대법원 2012.5.10.선고 2011다38349 판결 | 리걸엔진

1. 공유물의 분할은 공유자 간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로, 위와 같은 사정이 없는 한 법원은 각 공유자의 지분 비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수 개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 한다. 그리고 그 분할의 방법은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 법원의 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다. 또한 토지를 분할하는 경우에는 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 토지의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 실질가치 등 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다(대법원 1990. 8. 28. 선고 90다카7620 판결 등 참조). 나아가 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 지급하게 하는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다. (대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결 등 참조).

따라서 인접토지의 소유자들이 공유토지를 건물부지나 주택의 전용 진입로, 마당 등으로 사용하며 담장 등으로 경계를 지워 사용하고 있어서, 그 공유부분의 토지를 경매의 방법으로 대금분할을 할 경우 제3자가 매수할 가능성도 낮을 뿐 아니라 매수한다.고 하더라도 공유자들과 사이에 새로운 분쟁이 야기될 개연성이 커 보이고, 또 공유자 중 어느 일방이 전체를 매수하게 되더라도 공유자 상호간의 현실적 이용관계 등에 심각한 장애를 초래하는 등으로 사회통념상 그 전체를 대금분할하는 것이 합리성이 없는 경우에는, 그 현실적 이용상황, 토지분할의 최소면적에 관한 행정상의 규제 내용 등 제반사정을 종합하여 최대한 현물분할의 원칙에 충실하도록 분할하고 부득이한 일부에 한하여 대금분할을 하게 하는 등 합리성 있는 분할을 하도록 명하여야 할 것이다.

2. 원심은 그 채택 증거들에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, ① 원고가 새로 설치한 담장을 경계로 그 이전부터 원고와 피고는 각 해당 토지를 배타적으로 점유하여 온 점, ② 원고와 피고의 각 주택의 위치 및 점유하는 토지의 사용현황 등을 고려하면 이 사건 5, 6 토지를 원고 또는 피고 중 일방에게 귀속시킨 후 가격보상을 하는 분할방법은 이를 취득하지 못하게 되는 당사자에게 과도한 불이익을 주는 것으로 보이는 점, ③ 원고 또는 피고에게 이 사건 각 토지를 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황을 종합적으로 고려한 합리적인 방법으로 지분비율에 따른 분할을 명하기 위해서는 이 사건 5, 6 토지의 분할이 반드시 필요하다고 보이는바, 이 사건 5 토지의 면적이 325m에 불과하여 이를 둘로 분할하게 될 경우 분할된 토지 중 하나는 면적이 200m 이하로 되고, 이 사건 6 토지는 면적이 49m에 불과한데, 이 사건 소에 의하여 공유물을 분할하는 것은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제16조 단서의 예외사유에 해당하지 않으므로, 결국 이 사건 5, 6 토지를 분할할 수 없는 점 등 판시와 같은 사정을 종합하여, 이 사건 각 토지 전체를 경매에 부쳐 각 토지의 매각대금 중 각 경매비용을 공제한 나머지 금액을 원고와 피고의 각 지분비율에 따라 분배함이 상당하다고 판단하였다.

3. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

우선 원심은, 이 사건 5, 6 토지를 현물로 분할하는 것이 곤란하다는 사정으로, 위 담장을 경계로 원고와 피고가 각 해당 토지를 배타적으로 점유하여 온 점 및 이 사건 5, 6 토지를 원고 또는 피고의 일방에게 귀속시키는 것은 다른 일방에게 과도한 불이익을 주는 점을 들고 있으나, 앞서 본 법리에 비추어 그러한 사정만으로는 이 사건 5, 6 토지를 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있다고 단정하기 어렵고, 위와 같은 사정은 오히려 현물분할을 필요로 하는 사정이 될 수 있는 것으로 보인다.

또한 위 특별조치법 시행령 제16조 단서에서는 '인근 토지와 합병하기 위한 경우 및 '건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우' 등을 200m² 미만으로도 토지를 분할할 수 있는 예외사유로 규정하고 있는 반면, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제56조의 별표 1의 2에서 이러한 경우 합병된 토지의 면적도 분할제한면적에 미달되지 않아야 한다고 규정하고 있기는 하나, 기록에 의하면 기존의 담장을 기준으로 이 사건 3, 5 토지를 분할할 경우 원고에게 분할되는 토지(원심 판결 별지3 도면 표시가, 다, 라 부분)는 인접한 이 사건 2, 4, 7 토지들과의 합병을 통하여 200㎡ 이상으로 될 수 있을 것으로 보이고, 이 경우 피고에게 분할되는 위 도면 표시 나, 마, 바 부분은 이를 합병하더라도 196m에 불과하나 기존 담장의 위치를 일부 조정한다면 200이상이 되도록 충분히 분할할 수 있을 것으로 보이는 등 기존 담장 위치의 일부 조정이나 인근 토지의 합병 등을 통하여 위 각 시행령의 규정에 적합한 현물분할이 가능할 것으로 보인다.

따라서 현재 원고와 피고가 배타적으로 점유하고 있는 토지 부분의 면적, 인근 토지의 소유관계, 분할 대상인 토지 부분의 용도, 전체적인 이용상황 등 제반사정을 고려하여 최대한 토지 자체를 분할하여 각자에게 귀속시키되 그로 인한 경제적 가치의 차이를 금전으로 정산하게 하는 등 최대한 현물분할을 하고, 그럼에도 불구하고 제반사 정상 일부에 대해서는 현물분할이 어렵거나 부적절하다면 그 부분에 한하여 대금분할을 명하여야지 당사자 사이에 다툼이 없고 현물분할도 가능한 나머지 토지까지 모두 대금분할을 명하는 것은 적절한 공유물분할의 방법이라고 보기 어렵다. 원심으로서는 위와 같은 법리에 따라 이 사건 각 토지의 형상이나 위치, 그 이용상황, 관계 법령에 따른 분할의 가능성 등을 살펴 합리적인 현물분할이 가능한지를 심리해 보았어야 할 것인데, 이에 이르지 아니한 채 이 사건 전체 토지에 대하여 대금분할을 명하였으니, 이는 공유물분할에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.

4. 이에 나머지 상고이유를 판단할 필요 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리 · 판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.