같은 단지 내 면적ㆍ방향은 동일하나 층이 다른 아파트의 매매사례가액을 시가로 볼수 있는지 여부

비교아파트는 같은 단지 내의 같은 면적, 같은 방향으로 기준시가가 더 낮게 형성되어 있으며, 증여일 3개월 이내에 매매가 이루어졌고 매매당시 급격한 시세변동은 없었으며. 매매사례가액은 유사 거래가액 중 최저액으로 당시 시세보다 낮은 점 등으로 보아 매매사례가액을 시가로 하여 증여세를 결정함은 타당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2007. 7. 16. 원고에게 한 증여세 62,167,950원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2006. 8. 3. 원고의 아버지인 이○상으로부터 서울 ○○구 ○○동 ○○ ○○○○아파트 17동 602호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 증여받아 2006. 8. 4. 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2006. 10. 20. 피고에게 이 사건 아파트 기준시가 560,000,000원을 증여재산가액으로 하여 증여세 86,400,000원을 신고하였다.

다. 피고는 이 사건 아파트의 증여일 전후 3개월 동안의 인근 아파트의 매매사례를 조사한 결과 이 사건 아파트와 같은 단지 내 위치한 동일한 면적의 아파트인 11동 26호(이하 '이 사건 비교아파트'라 한다)가 2006. 6. 14. 745,000,000원에 거래된 사실을 확인하고, 이 사건 비교아파트의 매매가액 745,000,000원을 이 사건 아파트의 시가로 보아 2007. 7. 16. 원고에게 이 사건 아파트의 증여에 따른 증여세 62,167,950원을 결정ㆍ고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

라. 원고는 2008. 3. 14. 이 사건 처분에 불복하여 2007. 9. 17. 이의신청을 거쳐 2008. 2. 4. 조세심판원에게 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2008. 6. 25. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 갑 1호증의 1, 2, 을 2호증의 1, 2, 을 5호증의 1 내지 7, 을 6호증의 1 내지 4, 을 7, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장 및 관계법령

가. 당사자의 주장

피고가 그 처분사유 및 관계법령을 들어 이 사건 처분이 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는 아래와 같은 이유로 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

(1) 아파트의 경우 같은 단지 내에 있고 면적과 방향이 같더라도 각 아파트의 일조량, 조망권, 내부수리유무, 내부시설물의 현황, 유해환경과의 접근성, 교통여건 등에 따라 동별, 층별로 가격차이가 생기는 것이 일반적인 현상이므로, 이 사건 비교아파트 거래가격을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 없다.

(2) 원고는 이○상으로부터 이 사건 아파트를 증여받으면서 이 사건 아파트의 임대차보증금반환채무 230,000,000원을 인수하였으므로, 위 채무액을 증여재산에 대한 채무로서 공제하여야 한다.

나. 관계법령

상속세 및 증여세법 제47조 (증여세과세가액)

상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙등)

상속세 및 증여세법 시행령 제10조 (채무의 입증방법등)

상속세 및 증여세법 시행령 제36조 (증여세과세가액에서 공제되는 채무)

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙등)

다. 판단

(1) 시가 산정의 위법 여부

을 2호증의 1, 2, 을 5호증의 1 내지 7의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 비교 아파트는 이 사건 아파트와 면적, 방향이 동일하고 기준시가는 528,000,000원으로서 이 사건 아파트보다 낮은 사실, 이 사건 아파트와 같은 동에 위치하고 같은 면적 및 방향의 아파트인 15동 403호는 2006. 6. 4. 875,000,000원에, 13동 1501호는 2006. 6. 14. 840,000,000원에, 15동 502호는 750,000,000원에, 13동 205호는 830,000,000원에 각 매매된 사실, ○○은행이 제공한 이 사건 아파트와 같은 단지 내에 있는 같은 면적의 아파트에 대한 매매가액은 2006. 8.경 800,000,000원에서 890,000,000원에 이르는 사실이 인정된다.

살피건대, 이 사건 비교아파트와 이 사건 아파트는 동 및 층수는 다르지만 같은 단지 내 주거용 아파트로서 같은 방향이며, 면적이 동일하고 기준시가는 이 사건 아파트가 이 사건 비교아파트보다 높으므로 가격형성에 있어서 보다 유리한 조건에 있는 점, 이 사건 아파트의 증여일 3개월 이내에 매매가 이루어진 것인 점, 위 증여당시와 이 사건 비교아파트 매매당시에 가격에 급격한 변동이 있었던 것으로 보이지 아니하는 점, 매매사례가액은 유사 거래가격 중에서 최저액으로서 당시 시세보다 낮은 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 비교아파트의 매매는 이 사건 아파트의 증여일로부터 3개월 이내에 이루어진 것으로서 이 사건 아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목이 동일하거나 유사한 아파트의 매매이고, 그 매매가액도 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 거래가액으로 보이므로, 피고가 이 사건 비교아파트의 매매가액 745,000,000원을 이 사건 아파트의 시가로 보아 이 사건 처분을 한 것은 상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제항, 제5항에 따른 것으로서 적법하다고 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 임대차보증금반환채무의 공제 여부

상속세 및 증여세법 제47조 제1항, 제3항, 같은 법 시행령 제10조 제1항, 제36조 제1항, 제2항에 의하면, 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)로 인한 증여세 과세가액 산정시 공제되는 부담으로서 수증자가 증여재산에 관한 채무를 인수하였다는 점은 수증자인 원고에게 입증책임이 있고, 이때 수증자가 인수한 부담이 임대차보증금인 경우에 입증방법은 위 시행령 제10조 제1항 제2호에 따라 채무부담계약서 등 그 사실을 확인할 수 있는 서류에 의하여야 할 것이다.

이 사건에 관하여 살피건대, 원고는 이동상의 직계비속으로서 상속세 및 증여세법 제47조 제3항에 의하여 원고 주장의 임대차보증금반환채무의 인수에 관하여 입증책임이 있는바, 원고가 임대차보증금채무를 인수하였다는 점에 관하여 이에 부합하는 을 9호증의 1(임대차계약서)의 기재는 선뜻 믿기 어렵고, 을 9호증의 3의 기재만으로는 이를 인정하기 부족하며, 달리 이를 인정할만한 아무런 증거가 없다(을 6호증의 1 내지 4, 을 9호증의 2 내지 5의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2006. 10. 23. 임대차보증금반환채무를 공제하지 않고 이 사건 아파트의 기준시가 전액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고ㆍ납부한 사실, 을 9호증의 1에 임차인으로 기재되어 있는 정○영은 이 사건 아파트의 증여 당시 주민등록상 전입신고가 되어 있지 아니하고, 1년 후인 2007. 8. 7. 전입신고를 하였다가 2007. 9. 28. 퇴거한 사실, 을 9호증의 1에 중개인으로 기재되어 있는 정○종은 이 사건 아파트의 임대차를 중개하지 않았다고 진술한 사실이 인정되는바, 이에 비추어 보면 이 사건 아파트의 증여 당시 임대차보증금반환채무의 인수가 이루어진 것으로 보기 어렵다).

따라서, 피고가 원고에 대한 이 사건 아파트 증여와 관련된 증여재산가액을 계산하면서 임대차보증금반환채무를 공제하지 아니한 이 사건 처분은 적법하다고 할 것이므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 처분이 위법함을 이유로 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.