미등기 양도자산에 해당하는지 및 명도비용 등의 필요경비 해당여부

중도금과 잔금을 모두 지급 청산하므로써 언제든지 등기가 가능함에도 등기를 하지 않고 양도한것은 미등기양도자산에 해당되고, 아파트 건축설계비용 등은 양수인이 아파트 건축사업을 계속하고 있지 않는 이상 자본적지출액 양도비 등과는 무관한 개인적인 사업비용에 해당됨

구 소득세법 제96조

구 소득세법 제100조

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2007.2.10. 원고에 대하여 한 2004년도 귀속 양도소득세 1,277.459.330원의 부과처분을 취소한다.

1.처분의 경위

가. 원고는 2001.8.7. 서울 서초구 ○○동 68-○ 및 같은 동 535-○○, ○○, ○○대지 등 5필지 토지 1,232.2㎡(327.74평, 이하'이 사건 토지'라 한다)를 소외 남○우, 차○은, 류○희(각 1/3지분, 이하'매도인들'이라 한다)로부터 27억 원에 매수하기로 하는 계약을 체결하고, 2001.11.1.그 중 남○우의 지분에 관하여는 원고 명의로 소유권이전등기를 하였으나 차○은과 류○희 지분에 관하여는 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서 임○룡 등 타인 명의로 되어 있던 이 사건 토지상의 연립주택 건물(이하'이 사건 건물'이라 하고, 이 사건 토지와 건물을 합하여'이 사건 부동산'이라 한다)을 철거(2004.3.3.멸실신고)하였다.

나. 한편, 원고는 2002.3.11. 이 사건 토지상에 아파트건축허가를 받아 건축공사를 추진하다가 2004.8.6. 이 사건 토지를 서초구청에게 4,464,010,500원에 양도(다만 매매계약서상의매도인은 원고와 차○은, 류○희로 하였다) 한 다음,위 양도에 따른 2004년도 귀속 양도소득세를 신고하면서 실지거래가액을 기준으로 이 사건 토지의 양도가액에서 이 사건 토지의 취득가액 27억 원 외에 아래 표의 건물취득 및 기타 필요경비 등으로 계산하여 이를 공제한 830,556,980원을 양도차손으로 신고하였다.

다. 그 후 피고는 당초 원고가 신고한 내용 중 이 사건 토지의 취득가액 27억 원과 원고가 주장하는 필요경비 등 합계 2,594,947,890원 중 객관적으로 확인된 철거비용과 취득세 및 등록세 합계 62,928,300원만을 인정하고, 그 외 이 사건 건물 취득원가 및 임대보증금, 가압류말소비용, 설계비용 등 합계 2,532,019,590원을 부인하여 이 사건 토지의 양도차익을 1,701,082,201원으로 계산한 다음, 양도 당시 원고의 명의로 되어 있던 1/3지분의 양도에 관하여는 2년 이상 보유 토지의 양도로 보아 그에 따른 양도소득세로 235,441,538원을, 차○은, 류○희의 명의로 되어 있는 2/3지분의 양도에 관하여는 미등기 양도자산으로 보아 그에 따른 양도소득세로 1,042,017,807원을 산정한 다음, 2007.2.10. 원고에게 위 양도소득세 합계 1,277,459,330원을 원고의 2004년도 귀속 양도소득세로 경정부과하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4,6,10호증,을 제1호증(이상 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 아래와 같은 사유로 이 사건 처분이 부적법하다고 주장한다.

(1) 원고가 이 사건 토지를 취득할 당시 토지상의 대출채무액 15억 원을 승계하고, 계약금으로 2억 7,000만 원, 중도금 2억 3,000만 원, 잔금 7억 원을 지급하기로 하였으나 실제 채무액 15억 원을 승계하지 아니하고, 계약금과 중도금 중 일부로 남○우 지분에 해당하는 3억 원만 지급하여 그의 지분에 관하여만 이전등기를 한 후 차○은, 류○희의 지분에 대한 대금인 나머지 중도금과 자금 9억 원을 지급하지 않은 상태에서 그 대금으로 명도비용 등에 충당한 것이므로 이 사건 토지 중 차○은, 류○희의 소유지분에 대한 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 불과하여 이를 미등기자산의 양도로 보아 양도소득세를 산정, 부과한 것은 부당하다.

나. 관계법령

구 소득세법 제96조

구 소득세법 제100조

구 소득세법 제104조

다. 인정사실

앞서 든 증거들 및 갑 제5, 7호증, 을 제2, 3호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 아래의 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다.

(1) 원고는 2001.8.7. 매도인들로부터 이 사건 토지를 27억 원에 매수하기로 하는 계약(다만 매도인 중 차○은, 류○희는 매매계약에 관한 일체의 행위를 남○우에게 위임하였고, 원고는 매매계약서상 매수인 명의를 홍○양과 공동명의로 하였다)을 체결 하였는데, 위 매매계약의 주요내용은 아래와 같다.

(가) 매매대금 지불조건 및 기간(제3조) : 계약금 2억 7,000만 원은 계약 당일에, 중도금 2억 3,000만 원은 2001.10.10.에, 잔금 7억 원은 같은 해 12.30. 지급하되, 이 사건 토지를 담보로 ○○신협으로부터 대출받은 대출금채무 15억 원을 매수인(원고)이 인수하여 매매대금에 포함한다.

(나) 부동산의 하자정리 및 지상물 명도(제4조) : ① 매도인들은 매매목절물에 설정된 가등기, 근저당권, 지상권 등 모든 제한물권 및 임차권, 가처분, 압류 등의 하자를 해제하여야 하며, 계약 후 부동산 등기부상 어떠한 등기설정 행위를 할 수 없다. 단, 매수인은 상기 제한물권 정리를 위해 중도금을 집행하여야 하며, ○○시협의 대출금은 매수인의 승계로 해지에서 제외된다. ② 부동산매매계약 체결 후 매수인의 중도금으로 거주자 이주를 매도인들의 책임으로 2001.10.10.까지 완료하여야 한다( 단 부동산의 명도가 기한 이전에 끝났을 때는 중도금의 지급시기를 앞당긴다).

(다) 소유권의 이전 및 명도(제5조) : ① 매도인들은 중도금 수령시 소유권이전에 필요한 서류 일체를 매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 교부하고, 위 부동산을 명도한다. ② 매도인들의 부동산 명도 지체로 매수인의 사업추진에 차질을 초래하여 매수인에게 손해를 발생케 한 경우는 매도인들이 책임진다.

(라) 특약사항 및 기타사항 : 잔금지급은 중도금 지급 후 7일 이내에 매도인들은 매수인에게 소유권이전에 관한 일체의 서류를 제출하며 명의이전에 문제가 없도록 하며, 매수인은 서류 수령후 잔금으로 매도인들의 대출금 15억 원을 채무승계하여 잔금으로 대체한다(제10조), 자금 중 가처분 해지용으로 매수인이 1억 원을 선지급하고, 가처분권자가 잔금이행을 확보하기 위한 담보를 요구할 시 매수인은 담보를 제공키로 한다. 잔금 중 2억 원은 2002.4.30. 지급일 약속어음(은행도)으로 대체한다(기타사항).

(2) 한편, 이 사건 토지 등의 지상에는 소외 엄○룡 외 6인의 명의로 된 2층 규모의 연립주택 12세대가 있었는데, 위 매매계약 당시 원고는 매도인들 중 남○우가 이 사건 건물의 소유자 또는 세입자 등에 대한 명도절차 및 가압류 등 하자정리를 하는 조건으로 남○우도 건물의 명도 및 토지 등의 하자정리비를 8억 7,000만 원 정도에서 책임지는 조건으로 위와 같이 매매대금을 정하였다. 원고는 매매계약 후 우선 남○우에게 계약금과 중도금의 일부로 3억 원을 지급하였는데, 그 후 남○우가 건물명도 업무 등을 제대로 진행하지 못하자 매도인들을 믿을 수 없다는 이유로 자신의 책임하에 이 사건 토지의 나머지 중도금과 잔금으로 직접 명도 및 하자정리 비용에 충당하겠다고 제의하여 남○우와 위와 같이 추가합의 한 후 매도인들에게 나머지 중도금 2억 원과 잔금 7억 원을 지급하지 아니한 채 그 대금으로 이 사건 부동산의 명도 및 하자정리업무를 처리하였다. 한편 원고는 명도 및 하자정리비용이 당초 예상한 나머지 중도금과 잔금 합계 9억 원보다 초과할 경우를 대비하여 2001.12.경 매도인들 중 남○우 담보가등기(채권최고액 5,000만 원)를 설정받은 후 실제 명도비용은 9억 원을 초과하였다는 이유로 2004.9.23. 위 아파트에 대하여 경매신청을 하여 2006.3.21. 경락대금 중 19,072,160원을 배당받았다.

(3) 원고는 당초 매매계약에 따라 매도인들이 ○○신협으로 대출받은 15억 원의 대출금채무에 관하여 채무자 명의를 승계, 변경하지는 않았으나, 실제 위 대출금에 대한 이자를 상환하여 오다가 이 사건 토지의 양도 무렵인 2004.8.경 그 대출금 15억 원을 상환하였고, 한편 이 사건 토지를 서초구에 양도한 후 양수인으로부터 그 양도대금 4,464,010,500원을 원고 명의의 통장으로 입금받았다.

다. 판단

(1) '부동산을 취득할 수 있는 권리'의 양도인지, '미등기자산'의 양도인지 여부

앞서 본 관련법령 등의 규정에 의하면, '미등기양도자산'이라 함은 등기에 의하여 공시되는 톶, 건물, 지상권 등의 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도를 하는 것이라고 할 것이고,'부동산을 취득할 수 있는 권리'라 함은 부동산 자체의 취득을 주목적으로 하는 권리로서 부동산의 취득을 권리의 직접 대상으로 하여 향후 추가적인 요건을 구비하거나 일정한 절차를 거친다면 그 부동산을 취득할 수 있게 되는 권리를 의미하는 것으로 일반적으로 아파트당첨권이나 계약금만 지급한 상태에서의 부동산매매계약상의 지위를 말한다고 할 것인데,위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 원고가 이미 남○우와의 추가합의에 따라 이 사건 토지를 서초구청에 양도하기 이전에 매도인들에게 지급할 일부 중도금과 잔금으로 이 사건 부동산의 명도비용과 하자정리비용으로 충당, 지출하였던 점, 비록 ○○신협의 대출금 채무자 명의를 원고 앞으로 변경하지는 않았지만 이 사건 토지에 담보물권이 이자를 원고가 변제하여 왔을 뿐만 아니라 이 사건 토지의 양도 전에 그 원금도 실제 원고가 변제한 것으로 보이는 점, 원고가 이 사건 토지의 취득 후 그 지상 건물을 철거하여 아파트건축을 추진하던 중 이를 서초구청에 양도하면서 그 양도대금을 실제 원고가 모두 수령하였던 점 등에 비추어 보면, 이 사건 토지 중 차○은, 류○희의 명의의 2/3지분 또한 실제 원고가 서초구청에 양도하기 이전에 중도금과 잔금을 모두 지급, 청산함으로써 언제든지 원고 명의로 소유권이전등기가 가능하였음에도 이에 대하여 이전등기를 경료하지 않은 상태에서 서초구청에 양도한 미등기양도자산에 해당한다고 할 것이므로, 이 사건 토지 중 차○은, 류○희 명의의 지분에 대한 양도가 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당함을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.

(2) 명도비용 등의 취득 및 필요경비 해당여부

살피건대, 원고가 주장하는 명도비용 등 합계 2,532,019,590원이 이 사건 부동산의 취득 및 필요경비에 해당하는지 여부에 관하여 보건대, 이에 부합하는 증거로 원고가 제출한 갑 제11호증의 1 내지 12, 갑 제12호증의 1 내지 3, 갑 제13내지 19호증 (가지번호 포함)의 각 기재는 위 각 서증이 사인 사이에 언제든지 임의로 작성될 수 있는 것이거나 이 사건 소송 제기 후에 작성된 것으로서 아래의 사정에 비추어 믿기 어렵거나 위 증거들만으로는 원고 주장의 명도비용 등이 이 사건 부동산의 취득 및 필요경비에 해당한다고 인정하기 어려우며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려, 위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 원고가 매도인들로부터 이 사건 토지를 매수할 당시 그 대금 27억 원 속에 이미 건물의 취득이나 그에 대한 명도비용, 가압류말소 등 하자정리비용 등이 모두 포함되어 매도인들이 그에 대한 책임을 지기로 하였고, 그 후 남○우와 추가합의에 \ue3e5라 원고가 그 중 중도금 일부와 잔금에 해당하는 9억 원을 지급하지 않는 대신 그 대금으로 명도비용이나 하자정리비용에 충당하기로 한 점, 또한 명도비용이나 하자정리비용이 9억 원을 초과하는 경우를 대비하여 남○우의 처 명의의 부동산에 관하여 담보가등기를 설정하여 두었다가 담보권의 실행으로 일부 금액을 배당받았고, 가사 실제 명도비용 등이 9억 원을 초과하였다고 하더라도 이는 매도인인 남○우 등과 정산하여 구상받을 수 있는 금액으로 보이는 점, 이 사건 토지상의 아파트 건축설계비용은 이 사건 토지의 양수인인 서초구청이 위 아파트의 건축허가권이나 그 설계도면을 함께 양수받아 아파트 건축사업을 계속하고 있지 않은 이상 이 사건 부동산의 취득 또는 자본적 지출액, 양도비 등과는 무관한 개인적인 사업비용에 불과한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 위 명도비용 등을 이 사건 부동산의 취득 및 필요경비 등으로 보기는 어렵다.

(3) 소결

따라서 이 사건 토지 중 차○은, 류○희 명의의 2/3지분에 관한 양도를 미등기 양도자산으로 보고, 원고가 주장하는 명도비용 등을 부동산의 취득 및 필요경비 등에서 제외하여 원고에 대한 양도소득세를 산정, 부과한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.