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대법원 2015.7.23.선고 2014다38913 판결
임대차보증금
사건

2014다38913 임대차보증금

원고피상고인

A

피고상고인

B

원심판결

수원지방법원 2014. 5. 28. 선고 2013나33871 판결

판결선고

2015. 7. 23.

주문

원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원 합의부에 환송한다.

이유

상고이유를 판단한다.

1. 계약당사자의 일방이 채무를 이행하지 않는 때에는 특별한 사정이 없는 한 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않는 때에 계약을 해제할 수 있다(대법원 1971. 2. 23. 선고 70다1342, 1343 판결 참조). 한편 이행지체를 이유로 계약을 해제함에 있어 그 전제요건인 이행의 최고는 반드시 미리 일정 기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니며 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 할 것이고, 채권자가 채무자에게 채무를 이행하지 아니하였으니 계약을 해제하겠다는 통고를 한 때에는 이로써 이행의 최고가 있었다고 볼 수 있으나, 그로부터 상당한 기간이 경과하지 아니한 경우에는 그 계약을 해제할 수 없다(대법원 1994. 11. 25. 선고 94다35930 판결 참조).

2. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

가. 원고는 2012. 10. 17. 피고로부터 이 사건 아파트를 보증금 110,000,000원에 임차하면서 그 무렵 피고에게 계약금 11,000,000원을 지급하였고, 잔금 99,000,000원은 2012. 12, 27.까지 지급하기로 피고와 약정하였다.

나. 이 사건 아파트에는 주식회사 한국스탠다드차타드제일은행(이하 '제일은행'이라고 한다)을 근저당권자로 한 채권최고액 190,800,000원의 근저당권설정등기가 마쳐져 있었다. 피고는 원고와 위 임대차계약의 특약사항으로, 원고의 잔금 지급 전까지 위 근저당권설정등기의 채권최고액 부분이 실제 피담보채무액 147,000,000원을 담보하는 수준으로 감액되도록 조치하기로 약정하였다(이하 '특약사항'이라고 한다).다. 원고는 잔금지급기일인 2012. 12. 27. 피고를 만나 위 근저당권설정등기의 채권최고액 부분이 특약사항대로, 감액되지 아니한 사실을 확인한 다음, 그 자리에서 피고에게 특약사항에서 정한 채무의 불이행을 이유로 이 사건 임대차계약을 해제한다고 통고하였다.

라. 피고는 같은 날 제일은행 호평동출장소에 위 근저당권설정등기의 채권최고액 부분을 감액하는 데 소요되는 비용 64,200원을 납부하였고, 이에 따라 그 다음날인 2012. 12. 28. 특약사항대로 채권최고액에 대한 변경등기가 마쳐졌다.

3. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고의 2012. 12. 27.자 해제 통고는 피고가 특약사항에서 정한 채무이행을 지체하였음을 이유로 한 것인데 그 전제요건인 이행의 최고가 이루어진 바 없어 적법한 해제의 의사표시라고 볼 수 없다.

나아가 원고의 위 해제 통고는 이행의 최고로서의 효력을 갖는다고 볼 수 있으나, 피고가 그로부터 상당한 기간 내라고 보기에 충분한 그 다음날인 2012. 12. 28. 특약사항에서 정한 채무이행을 완료하였기 때문에 원고로서는 더 이상 위 사유를 들어 이 사건 임대차계약을 해제할 수 없다고 봄이 타당하다.

그럼에도 원심은, 원고의 2012. 12. 27.자 해제 통고로 인하여 이 사건 임대차계약이 적법하게 해제되었다고 보아 원고의 계약금 반환청구를 인용하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 소액사건심판법 제3조 제2호에서 정한 '내법원의 판례에 상반되는 판단을 한 잘못이 있다. 이 점을 지서 하는 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 하기 위하여 원심 법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

판사

재판장대법관박보영

대법관민일영

대법관김신

별지

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