1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

1. 기초사실

가. 피고는 1996. 5. 14. 원고로부터 성남시 분당구 C에 있는 D 105호, 106호를 임대차보증금 1억 3,000만 원, 차임 월 40만 원, 임대차기간 2년으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고, 그 무렵 원고에게 위 임대차보증금을 지급하였다.

나. 근저당권자 현대자동차써비스 주식회사(이하 ‘현대자동차써비스’라고 한다)의 신청으로 1997. 10. 21. D 105호, 106호에 관한 경매절차가 개시되어 위 각 점포가 1998. 8. 18. E에게 경락되었고, 피고는 1999. 6.경 위 각 점포를 E에게 인도하였다.

다. 피고는 D 105호, 106호에서 F 주식회사(이하 ‘F’라고 한다) 대리점을 운영하였는데, 1998. 3. 17. 위 각 점포에 관하여 1996. 5. 14.자 전세권설정계약을 원인으로 전세금 1억 3,000만 원, 존속기간 1998. 5. 13.까지로 하는 F 명의의 전세권설정등기(이하 ‘이 사건 전세권설정등기’라고 한다)가 경료되었다. 라.

원고와 피고는 1998. 7. 2. D 404호, 405호, 409호에 관하여 채권최고액 1억 4,300만 원, 근저당권자 피고, 채무자 원고로 하는 근저당권설정계약을 체결하고, 1998. 7. 4. 위 각 점포에 관하여 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권’이라고 한다)를 경료하였다.

마. 피고는 1999. 7. 10. 원고로부터 D 108호, 109호를 차임 없이 임대차보증금 1,000만 원, 임대차기간 2년으로 정하여 임차하고, 그 무렵 원고에게 위 임대차보증금을 지급하였다.

바. 그런데 D 108호, 109호에 관하여도 1999. 7. 13. 근저당권자인 주식회사 제일은행의 신청에 의하여 경매절차가 개시되어 위 각 점포는 2001. 4. 10. G에게 경락되었다.

사. 피고는 원고로부터 위 각 임대차보증금 합계 1억 4,000만 원을 반환받지 못하자 2000. 3. 28. 원고를 상대로...