북악종합건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 대륙아주 담당변호사 오지현)

반포세무서장

2014. 3. 5.

서울행정법원 2013. 9. 26. 선고 2013구합741 판결

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심판결을 취소한다. 피고가 2012. 1. 2. 원고에 대하여 한 2006년 제2기분 부가가치세 463,427,640원의 부과처분 중 160,328,222원을 초과하는 부분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 일반건축공사 및 주택건설업을 하는 시행사로, 2003년 롯데건설 주식회사(이하 ‘롯데건설’이라고만 한다)와 사이에, 롯데건설에 부산 수영구 (주소 생략) 지하 3층, 지상 20층 1개동(주택 299세대, 상가 14세대) 주상복합건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 신축공사를 공사대금 271억 원에 도급하기로 계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 도급계약’이라 한다).

나. 롯데건설은 2006년경 이 사건 건물 신축공사를 마쳤는데, 이 사건 도급계약상 공사대금 중 148억 5,995만 원이 정산되지 않았다. 원고는 2006. 7. 27. 주식회사 코람코자산신탁(이하 ‘코람코신탁’이라 한다)과 사이에, 이 사건 건물 중 미분양 부동산 305세대{주택 291세대, 상가 14세대(상가는 모두 미분양, 이하 ‘이 사건 상가’라 한다)}에 관하여 부동산처분신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하되, 롯데건설을 우선수익자로 지정하였으나, 세금계산서를 교부하지 않았다.

다. 이에 피고는, 원고가 이 사건 상가에 대하여 롯데건설을 우선수익자로 지정하여 이 사건 신탁계약을 체결한 것을 부가가치세법 제1조 제1항 의 ‘재화의 공급’으로 판단하고, 이 사건 상가의 분양예정가액인 40억 270만 원을 이 사건 상가의 시가로 하되, 그 중 건물가액인 26억 6,245만 원을 과세표준으로 하여 2012. 1. 2. 원고에게 2006년 제2기 부가가치세 463,427,640원을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)

라. 원고는 2012. 5. 10. 심판청구를 하였으나, 2012. 10. 31. 기각되었다.

[인정근거] 갑 제1, 3, 5호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 상가의 분양예정가액은 롯데건설이 내부적으로 작성한 예상치에 불과하여 구 부가가치세법(2006. 12. 30. 법률 제8142호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제13조 제1항 제2호 에서 정한 ‘공급한 재화의 시가’라고 할 수 없고, 이 사건 상가의 분양실적이 없으므로 구 부가가치세법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23595호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제50조 제1항 제2호 , 구 법인세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 20619호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제2항 , 구 상속세 및 증여세법(2010. 1. 1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제61조 제1항 제3호 에 따라 공시지가에 의하여 시가를 산정하여야 한다. 공시지가에 따른 정당한 결정세액은 160,328,223원이므로 이를 초과하는 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 이 사건 도급계약에서 롯데건설은 이 사건 건물의 분양수익에서 공사대금을 우선 변제받고(특약사항 제8조), 이 사건 건물의 미분양으로 공사대금을 회수하지 못하는 경우 미분양세대 중 롯데건설이 지정하는 특정세대에 대하여 원고 명의로 보존등기를 마침과 동시에 롯데건설을 수익자로 하는 관리처분신탁 등기를 하고, 미분양세대를 처분하여 공사대금을 회수하기로(특약사항 제9조 제1항 제2호) 약정하였다.

2) 롯데건설은 2004년경부터 이 사건 건물을 분양하였으나 건물이 완공된 2006년 6월경 분양대금에서 회수하지 못한 공사대금이 14,859,950,000원 정도였다. 이에 원고는 2006. 7. 27. 코람코자산신탁과 사이에 미분양분 305세대(주택 291세대 및 상가 14세대)에 대하여 롯데건설을 우선수익자로 하는 이 사건 신탁계약을 체결하였다. 이 사건 신탁계약상 미분양분의 처분가격 및 처분조건은 롯데건설이 정하고, 원고는 이의를 제기하지 못한다(특약사항 제8조).

3) 롯데건설은 2006. 5. 31.경 이 사건 건물 신축공사가 완료되자 아파트 분양대금 등을 정산하여 도급계약상 공사대금을 변경하였는데, 상가분양 예정 매출액을 4,002,700,000원으로 산정하였다.

4) 원고와 롯데건설은 미분양분 305세대(이 사건 상가 포함)에 대한 예상분양가액을 이 사건 도급계약에 따른 미지급 공사대금 상당액인 14,859,950,000원 정도로 보고, 이 사건 신탁계약을 통해 미지급 공사대금을 정산하였고 공사대금채무는 모두 변제된 것으로 처리하였으며, 이후 이 사건 상가를 포함한 미분양 건물의 분양에 따라 추가로 공사대금의 정산이 이루어진 것은 없었다. 한편 원고는 2007. 12. 31. 롯데건설에 이 사건 신탁계약으로 공사대금 정산을 마쳤고, 미분양 부동산의 소유권은 롯데건설에 있으므로 빠른 시일 내에 소유권을 이전해가라고 통지하였다.

5) 이 사건 신탁계약 이후 롯데건설의 분양 내역은 다음과 같다.

주1) 367,924

[인정근거] 갑 제1 내지 4, 6, 7호증, 을 제2 내지 4호증(가지번호를 포함한다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 이 사건 신탁계약은 원고와 롯데건설 사이의 이 사건 도급계약 중 특약사항에 따라 공사대금을 미분양 주택 및 상가로 변제한 것이다. 원고가 롯데건설에 공사대금 대신 이 사건 상가를 제공한 것은 본래 채무이행인 금전의 이행에 갈음하여 다른 급여를 제공한 민법 제466조 의 대물변제로서, 이 사건 상가를 제공하고 반대급부로 롯데건설의 원고에 대한 채권이 소멸한 것이어서 이 사건 상가를 공급하고 그 대가를 금전으로 받았다고 할 수는 없고, 금전 외의 대가를 받은 경우에 해당한다. 따라서 이 사건 신탁계약은 구 부가가치세법 제6조 제1항 에서 정한 재화의 공급에 해당한다.

2) 구 부가가치세법 제13조 제1항 은 재화를 공급하고 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 ‘자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가’를 부가가치세의 과세표준으로 하고, 구 부가가치세법 시행령 제50조 제1항 제1호 에서는 ‘사업자가 특수관계에 있는 자 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격’을 구 부가가치세법 제13조 제1항 각 호 의 ‘시가로 보고 있다.

3) 이 사건에 관하여 살피건대, ① 원고와 롯데건설은 이 사건 도급계약 체결 시 공사대금을 이 사건 건물의 분양대금에서 충당하기로 약정하였고 분양예정가액을 기초로 공사대금 정산이 이루어졌던 점, ② 원고와 롯데건설은 특수관계에 있는 자라고 볼 수 없고 단순히 시행사와 시공사의 관계에 있었던바, 시행사인 원고의 이익과 시공사인 롯데건설의 이익을 고려하여 분양예정가액이 결정된 것으로 보여 그들 사이의 분양예정가액이 객관적으로 부당하다고 볼 만한 사유가 없는 점, ③ 원고는 이 사건 신탁계약으로 이 사건 도급계약과 관련된 롯데건설과 원고 사이의 공사대금을 정산하고, 더 이상 지급할 것이 없다고 통보하였고, 실제로 이 사건 도급계약과 관련하여 추가 공사대금 정산이 남아있지 않은 것으로 보이는데(원고 스스로도 제1심 제2회 변론기일에서 원고와 롯데건설은 이 사건 신탁계약을 통해 공사대금채무는 모두 변제된 것으로 처리하였다고 진술하였다), 롯데건설이 특별한 사유 없이 원고로부터 저렴한 가격으로 이 사건 상가를 대물변제받고 공사대금을 포기하였다고 보이지 않는 점, ④ 구 부가가치세법 시행령 제50조 제1항 제1호 의 취지는 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격을 통하여 객관성이 담보되는 가격을 확정하고 이를 통해 구 부가가치세법 제13조 제1항 에서 말하는 시가를 확정하여 부가가치세를 부과하기 위한 데에 있다고 보이는 점 등을 종합하면, 원고와 롯데건설 사이의 대물변제약정에 기한 대물변제채권가액은 구 부가가치세법 시행령 제50조 제1항 제1호 에서 정한 ‘당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격’으로서 구 부가가치세법 제13조 제1항 에서 말하는 ‘시가’에 해당한다고 할 것이다.

4) 따라서 이 사건 상가의 분양예정가액을 기초하여 과세표준을 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

주1) 2013. 4. 17. 소외인과의 매매계약금액이다. 다만 같은 날 작성된 세금계산서에는 선납할인으로 인하여 239,150,670원으로 기재되었다.