원심판결을 파기하고, 사건을 서울남부지방법원 합의부에 환송한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서 등 서면들의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제19조 제1항은 “중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”라고 규정하고, 같은 조 제3항은 “중개업자는 제1항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 보증보험 또는 제35조의2의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있고(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조), 피고가 구 부동산중개업법 제35조의2에 근거하여 운영하는 공제제도는 중개업자가 그의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래 당사자에게 부담하게 되는 손해배상 책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도이다

(대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결 등 참조). 한편 구 부동산중개업법은 ‘중개’의 개념에 관하여 제2조 제1호에서 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매교환임대차 기타 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”라고 규정하고 있으나, 제6조 제1항, 제9조 제1항 등 여러 조항에 산재되어 있는 ‘중개행위’의 개념이나 범위에 관하여는 따로 명시적인 규정을 두지 아니하고 있을 뿐 아니라, 여러...