심사양도2008-0285 (2009.06.09)

특수관계자에게 양도한 부동산의 부당행위계산부인 적정 여부

특수관계자간의 거래로서 신고된 양도가액은 기준시가 대비 66%로서 통상 기준시가보다 훨씬 낮은 가액이라는 점 등을 감안할 때, 정상가액보다 저가로 양도할 수 밖에 없는 부득이한 사유가 존재한다고 볼 만한 명확한 자료나 증빙이 없음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2008. 9. 1. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 273,629,740원의 부과 처분을 취소한다.

1. 원고의 부동산 취득과 양도 및 피고의 처분 경위 등

가. 원고의 부동산 취득과 그 당시 건물의 현황

(1) 원고는 소외 고☆☆와 공동으로(각 지분 1/2) 2002. 8. 30. ★★★★★★★제이차유동화전문유한회사로부터 삼성생명 주식회사의 사옥으로 사용되던 포항시 ●구 ○○동 520-4 대지 1,161㎡(이하 '원래의 토지'라고 한다) 및 위 지번 소재 지하 1층, 지상 6층 규모의 건물 3,255.06㎡(이하 '원래의 건물'이라고 한다)를 3,255,000,000원에 취득하였고, 그 후 원고는 2002. 12. 26. 소외 고☆☆로부터 나머지 1/2 지분을 취득하여 원래의 토지와 원래의 건물에 대한 단독 소유자가 되었다.

(2) 원래의 건물은 2002. 12. 당시 지하층이 휴게음식점과 기계실 및 주차장이고, 지상 1층부터 지상 6층까지가 사무실인 건물이었다.

나. 원고취득이후부동산의현황변경

(1) 원래의 토지는 2003. 2.경 430㎡을 합병하였다가 2004. 4.경 다시 28㎡를 분할하여 그 면적이 1,563㎡가 되었다(합병과 분할을 거친 후의 토지를 '이 사건 토지'라고 한다).

(2) 원래의 건물은 2003년부터 수차례의 증축과 용도변경을 거쳐 2006. 5.경 연면적 이 총 4,452.56㎡로서, 지하층이 휴게음식점과 기계실 및 주차장이고, 지상 1층이 소매점과 일반음식점 및 주차장이며, 지상 2층이 일반목욕탕과 비디오감상실 및 휴게음식점이고, 지상 3층과 지상 4층 모두 찜질방 및 일반목욕탕이며 지상 5층이 체력단련장이고, 지상 6층이 공조실 및 기계실인 건물이 되었다(증축과 용도변경을 거친 후의 건물을 '이 사건 건물'이라고 하고, 이 사건 토지와 이 사건 건물을 통틀어 '이 사건 부동산'이라고 한다).

다. 금융기관의대출및이사건부동산에대한감정평가액

(1) ▲▲▲▲은행 포항지점은 2002년부터 2006년까지 사이에 원고에게 이 사건 부동산을 담보로 총 3,710,000,000원을 대출해 주었다.

(2) 위 대출 금융거래확인서에 의하면 이 사건 부동산의 총 감정가격은 2004. 11. 11.자를 감정일자로 하여 7,573,377,030원으로 평가되었다.

라. 원고의부동산소유지분양도및양도소득세예정신고

(1) 원고는 2006. 11. 16. 김◎◎, 최◇◇, 김◆◆, 김□□(김◎◎는 원고 남편인 김■■의 형이고, 최◇◇은 김◎◎의 부인이며, 김◆◆과 김□□은 김■■의 아들들이며, 위 4인을 통틀어 김◎◎ 등이라고 한다)과 사이에, 원고가 김◎◎ 등에게 이 사건 부동산 중 1/2 소유 지분(이하 '이 사건 지분'이라고 한다)을 2,305,000,000원에 매도하되, 위 매매 대금은 김◎◎ 등이 원고의 금융기관에 대한 채무 및 이 사건 건물에 대한 임대보증금 채무를 인수하는 것으로 갈음하여 원고에게 지급하는 것으로 약정한 후, 2006. 12. 8. 김◎◎ 등에게 이 사건 지분에 대한 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 '이 사건 양도' 라고 한다).

(2) 그 후 원고는 2007. 2. 12. 이 사건 지분의 양도가액을 2,305,000,000원으로, 이 사건 지분의 취득가액을 1,758,236,385원으로, 필요경비를 624,929,476원으로, 양도차익을 -78,165,861원으로 하여, 피고에게 이 사건 양도에 대한 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였다.

마. 피고의이사건양도가액에대한부당행위계산부인및이에따른과세처분

(1) 대구지방국세청장은 원고의 위 예정신고내용에 대한 세무조사결과, 이 사건 양도는 특수관계자 간의 거래로 조세부담을 부당하게 경감시킨 경우에 해당한다고 보아 소득세법 제101조 제1항, 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다) 제167조 제3항의 규정을 적용하여 이 사건 양도가액을 부당행위계산으로 부인하고, 이 사건 지분의 양도 당시 시가를 상속세 및 증여세법(이하 '상속세및증여세법'이라 한다) 제60조 제3항 및 제61조 제1항에 의하여 이 사건 토지의 개별공시지가 및 이 사건 건물의 기준시가의 합계인 3,486,400,155원으로 평가하여 산정하는 한편, 원고가 예정신고시 누락한 이 사건 건물의 증축관련 경비의 증빙서류를 조사기간 중에 제출함 에 따라 필요경비로 379,618,001원을 추가로 인정한 다음, 피고에게 그 조사결과를 통보 하였다.

(2) 피고는 위 조사결과에 따라 2008. 9. 1. 원고에게 2006년 귀속 양도소득세로 273,629,740원(신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 포함한 세액이다)을 경정ㆍ고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

바. 전심절차

원고는 2008. 11. 28. 국세청장에게 이 사건 처분의 취소를 구하는 국세심사청구를 하 였으나, 국세청장은 2009. 6. 9. 원고의 국세심사청구를 기각하는 결정을 하였고, 기각 결정문은 2009. 6. 11. 원고에게 송달되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 3, 갑 제3호증의 2, 갑 제 9, 17, 19호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1 내지 4, 을 제4호증의 1, 2, 을 제6호증의 1, 2, 3, 을 제7, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이사건처분의적법여부

가. 원고의 주장

(1) 원고는 금융기관대출과 사채로 인한 과도한 이자부담에 따른 자금압박으로 이 사건 양도 전부터 이 사건 부동산을 매도하기 위하여 노력했음에도 매수인이 나타나 지 않는 절박한 상황에 처하여 부득이 재력이 있는 원고의 시숙인 김◎◎ 등에게 이 사건 지분을 정상적인 가액으로 양도하였을 뿐이고, 원고가 재력이 있는 시숙에게 이 사건 지분을 저가로 양도하여 경제적 이익을 줄 이유는 없으므로 이 사건 양도는 조세회피를 목적으로 하는 저가양도가 아니다.

(2) 이 사건 부동산의 개별공시지가 등은 원고가 이 사건 부동산을 취득할 때부터 이 사건 양도 당시까지 줄곧 실거래가액보다 높게 책정되었고, 이 사건 부동산의 인근지역에 있는 다른 부동산들의 개별공시지가도 실거래가액보다 높은 것으로 확인되므로, 이 사건 지분의 양도 당시 시가는 그 개별공시지가 등을 기준으로 산정할 수 없다.

(3) 따라서이사건처분은위법하다.

나. 관계법령

별지기재와같다.

다. 판단

(1) 소득세법 제101조, 소득세법 시행령 제98조, 제167조, 상속세및증여세법 제60조, 제61조, 상속세및증여세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19899호로 개청되기 이전의 것) 제49조에 의하면, 양도소득이 있는 거주자가 거주자와 친족 등의 특수관계가 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는, 거주자의 행위 또는 계산을 부당행위로 보아 이를 부인하고 자산 양도 당시의 시가에 의하여 양도가액을 계산하며, 이러한 경우 자산 양도 당시의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하되, 그러한 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류나 규모 또는 거래상황 등을 고려하여 토지는 양도 당시의 개별공시지가로, 건물은 양도 당시의 기준시가로 산정한 가격을 그 시가로 한다.

위와 같은 소득세법상 부당행위계산부인의 규정은, 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 법률상 유효ㆍ적법한 것이라 하더라도, 그 행위나 계산이 소득세법 시행령 소정의 특수관계자 사이의 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 거래유형에 해당하는 경우에는, 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세함으로써 실질과세의 원칙을 보충하여 공평과세를 실현하고자 하는 것이므로, 부당행위계산은 일정한 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족하고, 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2002. 1. 11. 선고 2000두1799 판결 등 참조).

(2) 이 사건의 경우 앞서 본 것처럼, ① 이 사건 양도는 원고의 친족으로서 원고와 특수관계에 있는 김◎◎ 등과 사이에 이루어진 점, ② 이 사건 양도가액 2,305,000,000 원은 이 사건 지분의 양도 당시 개별공시지가 등의 합계 3,486,400,155원의 약 66%에 불과하여 위 개별공시지가 등의 합계보다 지나치게 낮아 보이는 점, ③ 원고가 원래의 토지 및 원래의 건물을 취득한 이후, 이 사건 토지 및 이 사건 건물의 면적은 합필과 증축 등의 과정을 거쳐 모두 증가하였을 뿐만 아니라, 특히 이 사건 건물은 용도변경과 증축 등을 통하여 원래의 건물과는 다르게 목욕탕, 소매점, 일반음식점, 체력 단련실 등으로 이용되는 등 원고가 원래의 건물을 취득할 당시와는 그 현황이 전혀 다르므로, 이 사건 부동산은 원고가 비교대상으로 주장하고 있는 부동산(△△△ 온천랜드 등의 목욕탕들 및 이 사건 건물의 주변 상가건물들)과는 그 상황이 다른 것으로 보이는 점, ④ ▲▲▲▲은행 포항지점의 이 사건 부동산에 대한 감정평가액은 7,573,377,030원으로 되어 있는바, 위 감정평가액을 기준으로 이 사건 지분의 감정가액을 산정하면, 이 사건 지분의 감정가액은 3,786,688,515원(7,573,377,030원 ÷ 2)이 되어 이 사건 지분의 양도 당시 개별공시지가 등의 합계 3,486,400,155원과 근사한 점, ⑤ 이 사건 부동산의 개별 공시지가 등이 실거래가액보다 높게 책정되어 잘못 산정되었다는 원고의 주장을 인정 할 증거가 없는 점, ⑥ 이 사건 부동산에 대하여 이 사건 양도일 전후 3개월 이내에 공신력 있는 감정기관에 의하여 평가된 감정가액이 없는 점 등을 종합하여 고려하면, 이 사건 양도가액은 위와 같은 부당행위계산부인 규정에 따라 부인됨이 상당하고, 나아가 이 사건 지분의 양도 당시 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 알 수가 없으므로 양도 당시의 개별공사지가 등을 기준으로 산정함이 상당하여 이 사건 처분은 적법하다.

(3) 이와는 달리 원고가 주장하는 사정만으로는 이 사건 양도가 저가양도가 아니라거나 또는 이 사건 지분의 양도 당시 시가는 개별공시지가 등을 기준으로 산정할 수 없다고 할 수는 없으므로, 원고의 주장은 이유가 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.