2015가합41988(본소) 용역비

2016가합47099(반소) 부당이득금

주식회사 고암종합건설

A

B

법정대리인 성년후견인 C

2016. 9. 28.

2016. 12. 14.

1. 원고에게,

가. 피고(반소원고) A, 피고 B는 연대하여 70,000,000원,

나. 피고(반소원고) A은 20,000,000원

및 각 이에 대하여 2015. 3. 25.부터 2016. 12. 14.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고의 피고(반소원고) A, 피고 B에 대한 나머지 본소 청구 및 피고(반소원고) A의 반소 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 그 9/10는 원고가, 나머지는 피고(반소원고) A, 피고 B가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

본소: 원고(반소피고, 이하 '원고'라고 한다)에게, 피고(반소원고, 이하 '피고'라고 한다) A은 1,770,000,000원, 피고들은 연대하여 300,000,000원 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 각 지급하라.

반소: 원고는 피고 A에게 150,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율에 의한 돈을 지급하라.

본소와 반소를 함께 본다.

1. 기초사실

가. 2014. 3. 13.자 합의약정의 체결

1) 원고와 피고들 명의로 2014. 3. 3. 별지 목록 기재 각 부동산의 처분에 관한 약정(이하 '이 사건 합의약정'이라 한다)이 체결되면서 아래와 같은 내용의 합의약정서(이하 '이 사건 합의약정서'라 한다)가 작성되었다.

2) 울산 울주군 I 대 1144.2m²는 당초 O, P파 피고 A의 공유였는데, 피고 A은 O과 P으로부터 위 부동산 중 O의 지분 18분의 2와 P의 지분 18분의 8을 매수한 후 울산지방법원 2014. 3. 14. 접수 제24026호로 각 지분소유권이전등기를 마쳤다(이하에서는 울산 울주군 I대 1144.2㎡ 중 피고 A이 O, P으로부터 매수한 각 지분과 별지 목록 기재 각 부동산을 통칭하여 'Q리 부동산'이라 한다).

나. 2014. 8. 6.자 컨설팅용역계약의 체결 등

1) 원고는 2014. 8. 6. 피고 A과 사이에, 피고 A이 부산 수영구 N 대 3741.8m²(이하 'N 부동산'이라 한다)의 소유권을 취득하는 것과 관련하여 원고가 컨설팅 용역 업무를 대행하기로 하는 계약(이하 '이 사건 컨설팅용역계약'이라 한다)을 체결하였고, 그 내용은 다음과 같다.

2) 원고가 소외 세방전지 주식회사(이하 '세방전지'라 한다)와 협상한 결과, 피고 A은 2014. 8. 14. 세방전지와 사이에 N 부동산 중 세방전지 지분에 해당하는 2,813.87m² 및 N 부동산 지상 공장, 창고 698.42m2를 51억 원에 매수하기로 하는 계약을 체결하였고, 같은 날 세방전지에 계약금 5억 1,000만 원을 지급하였다. 당초 위 계약의 잔금지급기일은 2014. 12. 10.이었으나, C와 피고 A의 요청으로 위 잔금지급기일이 2015. 1. 30.으로 연기되었고, 피고 A은 2015. 1. 30. 세방전지에 잔금을 지급하였다.

3) 피고 A은 원고에게 이 사건 컨설팅용역계약의 용역비 중 1억 원을 지급하였다.

다. 이 사건 합의약정 및 컨설팅용역계약의 해지 경위

1) 원고는 2014. 10. 29. 피고들에게 내용증명우편을 보내어 ① Q리 부동산에 관하여 여러 업체에서 매입의향서를 제출하였는데 피고들이 위 부동산을 매도할 의사가 있는지와, ② N 부동산 중 S 외 3인의 지분에 관하여 원고가 협상을 완료하였는데 피고 A이 위 부동산을 매수할 의사가 있는지 등을 밝히고, 원고가 피고들의 요구에 따라 이 사건 합의약정 및 컨설팅용역계약에 따른 업무를 중단하는 경우 위 각 계약에 따라 보상을 해달라고 요구하였다.

2) 이에 대하여 피고들은 2014. 11. 5. 원고에게 내용증명우편을 보내어 이 사건 합의약정 및 컨설팅 용역계약에 따라 Q리 부동산 매도 및 N 부동산 매수절차를 진행할 것을 요구하였다가, 그 후 피고 A이 2014. 11. 13. 원고에게 이 사건 합의약정 및 컨설팅용역계약이 불공정한 법률행위로서 무효이므로 위 각 계약을 해제한다는 취지의 내용증명우편을 발송하였다.

3) 원고는 피고들에게 2014. 11. 17., 2014. 12. 1., 2014. 12. 8. 각 내용증명우편을 보내어 이 사건 합의약정 및 컨설팅용역계약의 이행을 촉구하였고, 피고들은 2014. 12. 11. 원고에게 ① 원고와 피고들 사이의 신뢰관계가 파탄되었으므로 이 사건 합의 약정 및 컨설팅용역계약을 해제하며, ② 이 사건 합의약정 및 컨설팅용역계약은 불공정한 법률행위로서 무효라는 취지의 내용증명우편을 발송하였다.

4) 원고는 Q리 부동산을 매수하겠다는 업체가 있다고 주장하며 피고들에게 2014. 12. 19., 2014. 12. 24. 각 내용증명우편을 보내어 계약의 이행을 촉구하였다. 이에 대해 피고들은 원고에게 ① 2014. 12. 26. 내용증명우편을 보내어 계약이 이미 해제되었다고 주장하였다가, ② 2014. 12. 30. '원고의 요청에 따라 계약해제를 일시 유보하고 이 사건 합의약정 및 컨설팅용역계약을 추진하고자 한다. Q리 부동산 매수를 원하는 업체들과의 회합일시 등을 정하여 피고들에게 알려주고, N 부동산 중 S 외 3인의 지분의 매매계약을 체결할 수 있도록 구체적인 일정을 알려달라'는 취지의 내용증명우편을 보냈다.

5) 원고는 피고들에게 2015. 1. 6. 내용증명우편을 보내어 Q리 부동산의 경우 피고들의 진정성을 확인한 후 2015. 2. 초순경에 매매계약을 진행하겠다고 주장하였다. 이에 대하여 피고들은 2015. 1. 8. 원고에게 '계약 해제를 유보한 것을 철회하며 이 사건 합의약정 및 컨설팅용역계약은 2014. 12. 11. 계약해제 통보시로 소급하여 해제되었다'는 취지의 내용증명우편을 보냈다.

라. 피고들의 Q리 부동산 매도

피고들은 2015. 4. 30. Q리 부동산을 소외 주식회사 성지디앤씨 (이하 '성지디앤씨'라 한다)에 약 93억 5,000만 원에 매도하였고, 성지디앤씨는 2015. 6. 1. Q리 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

마. C와 피고 A의 N 부동산 중 S 외 3인의 지분소유권 취득

C와 A은 N 부동산 중 S 외 3인의 지분에 관하여 2014. 12. 11. 매매를 원인으로 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 2015. 1. 30. 접수 제7320, 7321, 7322, 7323호로 각 지분소유권이전등기를 마쳤고, S 외 3인의 지분에 관한 등기부상 거래가액은 16억 8,600만 원이다.

바. 피고 B의 성년후견 개시

C는 2015. 7. 16. 부산가정법원 2015느단2469호로 피고 B를 사건본인으로 하여 성년후견개시심판을 청구하였고, 2016. 2. 12. 위 법원은 "피고 B에 대하여 성년후견을 개시한다. 피고 B의 성년후견인으로 C를 선임한다"는 취지의 심판을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 갑 제12, 13, 23, 24, 25, 41호증, 을 제3, 4, 5호증의 각 기재, 증인 T의 증언, 변론 전체의 취지

2. 본소 청구에 관한 판단

가. 이 사건 합의약정의 위약금 청구에 대한 판단

1) 위약금 지급의무의 발생

원고와 피고들이 이 사건 합의약정을 체결한 사실, 이 사건 합의 약정서에 '토지매매처분 위임기간은 3년으로 한다', '피고들의 사정으로 토지 매도에 대한 위임을 취소할 경우 피고들은 원고에게 위약금 3억 원을 지급한다'는 내용의 조항이 있는 사실, 피고 A이 원고에게 2014. 11. 13.자 내용증명우편으로 '이 사건 합의약정은 불공정한 법률행위로서 무효이므로 해제한다'고 통지한 사실, 피고들이 원고에게 2014. 12. 11.자 내용 증명우편으로 '원고와 피고들의 신뢰관계가 파탄되어 위임계약을 유지할 수 없으므로 이 사건 합의약정을 해제한다', '이 사건 합의약정은 민법 제104조에 따라 무효이다'는 취지로 통지한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제18, 26, 42호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 원고가 U, V, W 등과 Q리 부동산 매매와 관련하여 협상을 진행하고 있던 사실이 인정된다.

위 인정사실에 의하면 이 사건 합의약정은 원고가 그 위임사무를 수행하던 중 피고들이 이를 일방적으로 해제한 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고들은 연대하여 원고에게 이 사건 합의 약정에서 정한 위약금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 피고들의 주장에 대한 판단

가) 피고 B의 의사무능력 주장

피고들은, 피고 B가 이 사건 합의약정 체결 당시 의사능력이 없는 상태였으므로, 이 사건 합의약정 중 피고 B에 관한 부분은 무효라고 주장한다.

살피건대, 부산가정법원 2015느단2469호로 2016. 2. 12. 피고 B에 대한 성년후견 개시 심판이 있던 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제4호증, 을 제1, 6, 9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고 B가 2013. 7. 11. 뇌병변 4급 장애인으로 등록된 사실, 피고 B가 부산 중구 소재 X병원에서 2013. 6. 10.부터 2013. 7. 5.까지 입원하던 중 뇌심부자극술을 받았고, 2014. 2. 1. 급성 외상성 두개내 경막상 출혈로 개두술 및 혈종제거술을 받은 사실, 피고 B가 2013. 12. 8.부터 2014. 1. 30.까지 의료법인 청원의료재단 수요양병원에 파킨슨병으로 입원한 사실, 이 사건 합의 약정에 첨부된 피고 B의 인감증명서는 2014. 1. 21. 피고 A이 신청하여 대리로 발급받은 것인 사실, 국립부곡병원 소속 감정의사 Y가 2015. 11. 16. 작성한 정신감정결과서에 '피고인 B가 중증의 인지장애가 있어 일상생활의 문제를 해결하고 사회적 상황을 판단하는 데 있어 전적인 개호가 필요할 것으로 판단된다'는 감정의견이 기재된 사실은 인정된다.

그러나 위 인정사실만으로는 이 사건 합의약정 체결 당시 피고 B가 의사능력이 없었다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 증인 Z의 증언 및 이 법원의 기업은행 하단지점에 대한 사실조회 결과에 의하면 기업은행의 대출담당자가 2014. 5. 16. 근저당권설정계약을 체결하기 위해 피고 B가 입원한 병원에 방문했을 때 피고 B는 기업은행 대출담당자의 질문에 대해 눈과 고개를 끄덕여 의사를 표시한 사실이 인정되는바, 이에 의할 때 그보다 약 2개월 전인 이 사건 합의약정 체결 당시에도 의사능력은 있었을 것으로 보인다. 따라서 피고들의 위 주장은 이유 없다.

나) 반사회질서 법률행위 주장

피고들은, ① 피고들이 합의 약정을 위반한 경우에만 그 위약금을 지급하도록 규정하였다는 점과 ② 이 사건 합의약정에 따라 원고가 궁극적으로 얻을 수 있었던 이익과 이 사건 합의약정이 무산됨으로 인해 원고가 입을 손해액 등에 비추어 이 사건 합의약정에 규정된 위약금 3억 원은 과다하다는 점 등을 근거로, 이 사건 합의 약정 중 위약금 부분은 민법 제103조의 반사회질서 법률행위에 해당하여 무효라고 주장한다.

살피건대, ① 손해배상액의 예정이 있는 경우 손해액에 대한 입증이 없어도 손해배상으로 그 예정액을 청구할 수 있는 이점이 있는 반면, 다른 특약이 없는 한 채권자의 손해가 예정액을 초과한다 하더라도 초과부분을 따로 청구할 수 없는 불이익도 있는데다가, 피고들을 위한 손해배상액 예정 조항이 없더라도 일반 채무불이행책임을 물어 실제 손해액을 입증함으로써 그 손해 전액의 배상을 구할 수 있으므로, 일방만을 위한 손해배상액의 예정조항을 두었다고 하여 곧 그 조항이 공평과 신의성실의 원칙에 위반된다고 볼 수 없으며(대법원 2000. 9. 22. 선고 99다53759, 53766 판결 등 참조), ② 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되며 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있으므로, 위약금이 과다하다고 하여 바로 그 위약금 약정이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 것이라고 볼 수도 없다.

따라서 피고들이 주장하는 사정만으로는 이 사건 합의약정 중 위약금 부분이 민법 제103조의 반사회질서 법률행위에 해당하여 무효라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고들의 위 주장은 이유 없다.

다) 불공정한 법률행위 주장

(1) 피고들의 주장

이 사건 합의 약정은 다음과 같은 이유에서 민법 제104조의 불공정한 법률행위로서 무효이다.

① 이 사건 합의 약정 체결 당시 피고 A은 남편인 피고 B가 지병 등으로 병원에 입원한 상황에서 혼자 식당을 운영하게 되었고, Q리 부동산 등 피고들 소유 부동산을 담보로 대출한 돈에 대하여 이자가 과다하게 발생하고 있었기 때문에, Q리 부동산을 빨리 매도한 후 그 자금으로 새로운 부동산을 매수하여야 하는 궁박한 상황이었다.

② 원고가 Q리 부동산을 매도해주겠다고 약속한 매매대금에서 피고들이 Q리 부동산 매수 당시 지급한 매매대금, 원고에게 부동산 중개수수료 명목으로 지급해야 하는 돈, 양도소득세 등 제세공과금을 빼고 나면 원고가 피고들보다 많은 돈을 가지게 되는 타, 이 사건 합의약정은 공정성이 현저히 상실되었을 뿐 아니라, 폭리의사가 다분히 포함된 계약이다.

(2) 판단

살피건대, 갑 제2, 3, 20호증의 각 기재, 이 법원의 피고 B 법정대리인 C에 대한 일부 본인신문 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면 피고들이 부동산을 매수할 때 매수하는 부동산에 근저당권을 설정하고 대출을 받아 그 부동산의 매수자금을 충당하는 방식으로 부동산을 매수한 사실, Q리 부동산에 관하여 피고들이 농업협동조합중앙회와 주식회사 부산은행에 설정하여 준 근저당권의 채권최고액이 57억 6,000만 원인 사실은 인정되나, 위와 같은 사정들만으로는 피고들이 이 사건 합의 약정 체결 당시 이를 무효로 할 정도로 급박한 곤궁상태에 있었다고 인정하기에는 부족하고, 달리 이 사건 합의 약정이 피고들의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인한 행위라고 인정할 증거가 없다. 따라서 피고들의 위 주장은 이유 없다.

라) 강행법규 위반 주장

(1) 피고들의 주장

이 사건 합의약정은 실질적으로 부동산중개계약에 해당하며, 원고는 공인중개사자격 없이 중개를 업으로 하여 이 사건 합의약정을 체결하였으므로, 이 사건 합의약정의 중개수수료 지급 약정은 강행규정인 부동산중개업법을 위반한 것으로 무효이다.

(2) 판단

공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업으로서 부동산매매계약을 중개하며 매매당사자와 체결한 중개수수료 지급약정은 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것이나(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 참조), 공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 '중개를 업으로 한' 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결 참조).

먼저 이 사건 합의약정이 실질적으로 부동산중개계약에 해당하는지에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실에 의하면 ① 이 사건 합의 약정은 피고들이 원하는 조건에 Q리 부동산을 매도하는 것을 원고에게 위임하는 것을 주된 내용으로 삼고 있는 점, ② 이 사건 합의 약정에 '피고들의 소유인 부산시 수영구 M 및 외부 토지 수영구 N나 다른 토지를 매입하여 건축물을 신축할 때는 건축물 시공권을 원고에게 주어 원고가 시공하도록 한다'는 등의 조항(위 합의 약정 제9항 참조)이 있기는 하나, 이 사건 합의약정의 목적인 부동산은 Q리 부동산이며, 위 조항의 부동산은 Q리 부동산과는 별개의 부동산 이어서 원고가 Q리 부동산을 매매하면 위 조항과 무관하게 피고들로부터 중개수수료를 받을 수 있는 점 등을 고려하면 이 사건 합의약정은 부동산중개계약으로 봄이 상당하다.

다음으로 원고가 공인중개사 자격이 없이 중개를 업으로 하여 이 사건 합의약정을 체결하였는지에 관하여 보건대, 원고가 공인중개사 자격이 없음은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 원고가 중개를 업으로 하였다는 점에 관하여는 피고들이 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고들의 위 주장은 이유 없다.

3) 손해배상액의 예정 감액

위약금은 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되고, 위약금이 위약벌로 해석되기 위해서는 특별한 사정이 주장·증명되어야 하는데, 이 사건 합의 약정의 위약금을 위약벌로 해석할 만한 특별한 사정이 없으므로, 이 사건 합의약정의 위약금은 손해배상의 예정에 해당한다.

손해배상의 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원은 이를 감액할 수 있는바, 앞서 인정한 사실 및 갑 제11, 17, 19호증, 을 제10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 합의약정의 위약금 3억 원은 부당하게 과다하므로, 피고들이 원고에게 지급하여야 하는 위약금을 7,000만 원으로 감액한다.

① 원고가 2014. 3.경부터 2014. 11.경까지 Q리 부동산에 대한 광고비로 615만 원을 사용한 것은 인정되나, 그 이외에 Q리 부동산을 매도하기 위하여 큰 비용을 지출하였다고 인정할 만한 증거는 없다.

② 원고와 피고 A은 이 사건 컨설팅 용역계약을 체결하면서 Q리 부동산을 매각한 대금 등으로 N 부동산 매매대금 잔금을 지급하기로 하였으며, 당초 N 부동산 중 세방전지 지분에 관한 매매대금 잔금지급기일이 2014. 12. 10.이었다. 위 잔금지급기일이 다가옴에 따라 피고들의 아들인 C가 원고에게 Q리 부동산의 매도를 독촉하기도 하였는데, 원고는 C의 독촉에 대하여 Q리 부동산을 110억 원 이상 받을 수 있다고 주장하며 위 부동산을 매도하지 않았으므로(을 제10호증 참조), 피고들로서는 Q리 부동산 매도를 계속 원고에게 맡겨두고 기다리기가 곤란하였다.

③ 그런데 이 사건 합의 약정을 체결한 때로부터 약 9개월이 지날 때까지 Q리 부동산을 90억 원에서 100억 원 정도에 매수하겠다는 사람은 있었으나(갑 제18, 42호증 참조), 원고의 위 주장처럼 110억 원 이상으로 매수하겠다는 사람은 없었던 것으로 보인다. 원고는 광승종합건설 주식회사 등이 작성한 매입의향서 등을 근거로 Q리 부동산을 110억 원 이상에 매도할 수 있다고 주장하나, 원고 스스로 작성한 사업계획서에도 Q리 부동산의 감정가를 93억 원으로 기재한 점(갑 제19호증 참조), 피고들이 거듭 내용증명우편을 보냈음에도 원고가 끝내 Q리 부동산을 110억 원 이상으로 매도하지 못한 점, 이 사건 합의약정을 해제하고 약 5개월이 지난 2015. 4. 30.경 피고들이 성지디앤씨에 Q리 부동산을 약 93억 5,000만 원에 매도한 점 등을 보면, 광승종합건설 주식회사 등이 Q리 부동산을 진정으로 매수할 목적으로 위 매입의향서를 작성하였다고 보기 어렵다.

④ 부동산중개 자격이 있는 사람이 Q리 부동산의 매매계약을 중개하여 이를 성사시켰다 하더라도 받을 수 있는 법정수수료 상한이 매매금액의 0.9%에 불과하다.

4) 소결론

따라서 피고들은 연대하여 원고에게 위약금 7,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 이 사건 컨설팅용역계약의 용역비 청구에 대한 판단

1) 원고의 주장

원고는 N 부동산 중 세방전지 지분에 관하여 매매계약을 체결하였고, S 외 3인의 지분에 관하여는 피고 A이 매수할 수 있도록 S과 협상을 완료한 상태였는데, 피고 A은 위 협상 결과를 바탕으로 원고 몰래 S과 교섭하여 N 부동산 중 S 외 3인의 지분에 관한 매매계약을 체결하였다. 원고의 노력에 의한 협상 결과와 피고 A의 매매계약 체결 사이에 인과관계가 인정되므로, 원고는 이 사건 컨설팅용역계약 상의 의무를 전부 이행한 것이라고 보아야 하며, 피고 A은 원고에게 용역비 잔액 17억 7,000만 원(= 용역비 및 부가세 18억 7,000만 원 - 기지급금 1억 원)을 지급할 의무가 있다.

2) 원고의 주장에 대한 판단

원고가 세방전지와 협상한 결과 피고 A이 세방전지와 N 부동산 중 세방전지 지분에 관한 매매계약을 체결한 사실, C와 피고 A이 N 부동산 중 S 외 3인의 지분을 16억 8,600만 원에 매수하기로 하고, 위 각 지분에 관하여 2014. 12. 11. 매매를 원인으로 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 2015. 1. 30. 접수 제7320, 7321, 7322, 7323호로 각 지분소유권이전등기를 마친 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제31, 54호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 원고가 S과 N 부동산 중 S 등 3인의 지분에 관하여 협상을 진행한 사실, 원고가 'S 등 3인의 지분을 평당 600만 원에 매수하는 대신 S에게 따로 7,500만 원을 주겠다'고 제안하였고, S이 2014. 11. 19. 원고에게 '원고의 제안에 응할 의사가 있으나 공동소유자인 형제들을 설득할 시간을 달라'는 취지로 말한 사실, S이 2014. 11. 27. 원고에게 'C가 원고가 제시한 금액보다 높은 평당 650만 원에 매수하겠다고 하여 직접 피고 A 측과 매매계약을 체결하기로 하였다'는 취지로 말한 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면 C와 피고 A은 원고가 협상한 결과를 바탕으로 매매대금만 조금 높여서 N 부동산 중 S 외 3인의 지분을 매수한 것이므로, 원고가 이 사건 컨설팅용역계약상 의무를 이행하였다고 봄이 상당하고, 이에 반하는 증인 S의 일부 증언, 이 법원의 피고 B 법정대리인 C에 대한 일부 본인신문 결과는 믿지 아니한다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 피고 A은 원고에게 용역비 잔금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3) 피고 A의 주장에 대한 판단

가) 불공정한 법률행위 주장

(1) 피고 A의 주장

이 사건 합의 약정은 다음과 같은 이유에서 민법 제104조의 불공정한 법률행위로서 무효이다.

① 이 사건 합의 약정 체결 당시 Q리 부동산을 담보로 대출한 돈에 대하여 이자가 과다하게 발생하고 있었고, 피고들이 운영하고 있던 식당의 임대차계약이 곧 만료될 예정이어서 식당을 옮겨야 했기 때문에, 피고들은 Q리 부동산을 빨리 매도한 후 그 자금으로 새로운 부동산을 매수하여야 하는 궁박한 상황이었다.

② 피고 A이 N 부동산의 소유자들에게 지급한 매매대금의 총액은 67억 9,134만 원이었는데, 피고 A이 이 사건 컨설팅 용역계약에 따라 원고에게 지급하기로 한 돈은 17억 원으로 위 매매대금의 약 25%에 이르러서 이 사건 컨설팅용역계약은 공정성이 현저히 상실되었을 뿐 아니라, 폭리의사가 다분히 포함된 계약이다.

(2) 판단

살피건대, 피고들이 부동산을 매수할 때 매수하는 부동산에 근저당권을 설정하고 대출을 받아 그 부동산의 매수자금을 충당하는 방식으로 부동산을 매수한 사실, Q리 부동산에 관하여 피고들이 농업협동조합중앙회와 주식회사 부산은행에 설정하여 준 근저당권의 채권최고액이 57억 6,000만 원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 법원의 피고 B 법정대리인 C에 대한 일부 본인신문 결과에 의하면 피고들이 운영하던 AA점 건물의 임대인이 2014. 12.경까지 건물을 비워달라고 요구한 사실은 인정되나, 위와 같은 사정들만으로는 피고 A이 이 사건 컨설팅 용역계약 체결 당시 이를 무효로 할 정도로 급박한 곤궁상태에 있었다고 인정하기에는 부족하고, 달리 이 사건 컨설팅용역계약이 피고 A의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인한 행위라고 인정할 증거가 없다. 따라서 피고 A의 위 주장은 이유 없다.

나) 강행법규 위반 주장

피고 A은, 이 사건 컨설팅용역계약은 실질적으로 부동산중개계약에 해당하는데 원고는 공인중개사 자격 없이 중개를 업으로 하여 이 사건 컨설팅용역계약을 체결하였으므로, 이 사건 컨설팅용역계약의 용역비 지급 약정은 강행규정인 부동산중개업법을 위반한 것으로 무효라고 주장한다.

살피건대, 앞서 인정한 사실에 의하면 이 사건 컨설팅 용역계약은 원고가 N 부동산을 중개하고 그에 대한 수수료를 받는 것을 주된 내용으로 하는 것이어서 실질적으로 부동산중개계약에 해당한다고 할 것이며, 원고가 공인중개사 자격이 없는 사실은 앞서 본 바와 같으나, 원고가 중개를 업으로 하였다는 점에 관하여는 피고 A이 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고 A의 위 주장 역시 이유 없다.

다) 용역대금 감액 주장

피고 A은 이 사건 컨설팅용역계약의 용역비 약정은 부당하게 과다하므로 감액되어야 한다고 주장한다.

살피건대, 공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 '중개를 업으로 한' 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니고, 다만 그 중개수수료의 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 그 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결 참조). 앞서 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① N 부동산의 중개 수수료 17억 원은 위 부동산의 총 매매대금 67억 8,600만 원(= 세방전지 지분 51억 원 + S외 3인 지분 16억 8,600만 원)의 25%를 넘는 점, ② 부동산중개자격이 있는 사람이 N부동산의 매매계약을 중개하였다면 중개수수료의 상한이 61,074,000원(= 67억 8,600만 원 X 법정수수료 0.9%)에 불과한 점, ③ 원고가 이 사건 컨설팅용역계약을 체결하고 세방전지와의 매매계약을 중개하며 S과 협상하는 등 N 부동산의 매수를 위하여 용역을 수행한 기간이 4개월도 되지 않고, 계약 체결을 위하여 원고가 다액의 비용을 지출하였다고 볼만한 사정도 없는 점 등을 고려하면, 이 사건 컨설팅 용역계약의 수수료 약정은 부당하게 과다한 것으로 인정되고, 그 보수를 1억 2,000만 원으로 감액함이 상당하다.

4) 부가가치세 청구 부분

부가가치세 납세의무가 있는 사업자는 부가가치를 창출하여 낼 수 있는 정도의 사업형태를 갖추고 계속적이고 반복적인 의사로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 뜻하는 데(대법원 1999. 9. 17. 선고 98두16705 판결 등 참조), 원고의 N 부동산 중개가 중개를 업으로 한 것이 아님은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 위 보수에 관하여 부가가치세 납세의무가 없고, 따라서 피고 A에게 위 보수에 관한 부가가치세를 청구할 수 없다.

5) 소결론

원고가 피고 A으로부터 이 사건 컨설팅용역계약의 용역비로 1억 원을 이미 지급받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 A은 원고에게 남은 용역비 2,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다. 소결론

원고에게, 피고들은 연대하여 위약금 7,000만 원, 피고 A은 용역비 2,000만 원 및 각 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달일 다음날임이 기록상 명백한 2015. 3. 25.부터 피고들이 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2016. 12. 14.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 피고 A의 반소청구에 관한 판단

가. 피고 A의 주장

피고 A은 원고에게 ① 이 사건 합의 약정을 체결한 후 2014. 5.경 채무조정을 위한 경비 명목으로 2,000만 원, ② 이 사건 컨설팅용역계약을 체결한 후 그 계약금 1억 원 및 건축설계비 3,000만 원 합계 1억 5,000만 원(= 2,000만 원 + 1억 원 + 3,000만 원)을 지급하였다. 그런데 이 사건 합의 약정 및 컨설팅용역계약은 불공정한 법률행위, 강행법규를 위반한 법률행위로서 모두 무효라고 할 것이므로, 원고는 피고 A으로부터 받은 위 1억 5,000만 원을 부당이득으로 반환하여야 한다.

나. 판단

살피건대, 피고 A이 이 사건 컨설팅용역계약을 체결한 후 원고에게 1억 원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제48호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 피고 A이 원고에게 이 사건 합의약정 체결 후 2,000만 원을 지급한 사실, 피고 A이 원고와 2014. 8. 26. N 부동산 지상 신축건물의 설계비 및 감리비를 건축면적 평당 8만 원으로 약정하고, 그 후 원고에게 건축설계비 3,000만 원을 지급한 사실이 인정된다. 그러나 이 사건 합의 약정 및 컨설팅 용역계약이 불공정한 법률행위 및 강행법규를 위반한 법률행위에 해당하지 않는다는 점은 앞서 본 바와 같으므로, 이를 전제로 하는 피고 A의 위 주장은 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 본소 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 본소 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 피고 A의 반소 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 조민석

판사 오대훈

판사 정승화