[1] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘중개업법’이라 한다) 제19조 제1항 은 “중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”, 제3항 은 “중개업자는 제1항 의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 보증보험 또는 제35조의2 의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.”고 각 규정하고 있고, 한편 중개업법은 ‘중개’의 개념에 관하여는 제2조 제1호 에서 ‘중개라 함은 제3조 의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 규정하고 있으나 중개업법 제6조 제1항 , 제9조 제1항 등 여러 조항에 산재되어 있는 ‘중개행위’의 개념이나 범위에 관하여는 따로 명시적인 규정을 두지 않고 있을 뿐 아니라, 수차례에 걸친 중개업법의 개정 과정에서 중개업에 부수되는 중개업 외의 업무가 중개법인의 업무에 추가됨에 따라 ‘중개행위’를 매개로 한 여러 조항과 보증보험 또는 공제 대상의 합리적인 해석을 위하여는 ‘중개행위’의 개념을 다소 유연하게 해석하여야 할 필요가 불가피하게 요구되고 있기도 하므로, 중개업자의 행위가 중개업법 제19조 제1항 의 중개행위에 해당하는지 여부는 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정할 것이라고 풀이되고 있는바, 이러한 법리에 위에서 본 중개업법의 입법 형태를 감안하여 보면, 중개업법 제19조 의 ‘중개행위’는 중개업자의 행위 중 반드시 중개업법 제2조 제1호 소정의 ‘중개’에 속하는 것만이 이에 해당한다고 좁게 해석할 이유는 없다. [2] 중개업법 제9조의2 제6호 소정의 ‘경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선’을 위한 행위도 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되기에 충분하므로 중개업법 제19조 제1항 의 ‘중개행위’에 해당한다.

[1] 구 부동산중개업법 제19조 제1항 의 ‘중개행위’에 해당하는지 여부의 판단 기준 및 그 범위

[2] 구 부동산중개업법 제9조의2 제6호 소정의 ‘경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선’의 의미 및 이를 위한 행위가 같은 법 제19조 제1항 의 ‘중개행위’에 해당하는지 여부(적극)

[1] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제1호 , 제19조 제1항 , 제3항 [2] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제1호 , 제9조의2 제6호 , 제17조 제1항 , 제19조 제1항

[1] 대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결 (공1995하, 3600) 대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결 (공2001상, 351) [2] 대법원 1999. 12. 24. 선고 99도2193 판결 (공2000상, 349)

원고 (소송대리인 변호사 김삼화)

대한공인중개사협회 (소송대리인 법무법인 화우 담당변호사 노경래외 2인)

서울고법 2005. 6. 22. 선고 2004나93852 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

상고이유를 판단한다.

구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘중개업법’이라 한다) 제19조 제1항 은 “중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”, 제3항 은 “중개업자는 제1항 의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 보증보험 또는 제35조의2 의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.”고 각 규정하고 있고, 한편 중개업법은 ‘중개’의 개념에 관하여는 그 제2조 제1호 에서 “중개라 함은 제3조 의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 규정하고 있으나 중개업법 제6조 제1항 , 제9조 제1항 등 여러 조항에 산재되어 있는 ‘중개행위’의 개념이나 범위에 관하여는 따로 명시적인 규정을 두지 않고 있을 뿐 아니라, 수차례에 걸친 중개업법의 개정 과정에서 중개업에 부수되는 중개업 외의 업무가 중개법인의 업무에 추가됨에 따라 ‘중개행위’를 매개로 한 여러 조항과 보증보험 또는 공제 대상의 합리적인 해석을 위하여는 ‘중개행위’의 개념을 다소 유연하게 해석하여야 할 필요가 불가피하게 요구되고 있기도 하다. 그런데 중개업자의 행위가 중개업법 제19조 제1항 의 중개행위에 해당하는지 여부는 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정할 것이라고 풀이되고 있는바 ( 대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결 , 2000. 12. 22. 2000다48098 판결 등 참조), 이러한 법리에 위에서 본 중개업법의 입법 형태를 감안하여 보면, 중개업법 제19조 의 ‘중개행위’는 중개업자의 행위 중 반드시 중개업법 제2조 제1호 소정의 ‘중개’에 속하는 것만이 이에 해당한다고 좁게 해석할 이유는 없다 할 것이다.

이 사건에서 문제되는 중개업법 제9조의2 제6호 소정의 ‘경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선’이라 함은 경매 대상 부동산에 대하여 필요한 자료를 전시하고 그 권리관계나 거래 또는 이용제한사항 등 중개업법 제17조 제1항 및 동법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19248호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제22조 제1항 제1호 내지 제3호 소정의 사항을 확인·설명해 주는 한편 그 경제적 가치에 관하여 정보를 제공하고 조언하는 등의 방법으로 경매절차에 개입하지 않고 그 취득을 도와주는 것을 의미하는 것으로 이해되는바 ( 대법원 1999. 12. 24. 선고 99도2193 판결 참조), 비록 그 행위가 중개업법 제2조 제1호 의 ‘중개’ 그 자체에 해당되는 것은 아니라 하여도 실질적인 내용은 결국 중개업자가 중개대상물에 관하여 행하는 중개업법 시행령 제22조 제1항 소정의 ‘거래의 알선’과 전혀 다를 바 없고 다만 목적물에 있어서만 차이가 있을 뿐이며, 경매는 목적물의 강제환가라는 특징이 있기는 하나 본질적으로 매매의 성격을 지니고 있는 것이어서, 거래당사자의 보호에 목적을 둔 위 법규정과 보증보험 또는 공제제도의 취지를 감안하면, 결국 중개업법 제9조의2 제6호 소정의 ‘경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선’을 위한 행위도 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되기에 충분하므로 중개업법 제19조 제1항 의 ‘중개행위’에 해당한다고 해석함이 타당하다 할 것이다.

위의 법리를 원심 및 제1심이 적법하게 채택한 증거들에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 그 설시에 있어 다소 미흡한 점이 있기는 하나, 원심 판시의 중개법인이 원고의 의뢰를 받아 경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선을 한 행위를 중개업법 제19조 제1항 의 중개행위로 보고 피고에게 공제책임을 인정한 판단은 정당하고, 거기에 위 법조에 관한 법리오해의 위법이 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 전수안(재판장) 고현철 양승태(주심) 김지형