2014가합35501 임대차보증금

A

소송대리인 법무법인 천지인

담당변호사 박세윤, 장성욱

1. B

2. C .

피고들 소송대리인 변호사 이원무

2015. 3. 19 .

2015. 4. 9 .

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다 .

2. 소송비용은 원고가 부담한다 .

피고들은 연대하여 원고에게 205, 000, 000원 및 이에 대하여 2010. 11. 17. 부터 이 사건

소장 부본 송달일까지는 연 5 %, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20 % 의 각 비율에

의한 금원을 지급하라 .

1. 인정 사실

가. 피고들은 서울 강서구 ○○동 658 - 10 대 381. 8㎡ 및 지상 건물 ( 이하 위 지상 건물을 ' 이 사건 건물 ' 이라고 한다 ) 을 공유하고 있다 .

나. 원고는 2002. 7. 18. 경 이 사건 건물을 임차하여 음식점을 운영하고 있던 D와 사이에 이 사건 건물에 관한 임차권 기타 위 음식점 ( 이하 ' 이 사건 음식점 ' 이라고 한다 ) 에 관한 권리 및 시설을 382, 500, 000원에 양수하기로 하는 계약을 체결하였다 .

다. 이에 따라 원고는 2002. 7 30. 피고 B와 사이에, 이 사건 건물에 관하여 임대차기간 2002. 8. 1. 부터 2007. 8. 1. 까지, 보증금 3, 000만 원, 차임은 2002. 8. 1. 부터 2002. 12. 31. 까지는 월 360만 원으로 하되, 2003년부터 2006년까지 매년 월 40만 원씩 증액하는 것으로 정하여 임대차계약을 체결하였다 .

라. 원고와 피고 B는 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 2007. 8. 경 ( 임대차기간 2007. 8. 1. 부터 2009. 7. 31. 까지, 보증금 30, 000, 000원, 차임 3, 500, 000원 ) 및 2009. 2 . 24. 경 ( 임대차기간 2009. 8. 1. 부터 2014. 7. 31. 까지, 보증금 및 차임은 2007. 8. 경 계약과 동일 ) 다시 체결하였는데, 마지막 임대차계약인 위 2009. 2. 24. 자 임대차계약 ( 이하 ' 이 사건 임대차계약 ' 이라고 한다 ) 특약사항 제8조는 다음과 같이 정하고 있다 .

제8조 : 을 ( 원고 ) 이 본건 임차건물을 제3자에게 계약 기간 중에 양도할 시 위 같은 조건의 화해조서를 해줄 시에는 갑 ( 피고 B ) 은 제3자에게 임대차계약을 체결해 주기로 한다 .

마. 위 특약사항 제8조에 따라, 원고와 피고들은 2009. 11. 30. 이 사건 임대차계약의 특약사항을 반영한 제소전화해를 하였고 ( 서울중앙지방법원 2009자2041호 ), 위 제소전화해조서는 다음과 같은 내용을 포함하고 있다 .

5. 피신청인 ( 원고 ) 은 신청인들 ( 피고들 ) 의 동의 없이 시설한 부속물에 대해서 매수청구권을 행사할 수 없으며, 피신청인의 비용부담으로 원상복구하여 명도하고, 어떠한 명목의 유익비나 권리금도 청구할 수 없고, 사업자등록명의, 영업허가명의 등을 취소한다 .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 6, 7호증, 을 제1, 4호증 ( 가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다 ) 의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

원고는 2010. 11. 10. E와 사이에, 이 사건 음식점의 영업권을 권리금 2억 500만 원에 양도하기로 하는 계약을 체결하였고, 위 계약은 이 사건 건물에 관한 임대차계약이 임대보증금 3, 000만 원, 월세 350만원의 조건임을 전제로 한 것이었다 .

원고는 이 사건 임대차계약 특약사항 제8조에 따라 화해조서를 작성해 주었으므로 , 피고들은 위 특약사항 제8조에 따라 원고가 이 사건 임대차계약의 임대차기간 내에 제 3자에게 영업을 양도할 경우, 제3자와 사이에 이 사건 임대차계약과 동일한 조건으로 새로운 임대차계약을 체결할 의무를 부담한다. 그럼에도 피고들은 원고가 E 등 제3자에게 영업을 양도함에 있어 이 사건 임대차계약의 조건을 변경하여 거액의 임대차보증 금 및 차임을 요구하면서 임대차계약의 체결에 협조하지 아니하여 원고의 영업양도계약이 파기되게 하였고, 이로써 원고는 영업양도계약상 지급받을 수 있었던 권리금 상당액인 205, 000, 000원의 손해를 입었으므로 피고들은 원고에게 위 손해를 배상할 의무가 있다 .

3. 판단

가. 피고들의 의무 내용이 사건 임대차계약의 임대차기간이 2014. 7. 31. 까지인 사실, 원고가 이 사건 임대차계약 특약사항 제8조에 따라 피고들이 요구하는 제소전화해에 응한 사실은 위 인정사실에서 본 바와 같고, 갑 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2010. 11. 10. E와 사이에 이 사건 음식점을 권리금 2억 500만 원에 양도하기로 하는 계약을 체결한 사실이 인정된다 .

위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 임대차계약의 임대차기간 내인 2010. 11. 10 .경 E에게 이 사건 음식점의 영업권을 양도할 경우, 피고들은 이 사건 임대차계약 특약사항 제8조에 따라 E와 사이에 이 사건 임대차계약의 임대차기간 범위 내에서는 이 사건 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 체결할 의무가 있다 .

따라서 피고들이 위 의무를 불이행하였다면 그로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임을 부담한다 .

나. 원고의 손해 내용

원고는 2010. 11. 10. 경 E에게 이 사건 음식점에 관한 영업권을 양도할 경우 받을 수 있었던 권리금 2억 500만 원 상당이 피고들의 위 의무 불이행으로 인한 원고의 손해라고 주장하고 있다 .

그런데 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설 · 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우 ( know - how ) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다 ( 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 등 참조 ) .

따라서, 권리금을 지급한 사람이 그 유형 · 무형의 재산적 가치를 양수하거나 약정기간 동안 유효하게 이용한 이상, 특별한 사정이 없는 한 권리금 상당의 이득을 회수한 것이라고 봄이 상당하다 .

그런데 을 제7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2010. 11. 10. 자이 사건 음식점의 양도계약이 무산된 이후에도 계속하여 이 사건 건물을 점유하면서 이 사건 음식점을 운영하였고, 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 도과한 2014. 8 .

28. 이 사건 건물을 피고들에게 명도한 사실이 인정되는바, 원고가 이 사건 임대차계약에서 정한 전체 임대차기간 동안 이 사건 건물을 사용, 수익하면서 이 사건 음식점을 운영한 이상, 원고가 2010. 11. 10. 경 이 사건 음식점에 관한 잔존 임대차기간 동안의 영업권을 양도할 경우 받을 수 있었던 권리금 상당액이 피고들의 위 의무 불이행으로 인하여 원고가 입은 손해에 해당한다고 볼 수는 없다 .

따라서 원고의 주장은 이유 없다 .

4. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없으므로 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .

재판장 판사 이종언

판사 하성우

판사 최미영