이 채무 변제력을 갖게 되는 최선의 방법이라고 생각하고 자금을 융통하기 위하여 부득이 부동산을 특정 채권자에게 담보로 제공하고 그로부터 신규자금을 추가로 융통받았다면 특별한 사정이 없는 한 채무자의 담보권 설정행위는 사해행위에 해당하지 아니하나( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다50015 판결 참조), 피고 본인신문결과, 이 법원의 □□군수산업협동조합장에 대한 금융거래정보회신결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 사정들 즉, ① 피고의 직업, 사회경력, 경매에 참여하게 된 경위, 자금조달경위, 피고가 이 사건 토지를 경락받을 즈음의 피고의 재산정도에 비추어 피고가 소외 1에게 실제 자금을 제공하였는지 의심이 드는 점, ② 피고는 자신의 돈으로 자신의 건물을 지은 것이지 소외 1에게 돈을 빌려준 것이 아니라고 진술한 점, ③ 이 사건 건물이 완공되었음에도 불구하고 실제 소외 1의 채권자들에 대한 변제가 이루어졌다는 사정이 전혀 보이지 아니하는 점 등을 종합적으로 고려하여 보면, 피고가 제출한 증거 내지 내세우는 사정만으로는 소외 1이 채무 변제력을 확보하기 위해 피고로부터 자금을 빌리면서 그에 대한 담보로 이 사건 건축허가 명의변경약정을 체결한 것이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 주장도 받아들이지 아니한다.

다. 소결론

따라서 이 사건 건축주 명의변경약정은 사해행위로서 취소되어야 하고, 그에 따른 원상회복으로서 피고는 소외 1에게 2014. 6. 12.에 마친 건축주명의변경등록의 말소등록절차를 이행할 의무가 있다 할 것이다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

주1) 갑 제2호증의 기재에 의하면, 소외 1에 대한 채권자들이 이 사건 토지에 가압류를 설정한 사실을 인정할 수 있다.

주2) 피고는 소외 4에게 돈을 빌려주었다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물의 소유자를 소외 1로 보는 이상 피고의 주장을 소외 1에 대한 대여 주장으로 선해하여 판단하기로 한다.