[1] 아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임이 인정되는 경우

[2] 건축물의 높이와 건축물 사이의 거리가 구 건축법 시행령 제86조 제2호 (나)목 전단에서 규정하는 기준에 부합하는 경우, 해당 건축물은 동지일의 연속 일조시간에 관계없이 위 조항에 적합하게 건축된 것인지 여부(적극)

[3] 분양 아파트가 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합하고, 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획대로 건축된 경우, 일조방해 등을 이유로 분양계약상의 채무불이행책임 내지 하자담보책임을 물을 수 있는지 여부(원칙적 소극)

[1] 아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다.

[2] 구 건축법 시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16284호로 개정되기 전의 것) 제86조 제2호 (나)목 은, 공동주택의 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한에 관하여 ‘동일 대지 안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우에는 건축물의 각 부분의 높이는 각각 서로 마주보는 외벽의 각 부분으로부터 다른 쪽의 외벽의 각 부분까지의 거리의 1.25배 이하 또는 당해 대지 안의 모든 세대가 동지일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 건축조례가 정하는 시간 이상을 연속하여 일조를 확보할 수 있는 높이 이하’로 규정하였는바, 건축물의 높이와 건축물 사이의 거리가 위 조항의 전단에서 정하는 기준에 부합하는 경우에는 해당 건축물은 동지일의 연속 일조시간에 관계없이 위 조항에 적합하게 건축된 것이라고 해석하여야 한다.

[3] 분양계약을 체결하는 과정에서 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등에 관한 상황에 대하여 일정한 기준에 이르도록 하기로 약정이 이루어졌다거나, 수분양자가 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등이 일정한 기준에 미치지 아니하는 사정을 알았더라면 그 분양계약을 체결하지 않았을 것임이 경험칙상 명백하여 분양자가 신의성실의 원칙상 사전에 수분양자에게 그와 같은 사정을 설명하거나 고지할 의무가 있음에도 이를 설명·고지하지 아니함에 따라 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등이 일정한 기준에 이를 것이라는 신뢰를 부여하였다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한, 아파트 각 동·세대의 배치 및 구조, 아파트의 층수, 아파트 각 동·세대 사이의 거리 등에 관한 기본적인 계획(이하 ‘기본적인 건축 계획’이라 한다)에 의하여 결정되는 일조나 조망, 사생활의 노출 등에 관한 상황에 대하여 수분양자가 이를 예상하고 받아들여 분양계약에 이르렀다고 봄이 상당하다. 따라서 분양된 아파트가 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합할 뿐만 아니라, 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획대로 건축된 경우에는 아파트 각 동·세대의 방위나 높이, 구조 또는 다른 동과의 인접 거리 등으로 인하여 일정 시간 이상의 일조가 확보되지 아니하고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다고 하더라도, 위에서 본 바와 같은 특별한 사정이 있지 않는 한, 이를 가지고 위 아파트가 그 분양계약 당시 수분양자에게 제공된 기본적인 건축 계획에 관한 정보에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다.

[1] 민법 제390조 , 제580조 제1항 [2] 구 건축법 시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16284호로 개정되기 전의 것) 제86조 제2호 (나)목 (현행 제86조 제2항 제2호 참조) [3] 민법 제2조 제1항 , 제390조 , 제580조 제1항 , 구 건축법 시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16284호로 개정되기 전의 것) 제86조 제2호 (나)목 (현행 제86조 제2항 제2호 참조)

[1] 대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928, 44935 판결 (공2001하, 1698) 대법원 2008. 8. 21. 선고 2008다9358, 9365 판결 (공2008하, 1293)

원고 1외 103인 (소송대리인 변호사 김삼현)

계룡건설산업 주식회사외 1인 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 황상현외 3인)

대전고법 2006. 12. 27. 선고 2004나8508 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 대전고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1, 2점에 관하여

아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다 ( 대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928, 44935 판결 , 대법원 2008. 8. 21. 선고 2008다9358, 9365 판결 등 참조).

그런데 피고들이 이 사건 아파트를 분양할 당시 시행되던 구 건축법 시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16284호로 개정되기 전의 것) 제86조 제2호 (나)목 은, 공동주택의 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한에 관하여 ‘동일 대지 안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우에는 건축물의 각 부분의 높이는 각각 서로 마주보는 외벽의 각 부분으로부터 다른 쪽의 외벽의 각 부분까지의 거리의 1.25배 이하 또는 당해 대지 안의 모든 세대가 동지일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 건축조례가 정하는 시간 이상을 연속하여 일조를 확보할 수 있는 높이 이하’로 규정(이하 ‘이 사건 시행령 조항’이라고 한다)하였는바, 건축물의 높이와 건축물 사이의 거리가 이 사건 시행령 조항의 전단에서 정하는 기준에 부합하는 경우에는 해당 건축물은 동지일의 연속 일조시간에 관계없이 이 사건 시행령 조항에 적합하게 건축된 것이라고 해석하여야 한다.

그리고 여러 동의 아파트를 하나의 단지로 이루어 건축한 후 그 구분소유에 속하는 세대별로 분양하는 경우에 각 세대의 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등에 관한 상황은 아파트 각 동·세대의 배치 및 구조, 아파트의 층수, 아파트 각 동·세대 사이의 거리 등에 관한 기본적인 계획(이하 ‘기본적인 건축 계획’이라 한다)에 따라 결정되는바, 기본적인 건축 계획은 분양계약 과정에서 계약서 및 그 부속서류, 광고·설명 자료를 통하여 수분양자에게 제공되어 계약의 내용을 이루게 된다. 따라서, 분양계약을 체결하는 과정에서 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등에 관한 상황에 대하여 일정한 기준에 이르도록 하기로 약정이 이루어졌다거나, 수분양자가 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등이 일정한 기준에 미치지 아니하는 사정을 알았더라면 그 분양계약을 체결하지 않았을 것임이 경험칙상 명백하여 분양자가 신의성실의 원칙상 사전에 수분양자에게 그와 같은 사정을 설명하거나 고지할 의무가 있음에도 이를 설명·고지하지 아니함에 따라 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등이 일정한 기준에 이를 것이라는 신뢰를 부여하였다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한, 기본적인 건축 계획에 의하여 결정되는 일조나 조망, 사생활의 노출 등에 관한 상황에 대하여 수분양자가 이를 예상하고 받아들여 분양계약에 이르렀다고 봄이 상당하다.

따라서, 분양된 아파트가 위와 같은 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합할 뿐만 아니라, 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획대로 건축된 경우에는 아파트 각 동·세대의 방위나 높이, 구조 또는 다른 동과의 인접 거리 등으로 인하여 일정 시간 이상의 일조가 확보되지 아니하고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다고 하더라도, 위에서 본 바와 같은 특별한 사정이 있지 않는 한, 이를 가지고 위 아파트가 그 분양계약 당시 수분양자에게 제공된 기본적인 건축 계획에 관한 정보에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다.

원심은 그 채택 증거에 의하여, 피고들로부터 분양된 원고들 소유의 아파트 각 세대가 동지일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 계속하여 일조를 확보할 수 있는 시간이 2시간에 미치지 못하는 사실 등을 인정한 다음, 피고들로서는 분양되는 아파트의 일조 등에 관하여 명시적인 약정이 없었다 하더라도 신의칙상 적어도 사회통념상 용인되는 수인한도 내의 일조량이 보장되는 아파트를 공급하여야 할 의무가 있는데, 원고들 소유의 아파트 각 세대에 대한 일조방해는 사회통념상 일반적으로 용인되는 수인한도를 넘는 경우라고 봄이 상당하다는 이유로, 분양자인 피고들에 대하여 분양계약상의 채무불이행책임 내지 하자담보책임을 들어 손해배상을 구하는 원고들의 이 사건 청구를 일부 인용하였다.

그러나 원심이 인정한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고들 소유의 아파트 각 세대를 포함한 단지 내 아파트는 위와 같은 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 부합되게 건축되었을 뿐만 아니라 이 사건에서 쟁점이 된 아파트 세대별 일조의 문제는 아파트 분양계약 당시 수분양자에게 제공된 기본적인 건축 계획대로 아파트를 건축한 데에서 비롯된 것인 이상, 위와 같이 일조가 일정한 기준에 미치지 않는다는 사정만으로는 위 아파트 각 세대가 그 분양계약 당시 수분양자에게 제공된 기본적인 건축 계획에 관한 정보에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다고 하여야 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 원심은 이와 다른 전제에서 위 일조방해가 사회통념상 용인되는 수인한도를 넘는다는 이유 등을 들어 분양계약상의 채무불이행책임 내지 하자담보책임을 원인으로 손해배상을 구하는 원고들의 이 사건 청구를 일부 인용하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 아파트 분양계약상의 채무불이행책임 내지 하자담보책임에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 따라서, 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 있다.

2. 결론

그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 필요 없이 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.