2012서1989

원고가 공사대금 채무에 갈음하여 대물변제한 미분양 상가건물에 대하여 분양예정가액을 시가로 보아 부가가치세 과세

공사대금채무와 분양예정가액을 상계하였으므로 분양예정가액은 정상적인 거래에 의해 형성된 객관적인 교환가격으로 볼 수 있으며 원고와 시공사는 특수관계자에 해당하지 아니하고, 분양예정가액을 기초로 공사대금을 정산하였으므로 위 분양예정가액을 시가로 볼 수 있음

부가가치세법 시행령 제50조

2013구합741 부가가치세부과처분취소

AA종합건설 주식회사

BB세무서장

2013. 7. 25.

2013. 9. 26.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2012. 1. 2. 원고에 대하여 한 2006년 제2기분 부가가치세 OOOO원의 부과처분 중 OOOO원을 초과하는 부분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 일반건축공사 및 주택건설업을 하는 시행사로， 2003년 CC건설 주식회사(이하'CC건설'이라고만 한다)와 사이에， CC건설에 OO시 OO구 OO구 99-5 지하 3층， 지상 20층 1개동(주택 299세대， 상가 14세대) 주상복합건물(이하 '이 사건 건물'이 라 한다) 신축공사를 공사대금 OOOO원에 도급하기로 계약을 체결하였다(이하 '이 사건 도급계약'이라 한다).

나. CC건설은 2006년경 이 사건 건물 신축공사를 마쳤는데， 이 사건 도급계약상 공사대금 중 OOOO원이 정산되지 않았다. 원고는 2006. 7. 27. 주식회사 DDD자산신탁(이하 'DDD신탁'이라 한다)과 사이에， 이 사건 건물 중 미분양 부동산 305세대{주택 291세대， 상가 14세대(상가는 모두 미분양， 이하 '이 사건 상가'라 한다)}에 관하여 부동산처분신탁계약(이하 '이 사건 신탁계약'이라 한다)을 체결하되， CC건설을 우선수익자로 지정하였으나， 세금계산서를 교부하지 않았다.

다. 이에 피고는， 원고가 이 사건 상가에 대하여 CC건설을 우선수익자로 지정하여 이 사건 신탁계약을 체결한 것을 부가가치세법 제1조 제1항의 '재화의 공급'으로 판단하고， 이 사건 상가의 분양예정가액인 OOOO원을 이 사건 상가의 시가로 하되， 그 중 건물가액인 OOOO원을 과세표준으로 하여 2012. 1. 9. 원고에게 2006년 제2기 부가가치세 OOOO원을 경정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다)

라. 원고는 2012. 5. 10. 심판청구를 하였으나， 2012. 10. 31. 기각되었다.

[인정근거] 갑 제1， 3， 5호증， 을 제1호증의 각 기재， 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 상가의 분양예정가액은 CC건설이 내부적으로 작성한 예상치에 불과하여 구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조 제1항 제2호에서 정한 '공급한 재화의 시가'라고 할 수 없고， 이 사건 상가의 분양실적이 없으므로 구 법인세법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23589호로 개정되기 전의 것) 제50조 제1항 제2호， 제89조 제2항， 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제3호에 따라 공시지가에 의하여 시가를 산정하여야 한다. 공시지가에 따른 정당한 결정세액은 OOOO원이므로 이를 초과하는 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지. 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 이 사건 도급계약에서 CC건설은 이 사건 건물의 분양수익에서 공사대금을 우선 변제받고(특약사항 제8조)， 이 사건 건물의 미분양으로 공사대금을 회수하지 못하는 경우 미분양세대 중 CC건설이 지정하는 특정세대에 대하여 원고 명의로 보존등기를 마침과 동시에 CC건설을 수익자로 하는 관리처분신탁 등기를 하고， 미분양세대를 처분하여 공사대금을 회수하기로(특약사항 제9조 제1항 제2호) 약정하였다.

2) CC건설은 2004년경부터 이 사건 건물을 분양하였으나 건물이 완공된 2006년 6월경 분양대금에서 회수하지 못한 공사대금이 OOOO원 정도였다. 이에 원고는 2006. 7. 27. DDD자산신탁과 사이에 미분양분 305세대(주택 291세대 및 상가 14세대)에 대하여 CC건설을 우선수익자로 하는 이 사건 신탁계약을 체결하였다. 이 사건 신탁계약상 미분양분의 처분가격 및 처분조건은 CC건설이 정하고， 원고는 이의를 제기하지 못한다(특약사항 제8조).

3) CC건설은 2006. 5. 31.경 이 사건 건물 신축공사가 완료되자 아파트 분양대금 등을 정산하여 도급계약상 공사대금을 변경하였는데， 상가분양 예정 매출액을 OOOO원으로 산정 하였다.

4) 원고와 CC건설은 미분양분 305세대(이 사건 상가 포함)에 대한 예상분양가액을 이 사건 도급계약에 따른 미지급 공사대금 상당액인 OOOO원 정도로 보고， 이 사건 신탁계약을 통해 미지급 공사대금을 정산하였다. 이후 이 사건 상가를 포함한 미분양 건물의 분양에 따라 추가로 공사대금의 정산이 이루어진 것은 없고， 원고는 2007. 12. 31. CC건설에 이 사건 신탁계약으로 공사대금 정산을 마쳤고， 미분양 부동산의 소유권은 CC건설에 있으므로 빠른 시일 내에 소유권을 이전해가라고 통지하였다.

5) 이 사건 신탁계약 이후 CC건설의 분양 내역은 다음과 같다.

(단위: 천 원)

호수

분양예정가

분양가

토지

건물

분양일

토지

건물

101

OOOO

OOOO

OOOO

OOOO

OOOO

106

OOOO

OOOO

OOOO

OOOO

OOOO

[인정근거] 감 제1 내지 4, 6, 7호증, 을 제2 내지 4호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 이 사건 신탁계약은 원고와 CC건설 사이의 이 사건 도급계약 중 특약사항에 따라 공사대금을 미분양 주택 및 상가로 변제한 것이다. 원고가 CC건설에 공사대금 대신 이 사건 상가를 제공한 것은 본래 채무이행인 금전의 이행에 갈음하여 다른 급여를 제공한 민법 제466조의 대물변제로서， 이 사건 상가를 제공하고 반대급부로 CC건설의 원고에 대한 채권이 소멸한 것이어서 이 사건 상가를 공급하고 그 대가를 금전으로 받았다고 할 수는 없고， 금전 외의 대가를 받은 경우에 해당한다. 따라서 이 사건 신탁계약은 부가가치세법 제6조 제1항 제2호에서 정한 재화의 공급에 해당한다.

2) 부가가치세법 제13조 제1항은 부가가치세의 과세표준을 금전 외의 대가를 받는 경우 '자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가'로 하고， 부가가치세법 시행령 제50조는 '사업자가 특수관계에 있는 자 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격'을 부가가치세법 제1항 각 호의 '시가'로 보고 있다.

살피건대，① 원고와 CC건설은 이 사건 도급계약 체결시 공사대금을 이 사건 건물의 분양대금에서 충당하기로 약정하였고， 분양예정가액을 기초로 공사대금 정산이 이루어진 점，② 원고와 CC건설은 특수 관계있는 법인이 아니고 시행사와 시공사로서 시행사인 원고의 이익과 시공사인 CC건설의 이익을 고려하여 분양예정가액이 결정된 것으로 보여 그들 사이의 분양예정가액이 객관적으로 부당하다고 볼 사유가 없는 점， ③ 원고는 이 사건 신탁계약으로 이 사건 도급계약과 관련된 CC건설과 원고 사이의 공사대금을 정산하고， 더 이상 지급할 것이 없다고 통보하였고， 실제로 이 사건 도급계약과 관련하여 추가 공사대금 정산이 남아있지 않은 것으로 보이는데， CC건설이 특별한 사유 없이 원고로부터 저렴한 가격으로 이 사건 상가를 대물변제 받고， 공사대금을 포기하였다고 보이지 않는 점，④ 실제로 이루어진 분양계약도 분양예정가액 이상 분양이 이루어지기도 하여 분양예정가액이 터무니없이 부풀려진 것이라고 할 수도 없는 점 등을 고려하면， 원고와 CC건설 사이의 대물변제약정에 기한 대물변제채권가액은 부가가치세법 시행령 제50조 제1항 제1호에서 정한 제3자간에 일반적으로 거래된 가격으로 시가에 해당한다고 할 것이다.

따라서 이 사건 상가의 분양예정가액을 기초하여 과세표준을 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면， 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한 다.