원고 (소송대리인 법무법인 주원 담당변호사 박진흠 외 5인)

유진자산운용 주식회사 (소송대리인 법무법인 (유한) 태평양 담당변호사 이형석 외 1인)

서울중앙지방법원 2010. 1. 26. 선고 2009가합43176 판결

2010. 12. 17.

1. 피고의 항소 및 가지급물반환신청과 원고의 부대항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용(가지급물반환신청비용 포함)은 피고가, 부대항소비용은 원고가 각 부담한다.

청구취지 : 피고는 원고에게 156,000,000원과 그 중 150,000,000원에 대하여는 2006. 7. 21.부터, 6,000,000원에 대하여는 2009. 1. 22.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

항소취지 : 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

부대항소취지 : 제1심 판결 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 60,414,308원과 이에 대하여 2006. 7. 21.부터 2010. 1. 26.까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 피고의 주장에 관한 판단을 아래 2., 3.항 기재와 같이 추가하는 이외에는 제1심 판결의 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 책임의 발생과 관련한 피고의 주장에 관한 판단

가. 주장

① 구 간투법 시행령 제130조 제2항 주1) 과 이 사건 신탁약관 제29조 제5항의 규정 취지는 ‘부동산 담보가액(피담보채권액) 또는 시공사 등의 보증금액이 대여금 이상이면 족하다’는 의미일 뿐이고, 담보권 또는 시공사의 보증을 통하여 대여금 채권의 회수가 반드시 보장되어야 한다는 취지는 아니므로, 결과적으로 부동산의 담보가치가 대여금에 미치지 못한다고 하여 피고에게 어떠한 과실이 있다고 할 수 없다.

② 이 사건 담보설정부지에 대한 현재시가를 평가한 ‘가정적 주거분양방법( Hypothetic Residental Subdivisional Technique)’은 현재가치를 산정하는 적절한 평가방법이고, 피고는 위 평가방법에 따른 이 사건 담보설정부지의 현재가치가 이 사건 대여금 이상임을 확인하고 담보권을 설정하였으므로, 피고로서는 시행사 등의 신용위험 상태에 대비하여 이 사건 대여금의 회수를 위한 조치를 충분히 하였다.

나. 판단

1) 먼저 위 ①의 주장에 관하여 살핀다.

구 간투법 시행령 제130조 제2항 과 이 사건 신탁약관 제29조 제5항의 규정 취지는 피고와 같은 자산운용회사로 하여금 부동산 관련 사업에 자금을 대여하는 경우에는 사업시행자의 신용위험에 대비하여 부동산에 대한 담보권 또는 시공사 등의 보증을 확보하여 투자자를 보호하기 위한 것이다. 이 때 담보가액 또는 보증금액은 실적배당과 자기책임을 원칙으로 하는 간접투자의 속성상 어떤 경우에나 대여금 채권을 확보하는 수준에 이르러야 한다고 볼 수는 없으나, 펀드를 설정할 당시에 일반적으로 예상되는 신용위험을 회피할 수 있을 정도의 부동산에 대한 담보권 또는 지급능력이 있는 시공사의 보증이 확보되어야 한다.

특히 이 사건의 경우 시행사(Lake View Golf Resort Ltd.)나 그 연대보증인 미래홈이앤씨는 그 신용상태나 제공하는 담보인 주식의 가치 평가가 어렵고 시행사나 미래홈이앤씨가 부도났을 경우 궁극적으로 이 사건 사업부지에 관한 담보에 의하여만 채권의 보전이 가능하므로, 피고로서는 구 간투법 시행령 제130조 제2항 과 이 사건 신탁약관 제29조 제5항의 규정에 따라 이 사건 담보설정부지에 대한 담보의 설정을 통하여 이 사건 펀드의 설정 당시를 시점으로 일반적으로 예상되는 신용위험을 회피하기 위하여 충분하거나 적절한 수단을 확보하여야 한다.

그런데 이 사건의 경우 이 사건 담보설정부지의 2008. 2.경 기준의 시가는 이 사건 펀드의 투자신탁재산 규모의 4.133%~5.667%에 불과한 NZ$ 620,000~NZ$ 850,000에 불과하여 시행사가 부도를 내는 경우에는 담보권을 실행하더라도 투자신탁재산 중의 극히 일부만을 회수할 수 있고 나머지 대부분을 회수할 수 없음이 명백하다(을 제37 내지 40호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 담보설정부지에 관하여 2010. 10. 21. 진행된 경매절차에서 NZ$ 810,000에 제3자에게 매각된 사실을 인정할 수 있다)고 할 것이다.

그렇다면, 피고는 부동산펀드를 운용하는 자산운용회사로서 원고를 포함한 투자자들을 보호하기 위하여 이 사건 펀드를 설정할 당시 시행사, 보증인 등의 신용위험을 회피하고 채권을 보존하기 위한 충분하거나 적절한 수단을 확보하지 않은 잘못으로 투자자 보호의무를 다 하지 않았다고 할 것이다.

따라서 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.

2) 다음으로 위 ②의 주장에 관하여 살핀다.

을가 제1, 31호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 뉴질랜드 현지의 감정평가기관인 ‘베이 밸류에이션 엘티디(Bay Valuation Ltd.)’는 시행사의 의뢰에 따라 2005. 5. 31. 기준으로 이 사건 담보설정부지에 대한 감정평가를 실시하여 ‘현재가치 NZ$ 15,250,000’, ‘개발 후 가치 NZ$ 39,060,000’라는 감정평가보고서를 제시한 사실, 위 감정평가기관은 이 사건 담보설정부지에 대한 현재가치를 평가하면서 그 평가방법으로 ‘가정적 주거분양방법( Hypothetic Residental Subdivisional Technique)’을 사용하였는바, 위 ‘가정적 주거분양방법’은 대상토지를 ‘개발하였을 때 예상되는’ 총매매가격에서 개발비용을 제외한 나머지를 대상토지의 현재가치로 평가하는 방법으로 공시지가라는 개념이 없는 외국에서 사용하는 방법 중의 하나인 사실, 우리나라에서는 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’ 및 ‘동시행령’, ‘감정평가에 관한 규칙’에 의하여 공시지가를 기준으로 감정평가를 하고 있어 위 ‘가정적 주거분양방법’은 참고가격이나 최종평가금액의 적정성을 파악하기 위한 정도로만 활용되는 실정인 사실을 인정할 수 있다.

그러나, 자산운용회사로 하여금 부동산에 대한 담보권을 취득할 것을 규정한 구 간투법 시행령 제130조 제2항 과 이 사건 신탁약관 제29조 제5항의 규정 취지는 사업시행자가 부동산에 대한 개발을 마쳤을 경우뿐만 아니라 개발을 마치지 못하고 중도에 사업자가 부도났을 경우의 신용위험에도 대비하기 위한 것이므로, 부동산을 개발하였을 때 예상되는 총매매가격에서 개발비용을 제외한 나머지를 대상토지의 현재가치로 보는 ‘가정적 주거분양방법’은 설령 뉴질랜드를 포함한 외국에서 채택 가능한 현재가치의 감정평가방법 중의 하나라고 하더라도, 구 간투법 제130조 제2항 과 이 사건 신탁약관 제29조 제5항의 규정 취지에 부합하는 적절한 평가방법이라고 할 수 없다.

따라서 피고로서는 이 사건 담보설정부지의 평가방법이 국내에서 일반적으로 통용되지 않는 ‘가정적 주거분양방법’이라고 한다면 그 평가방법의 부적절성을 확인하고, 이 사건 담보설정부지에 대한 담보권을 실행하게 되는 경우 투자신탁재산을 충분히 회수할 수 있는지 여부를 검토하여 투자자 보호를 위한 적절한 조치를 취하였어야 한다. 설령 한화증권에 이 사건 담보설정부지에 관한 감정평가방법에 관하여 설명하였다고 하더라도 이 사건 담보설정부지에 대한 적절한 평가와 채권회수에 충분한 담보를 확보하지 아니한 피고의 투자자 보호의무를 위반한 과실에는 아무런 영향을 미치지 아니한다.

한편, 피고로서도 이 사건 펀드 설정 당시 이 사건 담보설정부지의 시가가 투자신탁재산 규모의 4.133%~5.667%에 불과한 NZ$ 620,000~NZ$ 850,000에 불과함을 알았더라면(을가 제18호증의 기재에 의하면, 시행사에 대한 청산절차가 개시된 이후 피고의 의뢰에 따라 동일한 감정평가기관인 ‘베이 밸류에이션 엘티디’가 2008. 2. 2.에 작성한 감정평가보고서에 의하면 2006. 2. 21. 조사를 기준으로 현 상태 그대로 평가할 때 그 시가는 NZ$ 850,000 정도임을 인정할 수 있다), 이를 이 사건 대여금의 회수를 위한 충분한 담보로 여겼을 것으로 보이지는 아니한바, 피고는 감정평가방법의 상이함으로 인하여 발생할 수 있는 문제에 대하여 진지하게 검토하지 않고 현지 감정평가기관의 감정결과만을 과신한 나머지 시행사가 부동산에 대한 개발을 마치지 못하고 중도에 사업자가 부도났을 경우에 대비하기 위한 담보물의 가치평가에는 소홀히 하였다고 할 것이다.

따라서 피고의 위 주장 역시 받아들이지 않는다.

3. 책임의 범위와 관련한 피고의 주장에 관한 판단

가. 주장

이 사건 펀드의 수익증권을 보유하고 있는 원고는 환매청구 또는 만기시 환매금 또는 상환금을 지급받을 수 있으므로, 원고의 손해액은 투자원금에서 원고가 보유하고 있는 수익증권의 가치를 공제한 나머지를 기준으로 산정하여야 한다.

나. 판단

투자신탁의 수익증권을 보유하고 있는 수익자는 펀드의 환매청구 또는 만기시 수익증권의 기준가격과 수익증권의 구좌수에 따라 환매금 또는 상환금을 지급받게 된다( 구 간투법 제47조 제1항 ). 따라서 원고가 입은 손해액을 산정함에 있어서는 원고가 보유하고 있는 수익증권의 환매금 또는 상환금을 공제하여야 한다.

그런데, 갑 제12호증, 을 제37 내지 40호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 담보설정부지의 처분이 지연되다가 2010. 10. 21. 진행된 경매절차에서 NZ$ 810,000에 제3자에게 매각되었으나, 매수인이 잔금 지급기일인 2010. 11. 25.까지 잔금을 납입하지 아니하여 잔금 지급기일이 연장된 사실을 인정할 수 있을 뿐, 원고가 이 사건 수익증권의 기준가격과 구좌수에 따라 환매금 또는 상환금을 지급받을 수 있는지 또는 그 액수는 얼마인지에 관하여 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없다.

따라서 피고의 위 주장 역시 받아들이지 않는다.

4. 결론

그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로 피고의 원고에 대한 항소와 원고의 피고에 대한 부대항소는 모두 이유 없어 이를 모두 기각하고, 피고의 가지급물반환신청 역시 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

주1) ② 자산운용회사가 제1항의 규정에 따라 자금을 대여하는 경우에는 다음 각호의 1의 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 담보가액 또는 보증금액은 대여금 이상의 금액으로 채권을 회수하기 위하여 충분한 금액이어야 한다. 〈개정 2006.4.27〉 1. 부동산에 대하여 담보권을 설정할 것 2. 「신탁법」에 따라 부동산이 신탁된 경우로서 그 신탁의 수익자가 되거나, 그 신탁에 대한 수익권에 대하여 질권을 설정할 것 3. 시공사 등으로부터 대여금 상환액의 지급이 보증될 것