원고가 제출한 1987년도의 매매계약서 및 문서감정결과만으로는 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없음.

매매계약서상 매매대금이 시세보다 지나치게 높고, 매매대금을 지급한 사실에 관한 금융거래정보도 존재하지 않아, 실지거래가액을 취득가액으로 인정할 수 없음.

2016구단7808 양도소득세부과처분취소

○○○

용인세무서장

2017. 3. 31.

2017. 4. 7.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2015. 10. 1. 원고에 대하여 한 2014년 귀속 양도소득세 1,943,587,030원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

⑴ 원고는 1984. 5. 11. 제주시 51~54번지 및 47, 49번지 임야를(이하 위 산47 임야와 산49 임야를 합하여 '쟁점①토지'라 한다), 제주시 63번지(이하 '쟁점②토지'라 한다)를 각 취득하였다가, 2014. 4. 30. AAAA주식회사에 위 7필지 토지를 매매대금 176억 원으로 정하여 매도한 후, 2014. 7. 31. 피고에게 아래 표 기재와 같이 쟁점①, ②토지는 양도가액과 취득가액을 모두 실지거래가액으로, 나머지 토지는 취득가액을 환산가액으로, 양도가액을 실지거래가액으로 하여 2014년 귀속 양도소득세 예정신고를 하고 그 무렵 그 산출세액 4,474,222,980원을 납부하였다.

⑵ 피고는 2015. 2. 11.부터 2015. 6. 13.까지 양도소득세 실지조사를 실시한 후, 2015. 10. 1. 원고에 대하여 쟁점①, ②토지의 실지취득가액이 불분명하다는 이유로 신고한 취득가액을 부인하고 환산가액(별지와 같다)을 적용하여 2014년 귀속 양도소득세 1,943,587,030원(가산세 포함)1)을 증액 결정ㆍ고지하는 이 사건 처분을 하였다.

⑶ 원고는 2015. 12. 30. 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2016. 3. 16. 위 심판청구를 기각하였다.

인정근거 다툼 없는 사실, 갑 제2호증의 1, 2, 3, 갑 제3, 4, 5, 15호증, 을 제1, 2 호증, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

⑴ 토지의 양도차익을 계산할 때 취득가액은 그 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령에서 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하고(소득세법 제97조 제1항 제1호), 납세지 관할 세무서장은 소득세법 시행령에서 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령에서 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다(소득세법 제 114조 제7항).

이에 따라 소득세법 시행령 제176조 제2항, 제3항에서는 토지의 취득가액을 추계 결정 또는 결정하는 경우에는, ① 매매사례가액(취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액), ② 감정가액(취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액), ③ 환산가액(양도 당시의 실지거래가액ㆍ매매사례가액ㆍ감정가액 × 취득 당시의 기준시가 / 양도 당시의 기준시가), ④ 기준시가의 방법을 순차로 적용하여 산정하도록 정하고 있다.

⑵ 원고는, 쟁점①, ②토지에 관한 매매계약서(갑 제1호증의 1, 2) 등에 비추어 취득 당시의 실지거래가액이 확인될 뿐만 아니라 설사 그렇지 않더라도 매매사례가액이나 감정가액을 적용하기 위한 충분한 조사와 노력 등을 거치지 아니한 채 곧바로 환산가액을 적용한 이 사건 처분은 위법하니 취소되어야 한다고 주장한다.

⑶ 아래에서 보는 바와 같은 이유로, 쟁점①, ②토지의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하고, 취득일 전후 3개월 이내의 매매사례가액이나 감정가액도 찾을 수 없으므로, 환산가액으로 취득가액을 산정하여 행한 이 사건 처분은 적법하다고 판단되고, 이를 탓하는 원고의 주장은 이유 없다.

㈎ 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다.

양도차익은 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 계산하는 것이고, 그 취득가액은 실지거래가액에 의하되 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라야 환산가액 등을 적용할 수 있는 것이므로, 과세관청이 환산가액 등을 적용하여 양도차익을 계산하기 위하여는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다는 점을 입증하여야 한다. 다만 거래당사자가 아닌 과세관청으로서는 그 입증이 사실상 곤란한 경우가 많은 반면 거래당사자인 납세의무자는 취득 당시의 실지거래가액에 관한 증빙자료를 보다 쉽게 확보할 여지가 있다는 점을 고려하면, 납세의무자가 정당한 이유 없어 그 증빙자료를 전혀 제출하지 않는다거나, 제출된 증빙자료의 신빙성이 일반 거래관행 등에 비추어 신뢰하기 어려운 특별한 사정이 있음에도 납세의무자가 그러한 특별한 사정이 존재할 수밖에 없다는 점을 일응 수긍할 수 있을 정도로 해명하지 못하는 경우에는, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다는 점이 입증되었다고 보아도 무방하다.

이 사건에서 원고가 쟁점①, ②토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 있다고 주장하면서 제출한 증거자료로는 매매계약서 2장(갑 제1호증의 1, 2,), 위 매매계약서 2장에 관한 감정서(갑 제6호증의 1, 2), 쟁점②토지의 매도인인 BBBBB주식회사의 이사로 재직한 적이 있다는 채CC의 확인서(갑 제7호증)와 문답서(갑 제8호증), 위 채CC의 이 법정에서의 증언이 있는바, 채CC의 확인서와 문답서 및 법정증언은 취득시점으로부터 수십 년이 지난 현시점의 진술내용으로서 그 신빙성을 뒷받침할만한 객관적인 증거자료가 없는 한 쉽게 믿기는 어렵고, 결국 위 매매계약서 2장과 감정서를 어떻게 볼 것인지가 핵심이다.

위 매매계약서 2장에는 원고가 1987. 11. 16. DDD으로부터 쟁점①토지를 매매대금 34억 1,300만 원(계약 당일 계약금 3억 4,000만 원, 1987. 12. 10. 중도금 15억 원, 1987. 12. 31. 잔금 15억 7,300만 원을 각 지급하는 내용), 같은 날 BBBBB주식회사로부터 쟁점②토지를 매매대금 22억 3,700만 원(계약 당일 계약금 2억 2,000만 원, 1987. 12. 10. 중도금 10억 원, 1987. 12. 31. 잔금 10억 1,700만 원을 각 지급하는 내용)에 각 매수하는 내용이 기재되어 있고, 그 각 매도인란과 매수인란에 각자의 도장이 날인되어 있으며 그 중간 부분에 간인의 흔적도 나타난다. 이 법원이 제5차 변론기일에 위 매매계약서 2장의 원본을 제시받아 확인한바 꽤 오래된 문서치고는 그 보존상태가 양호하였다.

위 감정서는 원고가 개인적으로 EE문서감정원에 의뢰하여 받은 감정결과인데, 그 감정인 서FF는 위 매매계약서 2장을 자신이 개인적으로 수집한 문서(1991년도 부동산과세시가표준)와 대조하여 위 매매계약서 2장이 1987년경 작성된 것으로 추정된다는 의견을 밝혔는데, 위 대조문서의 진정성립 여부가 명확치 아니한데다가, 위 감정서에는 '위 매매계약서 2장에 황색화 등이 부족한 것으로 관찰되나 문서의 보관상태, 환경 등의 변화성을 감안하여 관찰함 / 위 매매계약서 2장에서 일부 365nm 자외선 조사에 의한 형광 반응이 관찰되나 감정물의 오염 혹은 타 문서와의 접촉에 의한 것으로 추정됨 / 작성시기 감정 방법은 축적된 자료가 있는 것은 아님'이라고 기재되어 있다.

일반적으로 30년 가까이 경과한 종이 문서는 개인적으로 보관하는 경우 아무리 잘 보관하더라도 황색화 현상 등이 나타나기 마련임에도 위 감정서에 언급된 것처럼 위 매매계약서 2장의 원본은 황색화 현상 등이 부족한데, 감정인은 그러함에도 문서의 보관상태, 환경 등의 변화성을 감안하여 대조문서와 비교할 때 지질의 색상, 구김과 오염도, 필적의 자연스러운 마모, 인주의 색상 등에서 유사 특징이 관찰된다는 의견을 제시하는 한편, 일부 365nm 자외선 조사에 의한 형광 반응이 관찰된 것에 대하여는 감정물의 오염 혹은 타 문서와의 접촉에 의한 것으로 추정된다는 의견을 나타내기도 하였는바, 위 매매계약서 2장이 오염되거나 타 문서와 접촉하였다면 위 매매계약서 2장만을 고이 보존한 것은 아니라는 꼴이고, 오히려 위 매매계약서 2장은 꽤 오래된 문서치고는 그 보존상태가 양호한 점에 비추어 볼 때, 위 감정서의 기재내용을 그대로 믿기는 어렵다.

나아가 원고는 2015. 6. 11. 피고측 조사담당자에게 '쟁점①, ②토지를 합계 56억 5,000만 원에 매수하였으나, 원본 계약서를 분실하고 사본만 보관 중이며, 원본을 찾고 있는 중임을 확인합니다'라는 내용의 확인서(을 제3호증)를 작성ㆍ교부하였다가 뒤늦게 원본을 찾았다면서 조세심판원에 그 증거자료로 제출하였는바, 원본을 제때 찾지 못할 정도로 원본의 보관 위치를 기억하지 못하였음에도 원본과 별도로 사본을 보관한 이유가 석연치 않고, 뒤늦게 원본을 찾게 된 경위조차 제대로 설명하지 못하고 있다. 원고로서는 뒤에서 보는 바와 같이 쟁점①, ②토지를 매우 비싼 가격에 매수한 꼴인데, 그 취득 당시에는 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 산정하지도 않았고, 달리 원고가 위 매매계약서 원본을 그토록 오랜 기간 보관하였어야 할 특별한 이유도 없어 보이는바, 만약 원고가 추후 실지취득가액을 입증할 증거서류로서 위 매매계약서 원본을 보관한 것이라면 단순히 매매계약서 원본만 보관할 것이 아니라 영수증 등을 함께 보관하였어야 할 것인데, 유독 위 매매계약서 원본만을, 그것도 보관 위치도 제대로 찾지 못하면서 원본과 별도로 사본까지 보관한 이유가 무엇인지 궁금할 따름이다(원고는 쟁점①, ②토지를 취득하기 이전인 1984. 5. 11. 제주시 오라이동 산52, 53, 54 임야, 1985. 5. 15. 같은 동 산51 임야를 각 취득하였는데, 그 각 토지에 대하여는 매매계약서 원본을 보관하지 아니하였는바, 쟁점①, ②토지의 매매계약서만을 특별히 보 관한 이유가 무엇인지도 모르겠다).

더욱이 쟁점①, ②토지의 ㎡당 개별공시지가는 취득 당시 2,556원(쟁점①토지), 2,191원(쟁점②토지)에서 2004년 당시 각 7,440원, 양도 당시 18,800원(쟁점①토지 중 산47 임야), 22,400원(쟁점①토지 중 산49 임야), 21,400원(쟁점②토지)로 각 상승하였고, 쟁점①, ②토지를 공동담보로 제공받기 위해 제일은행의 의뢰로 한국감정원이 2004. 5. 20. 기준으로 감정평가한 가액이 ㎡당 18,000원인데(을 제2, 6호증), 원고의 주장에 의하면 쟁점①, ②토지를 ㎡당 19,050원(≒ 56억 5,000만 원 ÷ 296,530㎡)에 취득하여 ㎡당 약 37,000원 내지 44,000원에 매도하였다는 것이어서, 원고가 주장하는 1988. 1. 5. 당시의 취득가액(㎡당 19,050원)이 그로부터 약 16년이 지난 2004. 5. 20. 기준 감정평가액(㎡당 18,000원)보다도 높을 뿐만 아니라, 개별공시지가의 상승비율에 비추어 보더라도 원고가 주장하는 위 취득가액은 터무니없는 고액이므로, 원고는 위와 같은 고액에 쟁점①, ②토지를 매수할 수밖에 없었던 사정을 일응 납득할 수 있을 정도로 해명하여야 한다.

원고는 '장GG(DDD은 장GG과 사실혼 관계에 있는 사람이다)이 여러 사업체를 운영하면서 원고와 친분관계가 있는데다가 서로 금전거래도 있었고 사업관계로도 상호 관련을 가지던 중 자신의 사업이 어려워지자 쟁점①, ②토지를 매도할 필요가 생겼고, 원고도 그 이전에 쟁점①, ②토지의 인근에 있는 토지들을 매수하여 보유하고 있던 상황이었기에 쟁점①, ②토지의 개발호재에 따른 투자가치가 높다고 보고 이를 매수하게 되었다'는 취지로 변명하고 있다. 그러나 장GG과 별개의 사업체를 운영하고 있었을 뿐만 아니라 쟁점①, ②토지의 인근에 있는 토지들을 이미 매수하여 보유하고 있던 원고가, 단순히 평소 친분관계가 있다거나 서로 금전거래와 사업관계로 연관되어 있다는 등의 사정만으로 쟁점①, ②토지를 터무니없는 고액으로 매수한다는 것은 납득하기 어렵고, 더욱이 이 사건에서 보는 것처럼 원고는 쟁점①, ②토지를 매수한 후 양도하기까지 무려 26년간이나 위 각 토지를 현금화하지 못한 채 보유할 수밖에 없었는데, 아무리 자금사정에 여유가 있었다고 하더라도 영리를 목적으로 하는 사업체를 운영하는 원고로서는 현금화가 용이하지 못할 수도 있던 쟁점①, ②토지를 고가에 매수 할 수밖에 없었던 사정을 보다 뚜렷하게 설명할 수 있어야만 하는데도 위와 같이 두리뭉실하게 변명하고 있을 뿐이어서, 위와 같은 변명만으로 원고가 고가에 매수할 수밖에 없었던 특별한 사정이 있었다는 점이 일응 수긍할 수 있을 정도로 해명되었다고 볼 수는 없다.

㈏ 환산가액을 적용한 것은 적법하다.

원고는 쟁점①, ②토지를 1988. 1. 5. 취득하였는바, 그 취득시기가 너무나도 오 래전이어서 아무리 과세관청이라 하더라도 그 취득시기 무렵의 매매거래사례나 감정가액을 찾아내기는 현실적으로 쉽지 아니한데다가, 이 법원이 피고 소송수행자에게 그 취득시기 무렵의 매매거래사례나 감정가액이 있는지 여부를 확인해보라고 하였음에도 피고 소송수행자가 그러한 사례를 찾을 수 없다고 언급하고 있는데, 이러한 피고 소송수행자의 답변이 이 사건 변론에 나타난 제반 사정에 비추어 볼 때 나름대로 수긍할 만하고, 달리 그 취득시기 무렵의 매매거래사례나 감정가액이 존재한다고 볼 아무런 근거가 없으므로, 피고가 환산가액으로 취득가액을 산정한 것은 위와 같은 사정을 종합적으로 고려하여 행한 것으로서 적법하다고 평가함이 옳다.

3. 결론

따라서 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.