조심2008서1874 (2008.09.25)

법원이 소급감정한 가액도 시가로 인정할 수 있음

한국감정원에 대한 감정촉탁에 의하여 한국감정원이 위 증여일을 기준으로 아파트를 감정평가한 가격은 그 산정과정에서 거친 비교사례의 선정과 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 등이 모두 적정한 것으로 보여 이를 증여일 현재의 시가로 볼 수 있음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 피고가 2008. 3. 1. 원고(선정당사자) 및 선정자 김☆☆에 대하여 한 각 2006년 귀속 증여세 22,798,980원의 부과처분 중 19,384,640원을 초과하는 세액을 취소한다.

2. 원고(선정당사자)의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 그 중 80%는 원고(선정당사자)가, 나머지 20%는 피고가 각 부담한다.

피고가 2008. 3. 1. 원고(선정당사자) 및 선정자 김☆☆에 대하여 한 각 2006년 귀속 증여세 22,798,980원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의경위

가. 원고(선정당사자 이하 '원고'라고 한다) 및 선정자 김☆☆(이하 '선정자'라고 하며, 원고와 선정자를 함께 '원고 등'이라고 한다)은 2006. 12. 26. 원고의 장인이자 선정자의 아버지인 김★★로부터 서울 ●●●구 ○○○동 40-4 ◎◎아파트 3동 306호(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)를 피담보채무 150,000,000원을 인수하는 조건으로 각 2분의 1 지분씩을 증여받은 후, 2007. 3. 14. 위 증여재산가액을 증여일 당시 기준시가인 487,000,000원으로 평가하고 위 평가액에서 위 피담보채무를 차감한 금액인 337,000,000원의 각 2분의 1에 해당하는 금액 168,500,000원을 각 과세표준으로 하여 증여세를 신고ㆍ납부하였다.

나. 피고는 이 사건 아파트와 같은 단지 내에 있고 같은 방향, 같은 면적인 2동 205호(이하 '비교아파트'라고 한다)가 2006. 9. 9. 694,000,000원에 매매된 사실을 확인하자, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1, 5항에 따라 이 사건 아파트의 시가를 비교아파트의 거래가액인 694,000,000원으로 보아 2008. 3. 1. 원고 등에게 각 2006년 귀속 증여세 22,798,980원을 경정ㆍ고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

다. 원고 등은 이 사건 처분에 불복하여 2008. 5. 16. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2008. 9. 25. 기각결정을 받았다.

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑제1, 2, 3, 12호증, 을제1, 2, 3호증, 을제4호증의 1 내지 7, 을제6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지]

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의주장

1) 첫번째주장

피고는 이 사건 아파트의 증여일로부터 전후 3개월 이내에 당해 재산의 시가로 볼 만한 거래가액을 발견하지 못하자 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항에서 규정 하고 있는 유사 매매 사례가액을 적용하여 3개월을 초과하여 거래가 이루어진 비교아파트의 거래가액을 시가로 인정하였으나, 위 시행령 조항은 시가주의 원칙에 대한 예외이기 때문에 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문의 경우에만 적용하여야 하지, 평가기간이라는 기간설정의 예외인 같은 항 단서의 경우에까지 확대 적용하여 법령에서 규정하는 3개월의 범위에서 벗어나는 거래가액을 유사매매 사례가액으로 적용하는 것은 조세법률주의의 원칙에 위배된다.

2) 두번째주장

피고는 평가심의위원회의 자문절차를 거침에 있어 2006. 9.경부터 2006. 12.경까지 이 사건 아파트가 속한 아파트 단지의 아파트 가격이 실제로는 3천만 원 내지 3천 5백만 원 가량 하락하였음에도 불구하고 그 하락가격이 3백만 원 가량에 지나지 아니한다는 취지의 허위의 자료를 제출하였고, 평가심의위원회는 이러한 허위의 자료를 바탕으로 실제로는 비교아파트의 거래가 이루어진 2006. 9.경과 이 사건 아파트의 증여 당시인 2006. 12.경 사이의 시세 차이가 크고 이 사건 아파트와 비교아파트의 통이 달라 생활환경이 다름에도 불구하고 거래 당시와 평가 기준일 사이에 가격 변동의 특별한 사정이 없고 주위환경의 변화가 없다고 잘못 판단한 나머지 비교아파트의 거래를 유사 매매 사례로 인정하였다(특히 비교아파트는 저층이므로 매매하한가인 660,000,000원에 가까워야 정상적인 가격이라고 할 수 있는데 이례적으로 높은 가격에 매매되었다고 볼 것이어서 비교아파트의 거래가액이 이 사건 아파트의 증여 당시 시세를 반영한다고 볼 수 없다).

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 첫번째주장에관한판단

상속세 및 증여세법 제60조 제1, 2항 및 같은 법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것 이하 같다) 제49조 제1, 5항의 규정에 따를 때, 증여재산의 가액은 원칙적으로 증여일 현재의 시가에 의할 것이지만, 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우로서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 증여일 전후 3개월 이내에 매매된 사실이 있는 경우의 거래가격 또한 위 증여재산의 가액으로 보고 이를 기준으로 증여세를 부과할 수 있다 할 것이고, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기 준일부터 거래 당시까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 위 증여재산의 가액으로 인정할 수 있다고 봄이 자연스러운 문언 해석의 원칙에 부합하고, 이와 달리 같은 법 시행령 제49조 제5항이 같은 조 제1항 본문의 경우에 한하여, 즉, 증여일 3개월 이내에 매매된 경우에 한하여 적용된다고 볼 만한 특별한 법적인 근거나 이유를 찾기 어렵다.

따라서, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 두 번째 주장에 관한 판단

가) 갑제2, 3호증, 을제4호증의 1 내지 7, 을제6호증의 각 기재에 의하면, ① 이 사건 아파트와 같은 단지, 같은 동에 있는 405호가 2006. 9. 30. 660,000,000원에 매매 되고 같은 단지에 있는 2동 605호가 2006. 10. 4. 697,000,000원에 매매된 사실(즉, 위 405호, 위 605호는 이 사건 아파트의 증여일로부터 3개월 범위 내의 기간 중에 거래되었다), ② 2006. 4. 28. 고시된 기준시가를 보면 이 사건 아파트가 487,000,000원, 비교 아파트가 478,000,000원, 위 405호가 492,000,000원, 위 605호가 504,000,000원인 사실, ③ 그런데 정작 기준시가가 비교아파트보다 더욱 높은 위 405호가 기준시가가 가장 낮은 비교아파트의 거래가격(694,000,000원)보다 더욱 낮은 가격(660,000,000원)에 거래되었고 기준시가가 가장 높은 위 605호 역시 비교아파트의 거래가격과 비슷한 금액 (697,000,000원)에 거래된 사실, ④ 특히 위 405호는 이 사건 아파트와 동이 같을 뿐만 아니라, 층도 한 층밖에 차이나지 않는 사실, ⑤ 한편 국민은행 인터넷 시세조회 내용에 의하면 2006. 9.경부터 2006. 12.경까지의 이 사건 아파트 단지의 시세는 3천만 원 가량 하락하였던 사실(이와 달리 ◇◇아파트 등 다른 인터넷 부동산 시세정보업체의 조회내용에 의하면 이 사건 아파트 단지의 시세가 상승하는 추세에 있는 것으로 나타나 위 기간 중 시세 변동 추이가 하락 추세였는지 또는 상승 추세였는지 분명하지는 아니하나, 위 기간 중 상당한 가격 등락이 있었던 것으로 보인다)을 인정할 수 있는바, 이에 비추어 보면 비교아파트의 거래가액이 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 에 정한 '당해 재산과 유사한 다른 재산에 대한 거래가액'에 해당한다고 보기 어려워 비교아파트의 거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 있다.

나) 한편, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 본문은 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매 가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있는바 상속세 및 증여세법 제60조 제2항의 문언상 시가가 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니므로, 위 규정의 위임에 의한 같은 법 시행령 제49조 제1항 각 호는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하며, 한편, 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급 감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2004. 3. 12. 선고 2002두10377 판결, 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 참조).

위와 같은 법리에 비추어 살피건대, 이 법원의 한국감정원에 대한 감정촉탁에 의하여 한국감정원이 위 증여일을 기준으로 이 사건 아파트를 감정평가한 가격은 그 산정과정에서 거친 비교사례의 선정과 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 등이 모두 적정한 것으로 보여 이를 이 사건 아파트의 위 증여일 현재의 시가로 볼 수 있는바, 이에 의하면, 그 시가는 663,000,000원으로 인정된다.

따라서, 이 사건 아파트의 위 증여일 현재의 시가를 663,000,000원으로 하여 정당한 증여세액을 계산하면, 원고 등에 대하여 각 19,384,640원(10원 미만 버림)으로 산정되므로, 이 사건 처분 중 위 금액을 초과하는 세액은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있고 나머지 청구는 이유 없다.