2014가합571545관리비

지 석마을그대 가크레 던스아파트 입 주자대 표회 의

1. 글로웨이 주식회사

2. 구성상하지역주택조합

2015. 7. 3.

2015. 7. 24.

1. 피고들은 공동하여 원고에게 700,421,270원 및 이에 대하여 2015. 6. 1.부터 피고글로웨 이 주식 회 사는 2015. 6. 15.까지 , 피고 구성 상하지 역 주택조합은 2015. 6. 16.까지는 연 5%의, 각 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 비율에 의한 돈을지급하라.

2. 소송비용은 피고들이 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

주문과 같다.

1. 기초사실

가. 당사자의 지위

원고는 용인시 기흥구 어정로 62-28에 있는 지석마을그대가크레던스 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)의 입주자들로 구성된 입주자대표회의로 현재 이 사건 아파트의 관리주체이고, 피고 글로웨이 주식회사(변경 전 상호 임광토건 주식회사, 이하 '피고글로웨이'라 한다)는 이 사건 아파트의 시공사이고, 피고 구성상하지역주택조합(이하'피고 주택조합'이라 한다)은 이 사건 아파트의 시행사이다.

나. 신탁계약의 체결

1) 피고 주택조합은 2010. 11. 30. 이 사건 아파트에 관하여 그 명의의 소유권보존등기를 각 마친 다음, 2011. 4. 7. 대한토지신탁 주식회사(이하 '대한토지신탁'이라 한다)와 사이에 이 사건 아파트 554세대 중 미입주•미분양 세대(이하 '이 사건 신탁부동산'이라 한다)에 관하여 위탁자 피고 주택조합, 수탁자 대한토지신탁, 피고 글로웨이를 제3순위 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약(이하 '이 사건 신탁계약'이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 대한토지신탁은 이 사건 신탁부동산에 관하여 이 사건 신탁계약을원인으로 하여 대한토지신탁을 수탁자로 하는 소유권이전등기(이하 '이 사건 신탁등기'라 한다)를 각 마쳤다.

2) 이 사건 신탁등기가 마쳐질 당시 등기부에 편철된 신탁원부의 이 사건 신탁계약서 중 신탁부동산의 관리에 관한 주요 내용은 다음과 같다.

다. 체납관리비의 발생

1) 이 사건 아파트의 사업주체인 피고들은 이 사건 아파트 완공 후 이 사건 아파트의 주택관리업자로 주식회사 이엠피서비스(이하 '이 사건 관리회사'라 한다)를 선정하여 관리비 부과•징수 등의 업무를 처리하도록 하였고, 이후 2013년 12월경 이 사건 아파트 입주예정자의 과반수 이상이 입주하여 원고 입주자대표회의가 구성됨에 따라 주택법 제43조에 의하여 이 사건 아파트의 관리주체가 원고로 변경되었으며, 원고는 이전과 같이 이 사건 관리회사에 이 사건 아파트 관리업무를 위탁하여 처리하도록 하였다.

2) 이 사건 신탁아파트 중 별지 1. 목록 기재 미입주세대의 2012년 3월부터 2015년 5월분 까지의 체납관리비는 합계 520,673,370원이고, 별지 2. 목록 기재 미분양세대의2012년 4월부터 2014년 7월분 까지의 체납관리비는 합계 179,747,900원(이하 합하여'이 사건 관리비'라 한다)이다.1)

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장 요지

1) 이 사건 신탁계약 특약사항 제9조 제2항에 의하면 이 사건 신탁부동산에 관한 관리비는 피고들이 부담하도록 정해져 있고, 이 사건 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어이 사건 신탁등기가 마쳐짐으로써 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 '구 신탁법'이라 한다) 제3조 제1항에서 정한 바에 따라 위 신탁계약의 내용에 대항력이 인정되므로, 위 조항에 따라 피고들은 원고에게 이 사건 관리비를 지급하여야 한다.

2) 이 사건 관리비 채권은 구체적인 관리 행위를 통하여 매달 발생하는 것이어서, 원고가 구하고 있는 미분양세대의 2012년 4월부터의, 미입주세대의 2012년 3월부터의각 체납관리비 채권은 피고 글로웨이의 회생절차 개시결정일인 2011. 11. 24. 이후에발생한 채권이라고 보아야 하므로 회생채권에 해당하지 않는다.

3) 또한, 이 사건 관리비 채권은 다음의 각 이유에서 공익채권에 해당한다.

가) 주택법 제43조 제1항은 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주하기 전까지 공동 주택의 관리의무를 사업주체에게 부과하고 있고, 피고 글로웨이의 회생절차 개시 당시이 사건 아파트에 실제로 입주한 세대의 수는 과반에 미치지 못하여, 사업주체인 피고들이 이 사건 아파트의 관리의무를 부담하는 관리주체의 지위에 있었다. 따라서 이 사건 관리비 채권은 피고 글로웨이의 업무에 관한 것으로서 피고 글로웨이의 회생절차개시 후 이 사건 신탁부동산의 사용•관리에 따라 발생하였으므로, 채무자 회생 및 파산

에 관한 법률(이하 '채무자회생법,이라 한다) 제179조 제1항 제2호에 따라 공익채권이 된다.

나) 이 사건 신탁계약이나, 이 사건 관리회사와의 아파트 관리계약이 현재까지 해지 되지 않고 유지되고 있으므로, 이 사건 관리비 채권은 채무자회생법 제179조 제1항 제7호에서 정한 '관리인이 채무의 이행을 하는 때에 상대방이 갖는 청구권'에 해당하여공익채권이 된다.

4) 가사 이 사건 관리비 채권이 공익채권이 아니라고 하더라도, 채무자회생법 제181조 제1항에서 정한 개시후기타채권에 해당하므로 피고 글로웨이는 위 채권을 후순위로 변제하여야 한다.

나. 피고들의 주장 요지

1) 피고 글로웨이

가) 구 신탁법 제3조 제1항에서 규정하는 대항력이란 '해당 재산이 신탁재산인 사 실을 제3자에게 대항할 수 있다'는 의미로만 해석되는 것이고 신탁계약서의 각 조항에대항력이 발생한다고 볼 수는 없다.

나) 이 사건 신탁계약은 개정 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정된 것, 이하 '개정 신탁법'이라 한다) 시행일 이전에 체결되었으나, 개정 신탁법 시행 전구체적인 법률효과가 발생한 부분에 대하여만 개정 전 신탁법이 적용될 수 있는 것이므로, 원고는 개정 신탁법 시행일 전인 2012. 7. 25.까지의 관리비 채권에 대하여만 개정 전 신탁법에 따른 대항력을 주장할 수 있는 것인데, 개정 신탁법은 제4조 제1항에서 '등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다'고만 정하고 있어 대항

력의 발생 범위가 '해당 재산이 신탁재산에 속한다는 점'에 한한다고 보고 있으므로, 원고는 피고 글로웨이에 대하여 이 사건 관리비 채권의 지급을 구할 수 없다

다) 가사 피고들이 이 사건 관리비 채권의 납부의무자라 하더라도, 피고 글로웨이는 서울중앙지 방법 원으로부터 2011. 11. 24. 회생절차 개시결정을, 2012. 3. 22. 회생계획인가결정을, 2012. 5. 24. 회생절차 종결결정을 각 받았는바, 이 사건 관리비 채권의 발생 원인인 이 사건 신탁계약은 피고 글로웨이의 회생절차 개시 이전인 2011. 4. 7.에체결되었으므로, 이 사건 관리비 채권은 회생절차 개시 전의 원인에 의하여 발생한 것으로서 회생채권에 해당한다고 보아야 한다. 그런데 원고는 피고 글로웨이의 회생절차에서 이 사건 관리비 채권을 회생채권으로 신고하지 아니하였으므로, 이 사건 관리비채권은 회생계획안 인가결정에 의하여 실권되었다.

2) 피고 조합

이 사건 신탁부동산은 대한토지신탁에게 신탁되어 있으므로 이 사건 관리비의 납무 의무는 소유자인 대한토지신탁에게 있다.

3. 이 사건 관리비 납부의무자에 관한 이 사건 신탁계약의 효력에 관하여

가. 관련법리

구 신탁법 제3조 제1항은 등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등 기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하고, 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 '구 부동산등기법'이라한다) 제123조, 124조는 신탁등기를 신청할 때는 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명• 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁종료의 사유, 기타 신탁의 조항에 해당하는 사항을 적은 서면을 신청서에 첨부하도록 하고 있고, 그 서면을 신탁원부로 보며,

다시 그 신탁원부를 등기부의 일부로 보고, 그 기재를 등기로 본다고 규정하고 있다. 따라서 위 규정에 따라 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게대항할 수 있다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결 등 참조).

나. 판단

1) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 신탁계약 제9조 제2항이 위 탁자인 피고 주택조합과 수익자인 피고 글로웨이가 신탁부동산인 이 사건 아파트 미분양.미입주 세대를 사실상 계속 점유.사용 하면서 관리비를 포함한 일체의 보존.관리행위에 따른 비용을 부담하도록 규정하고 있는 사실, 이 사건 신탁등기 신청서에 첨부된이 사건 신탁계약서가 이 사건 신탁등기 경료 당시 신탁원부에 포함되어 등기부에 편철된 사실은 각 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 신탁부동산의 관리비 납부의무는 명의자인 대한토지신탁이 아닌 피고들에게 있다고 할 것이어서, 특별한 사정이 없는 한이 사건 관리비 납부의무자인 피고들은 공동하여2)원고에게, 체납관리비 중 일부인700,421,270원(= 별지 1. 목록 기재 미입주 세대의 2012년 3월부터 2015년 5월분 까지의 체납관리비 520,673,370원 + 별지 2. 목록 기재 미분양세대의 2012년 4월부터2014년 7월분 까지의 체납관리비 179,747,900원) 및 이에 대하여 원고가 피고들에게그 지급을 구한 날 이후로서 원고가 구하는 바에 따른 2015. 6. 1.부터 피고 글로웨이는 위 피고에게 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 송달된 다음 날임이기록상 명백한 2015. 6. 15.까지, 피고 주택조합은 같은 2015. 6. 16.까지는 민법이 정한 연 5%의, 각 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한

연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 이에 대하여 피고 글로웨이는 구 신탁법 제3조 제1항에서 규정하는 대항력이란'해당 재산이 신탁재산인 사실을 제3자에게 대항할 수 있다'는 의미로만 해석되는 것이고 신탁계약서의 각 조항에 대항력이 발생한다고 볼 수는 없다는 취지의 주장을 하나,앞서 본 바와 같이 구 신탁법 제3조 제1항 및 구 부동산등기법 제123조, 124조에 의하여 등기부의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재되어 있는 내용에 대항력이 인정되는 것은 위 조문의 규정내용에 비추어 타당하며, 달리 위 피고의 주장과 같이 대항력의 범위를 축소해석해야 할 근거가 없는바, 이에 관한 위 피고의 주장은 이유 없다.

3) 다음으로 이 사건 신탁계약에는 개정 신탁법이 적용되어야 하고, 개정 신탁법 제4조 제1항의 변경된 내용에 비추어 대항력의 발생 범위를 축소해석해야 한다는 피고글로웨이의 주장에 관하여 본다.

살피건대, 개정 신탁법 부칙 제1조는 '이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다', 부칙 제2조는 '이 법은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 종전의 규정에 따 라 생긴 효력에는 영향을 미치지 아니한다'고 규정하고 있으므로, 개정 법률의 효력발생 전에 완성된 요건사실에 대하여는 요건사실 발생 당시 시행 중인 법률을 적용하여야 하는 것이고, 이 사건 신탁계약서가 포함된 신탁원부가 이 사건 신탁등기 경료 당시 함께 등기부에 편철됨으로 인하여 이 사건 신탁계약서에 포함된 '신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 피고들이 부담한다'는 내용이 대항력을 가지게 되었으므로 이사건 신탁등기가 마쳐진 날 피고들이 이 사건 관리비의 부담주체가 되는 효력이 발생하였다고 볼 것이다. 그런데, 이 사건 신탁등기가 2011. 4. 7. 마쳐진 사실은 앞서 본바와 같고, 이는 개정 신탁법의 시행일인 2012. 7. 26. 이전임은 역수상 명백하므로, 이

나. 판단

1) 먼저 2012년 3월분부터 원고가 구성되기 전까지 발생한 이 사건 신탁부동산의 관 리비 채권 부분에 관하여 본다.

가) 을가 제4, 5, 6호증의 각 기재 및 이 법원에 현저한 사실, 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 글로웨이가 2011. 11. 17. 서울중앙지방법원에 회 생절차 개시신청(2011회합161호)을 하여, 위 법원으로부터 2011. 11. 24. 회생절차 개시결정을, 2012. 3. 22.회생계획 인가결정을, 2012. 5. 24. 회생절차 종결결정을 각 받은 사실이 인정된다.

나) 그러나 한편, 이 사건 아파트는 완공 후에도 상당기간 동안 일부 세대가 미분양 되었거나 분양된 세대의 입주예정자들이 실제로 입주를 하지 아니하여 2013년 12월경에서야 비로소 입주예정자의 과반수가 입주를 완료하여 그 무렵 이 사건 아파트의 입주자대표회의인 원고가 구성된 사실, 원고가 구성되기 이전 피고들이 이 사건 관리회사를 선정하여 관리비 부과•징수 등의 업무를 처리하도록 한 사실은 각 앞서 본 바와같고, 앞서 본 각 증거, 갑 제9, 13, 15증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 인정할 수 있는 다음의 각 사정 즉, ① 피고 글로웨이는 적어도 2013년 12월경 이전까지는 주택법 제43조 제1항에서 정한 바에 따라 공동주택인 이 사건 아파트의 관리의무자의 지위에 있는 것으로 볼 것인 점, ② 이에 따라 이 사건 아파트의 관리사무소장은이 사건 신탁부동산이 부담하는 관리비 부분에 관하여 지속적으로 관리주체인 피고 글로웨이에게 그 지급을 청구하여 왔고, 그에 따라 피고 글로웨이는 2011. 1. 25.부터 회생절차 개시신청 이전인 2011. 10. 6.까지 매달 관리비 상당액을 이 사건 관리회사 명의 계좌에 입금하여 지급해 왔던 점, ③ 건설사인 피고 글로웨이는 이 사건 아파트를시공한 후 이 사건 신탁계약에 따라 이 사건 신탁부동산이 처분될 경우의 수익금을 얻

기로 하고 신탁부동산에 대한 관리비 지급의무를 피고 주택조합과 함께 부담하기로 약 정하였던 것으로 보이며, 피고 글로웨이의 회생절차에서 관리인이 이 사건 신탁계약을해지하였다는 사정이 보이지 않는 점, ④ 회생절차는 사업의 계속을 전제로 하는 것이어서 회 생채무자의 업무 및 재산에 관한 관리 비용이 계속적으로 발생할 경우 회 생절차의 개시에도 불구하고 회생절차에 의하지 아니하고 수시로 변제할 수 있는 점, ⑤피고 글로웨이에 대한 회생개시결정 이후 발생한 이 사건 관리비 채권은 회생절차개시후 이 사건 관리회사의 아파트 관리업무가 계속되면서 발생한 것인데, 이처럼 매달 발생하는 관리 비 채 권을 피고 글로웨 이가 채 권자 목록에 기 재 한다거 나 이 사건 관리회사가 현실화되지 않은 장래의 관리비 채권을 회생채권으로 신고하는 것을 기대하는 것은사실상 어려운 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 관리비 채권은 제179조 제1항 제2호에서 정한 회생절차개시 후 발생한 피고 글로웨이의 업무에 관한 비용 채권으로서 공익채권에 해당한다고 봄이 상당하므로, 이 사건 관리비 채권이 회생채권에 해당함을 전제로 하는 피고 글로웨이의 항변은 이유 없다.

2) 다음으로 원고가 구성된 이후 발생한 이 사건 신탁부동산의 관리비 채권 부분에 관하여 보건대, 피고 글로웨이가 2012. 5. 23. 회생절차 종결결정을 받은 사실, 2013년12월경 무렵 원고가 구성되어 피고들로부터 이 사건 아파트의 관리의무자의 지위를 넘겨받게 된 사실은 각 앞서 본 바와 같고, 이에 의하면 위 부분 관리비 채권은 피고 글로웨이의 회생절차가 종결된 이후 원고가 구성되어 관리주체의 지위를 넘겨받으면서비로소 발생한 것이라고 볼 것이어서 회생채권에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이에 대한 피고 글로웨이의 항변 역시 이유 없다.

5. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 있으므로 이를 인용하기

로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 김성수

판사 황성 욱

판사 박서우

1) 피고들은 피고 글로웨이가 2014. 11. 27.자 답변서 제3면에서 이 사건 신탁부동산의 관리비 연체내역에 대하여는 다투지 않 는다고 진술한 외에 체납관리비의 수액에 관하여는 명백히 다투지 않고 있는바, 그 액수에 관하여 다툼 없는 사실로 정리하였다.

2) 원고는 피고들에 대하여 '연대하여' 이 사건 관리비 채권의 지급을 구하고 있으나, 피고들이 이 사건 신탁계약에 의하여 부담하는 관리비채무가 연대채무라고 볼 증거가 없으므로 '공동하여'(='각자') 지급하는 것으로 본다.

별지 1

미입주세대 체납관리비

별지 2

미분양세대 체납관리비

미분양세대 관리비 미납내역(2012년 4월부터 2014년 7월분까지)