조심2010서3822 (2011.05.25)

계약금을 포기하고 매매계약을 합의해제 하였으므로 시가로 볼 수 없음

피상속인으로부터 이 사건 토지를 매수하기로 하는 매매계약을 체결하기는 하였으나, 계약금만 지급하였을 뿐 계약일로부터 5년이 지나도록 매매계약의 이행을 위한 토지거래허가신청이나 건축허가신청을 하지 않고 잔금지급도 이행하지 않아 상속개시 정상적인 교환가치를 적정하게 반영한 가액으로 보기 어려움

2011구합26725 상속세부과처분취소

전XX 외 1명

종로세무서장

2012. 3. 6.

2012. 3. 22.

1. 피고가 2010. 4. 1. 원고들에 대하여 한 상속세 ○○○원의 부과처분을 취소 한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가, 원고 이AA는 2008. 9. 17. 사망한 피상속인 전BB(이하 '망인'이라 한다)의 처, 원고 전CC은 망인의 자녀이다.

나. 망인은 2006. 1. 18. 주식회사 XX 및 주식회사 XX브이(이하 위 두 회사를 합쳐서 '이 사건 회사'라 한다)에 서울 종로구 XX동 000-0 대 87.3㎡' 같은 동 000-0 대 406.9㎡' 같은 동 399-3 대 90.9㎡(이하 위 각 토지를 모두 합쳐서 '이 사건 토지'라 한다)를 ○○○원에 매도하기로 하는 계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하고, 이 사건 회사로부터 계약금 ○○○원을 받았다.

다. 원고들은 2008. 9. 17. 망인이 사망하자, 2009. 3. 5 이 사건 토지의 가액을 상속개시 당시의 개별공시지가에 따른 ○○○원으로 평가하여 피고에게 상속세 ○○○원을 신고하였다.

라. 피고는 2010. 4. 1 이 사건 토지를 상속개시 당시 부동산 매매계약이 이행 중인 재산으로 보아 이 사건 토지의 시가를 매매계약서상 매매대금인 ○○○원(이하 '이 사건 매매가액'이라 한다)으로 평가하고 여기에서 망인이 받은 계약금을 뺀 금액을 상속 재산가액으로 보아 원고들에게 상속세 ○○○원을 경정 ・ 고지하는 이 사건 처분을 하였다.

마. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 2010. 7. 1. 이의신청을 하였으나 기각되었고, 2010. 10. 22. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2011. 5. 25. 기각결정을 받았다.

[인정 근거] 갑 제l 내지 6호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

상속재산의 평가는 상속개시일 현재의 시가에 의하여야 하는데, 이 사건 매매가액은 감정가액 등에 비하여 비정상적으로 높아 불특정다수인 사이에 자유로운 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액이라고 볼 수 없고, 이 사건 매매계약은 상속개시일로부터 2년 8개월 전에 이루어진 것이어서, 이 사건 매매가액 ○○○원을 상속개시일 현재의 시가라고 볼 수 없다.

나. 관계 볍령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정 사실

1) 망언은 2006. 1. 18. 이 사건 회사와 이 사건 매매계약을 체결하였는데, 이 사건 매매계약서에는 제1차 계약금 ○○○원은 계약 당일 지급하고, 제2차 계약금 ○○○원은 2006. 1. 31. 지급하며, 잔금 ○○○원은 건축허가승인 후 3일 이내 지급하는 것으로 기재되어 있다.

2) 이 사건 토지는 2003년경 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지거래허가구역으로 지정되었는데, 이 사건 회사가 2006. 2. 14. 망인에게 보낸 '사업진행 관련 업무협조요청'에는 '이 사건 매매계약서의 내용으로는 관할구청에 부동산거래신고가 불가능하므로 향후 건축허가 접수 후 매매계약일자 및 잔금일을 수정 기재하여 부동산거래신고를 하고자 한다'라고 기재되어 있다.

3) 이 사건 토지는 2007. 1. 11. '숭인 제1종 지구단위계획 구역' 내 '청계천변특별 계획구역 1'로 지정되었는데, 이 사건 토지를 포함한 여러 필지가 하나의 획지로 계획 되었다. 그리고 위 지구단위계획 시행지침에 따르면 '여러 필지가 하나의 획지로 계획된 경우 획지 내 필지들은 개별건축이 불가능하며 제시된 획지 규모로 공동건축함을 원칙으로 한다'고 기재되어 있다.

4) 이 사건 회사는 망인의 사망 당시인 2008. 9. 17.까지 토지거래허가신청이나 건축허가신청을 하지 않았고, 이 사건 매매계약서의 계약일자 및 잔금일을 수정한 계약서를 다시 작성하지도 않았다.

5) 원고들은 2010. 9. 6. 및 2010. 9. 13. 이 사건 회사에 이 사건 회사가 토지거래 허가신청이나 건축허가신청 절차를 이행하지 않고 이 사건 매매계약서상 잔금을 지급 하지 않는다는 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 내용증명을 발송하였으나 반송 되었다.

6) 이후 원고들은 2011. 2. 18. 이 사건 회사와 사이에 이 사건 회사가 계약 내용을 이행하지 아니하여 이 사건 매매계약을 해제하고, 이 사건 회사는 이미 지급한 계약금을 포기하며, 원고들은 이 사건 회사의 사정을 감안하여 향후 이 사건 회사가 이 사건 토지를 포함하는 청계천특별계획구역의 개발사업을 시행할 경우 이 사건 토지를 우선하여 매수할 수 있도록 한다는 내용의 합의를 하였다.

7) 한편, 주식회사 XX는 2005년 말부터 현재까지 부채총액이 자산총액을 초과하는 자본잠식상태이고, 주식회사 XXOO는 2006년 1월경 설립되었는데 그때부터 현재까지 아무런 영업활동도 하고 있지 않다.

8) 이 법원에서 선정한 감정인 황DD는 상속개시 당시인 2008. 9. 17.을 기준으로 이 사건 토지의 가액을 ○○○원으로 평가하였다.

[인정 근거] 갑 제6 내지 10, 12, 13, 14호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 황DD에 대한 감정촉탁결과, 변론 전체의 취지

라. 판단

구 상속세 및 증여세법(2010. 1. 1 법률 제9916호로 개정되기 전의 것, 이하 '상속세및증여세법'이라 한다) 제60조 제1항 본문은 '이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다'고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 '제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용・공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다'고 규정하고 있다.

위 상속세및증여세법 제60조 제1항에서 말하는 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 상속개시 당시의 시가라고 할 수 있기 위해서는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 상속개시 당시와 거래일 사이에 그 가격의 변동이 없어야 한다고 할 것이다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2005두5574 판결, 대법원 1998. 7. 10. 선고 97누10765 판결 등 참조).

위 각 규정 및 법리에 비추어 이 사건 매매가액이 이 사건 토지의 상속개시 당시의 시가로 볼 수 있는지에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실관계에 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 회사는 2006. 1. 18. 망인으로부터 이 사건 토지를 ○○○원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하기는 하였으나, 계약금 ○○○원만 지급하였을 뿐 계약일로부터 5년이 지나도록 매매계약의 이행을 위한 토지거래허가신청이나 건축허가신청을 하지 않고 잔금을 지급하지도 않고 있었던 점, ② 주식회사 XX는 이 사건 매매계약을 체결할 때부터 이미 자본잠식상태에 있었을 뿐만 아니라 자본금은 ○○○원에 불과한데 부채비율이 약 27,000%에 이르러 추가적인 자금 조달을 하지 않고서는 이 사건 매매 계약을 이행할 수 없는 상황이었고, 주식회사 OO 또한 이 사건 매매 계약을 체결할 때부터 영업활동을 전혀 하고 있지 않아 사실상 폐업상태에 있었던 점, ③ 원고들은 이 사건 회사가 이 사건 매매계약을 이행하지 않고 있고 또 이행할 수도 없는 상태임을 고려하여 결국 계약일로부터 5년이 지난 2011. 2. 18. 이 사건 회사가 이마 지급한 계약금을 포기하는 내용으로 이 사건 매매계약을 합의해제한 점(다만, 위 합의 당시 향후 이 사건 회사가 개발사업을 시행할 경우에는 이 사건 토지를 우선 매수할 수 있도록 하였으나, 이 사건 회사의 재정상태 및 이 사건 토지의 감정가액 등에 비추어 이 사건 회사가 이 사건 토지를 이 사건 매매가액으로 다시 매입하기는 어렵다 고 보인다), ④ 이 사건 매매가액은 상속개시일(2008. 9. 17.)로부터 2년 8개월 이전인 2006. 1. 18 에 체결된 매매계약상의 매매가액인 점, ⑤ 뿐만 아니라 이 사건 토지는 이 사건 매매계약 체결 이후인 2007. 1. 11. 지구단위계획변경 지정으로 이 사건 토지를 포함한 여러 필지가 하나의 획지로 계획되어 이 사건 토지만을 개별 건축할 수 없고 획지 규모로 공동 건축할 수밖에 없게 되었으며, 2007. 9. 1.부터 분양가 상한제가 시행 되어 부동산 담보대출이 어려워짐에 따라 부동산 거래가 위축되고 부동산 가격이 하락한 점 등에 비추어 이 사건 매매계약일과 상속개시일 사이에 부동산 가격의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 보이는 점, ⑥ 상속세및증여세법 제60조 제l항에서 말하는 시가에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 소급감정에 의한 감정가격도 시가로 볼 수 있는데(대법원 2008. 2. 1. 선고 2004두1834 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 등 참조), 이 법원에서 선정한 감정인 황DD가 상속개시일인 2008. 9. 17.을 가격시점으로 하여 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 평가한 이 사건 토지에 대한 감정가액은 ○○○원으로 이 사건 매매가액의 약 28%에 불과한 점, ⑦ 결국 위와 같은 여러 사정에 의하여 이 사건 회사는 이 사건 매매계약을 이행하지 못함에 따라 앞서 본 바와 같이 계약금을 포기하고 이 사건 매매계약을 합의해제한 점 등의 사정과 이 사건 토지에 관하여 이 사건 매매가액에 매매가 이루어진 것은 앞서 본 개발사업의 시행과 관련한 이 사건 회사의 주관적인 사정이 작용하였음을 짐작할 수 있는 점 등을 종합해 보면, 이 사건 매매가액은 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 이 사건 토지의 상속개시 당시의 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영한 가액, 즉 시가라고 보기는 어렵다.

따라서 이 사건 매매가액이 이 사건 토지의 상속개시 당시의 시가임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

원고들의 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.