조심2008부1882 (2008.08.28)

검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점에 관하여 이를 인정할 증거가 없음

부동산매매계약서에는 중개업자에 관한 사항을 기재하고 중개대상물 확인설명서까지 첨부하였음에도 중개업자에 관한 사항을 기재하지 않은 이유에 관하여 납득할만한 설명을 못하는 점 등으로 보아 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점에 관하여 이를 인정할 증거가 없음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2008. 2. 5. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 41,714,470원의 부과처분을 취소한다(소장 청구취지란 기재 42,546,320원은 오기로 보인다).

1. 처분의 경위

가. 원고는 2004. 10. 21. 창원시 북면 ○○리 142-11 과수원 7,055㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 문☆☆, 김★★에게 양도한 후 2004. 12. 3. 양도가액 103,000,000원, 취득가액 97,000,000원, 과세표준 -118,300원 과세미달로 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 피고는 원고가 신고한 양도가액 103,000,000원은 이 사건 토지에 관하여 제출된 겸인계약서(이하 '이 사건 겸인계약서'라 한다) 가액에도 못 미치는 금액이고 근저당액에 대한 언급도 없이 목도장으로 날인되어 있어 실제 계약서로 인정할 수 없다는 감사결과에 따라, 검인계약서상의 매매가액 2억 원을 양도가액으로 하여 2007. 12. 4. 원고에 대하여 양도소득세 53,521,460원을 과세예고 통지하였다.

다. 이에 원고는 2008. 1. 17. 양도가액 1억 5,000만 원의 매매계약서(이하 '이 사건 매매계약서'라 한다)를 제시하면서 취득가액 117,000,000원, 과세표준 27,202,000원, 납부세액 14,920,630원으로 하여 양도소득 과세표준 수정신고서를 제출하였다.

라. 피고는 이 사건 매매계약서의 양도가액 1억 5,000만 원을 실제 양도가액으로 볼 수 없어 검인계약서의 매매금액 2억 원을 양도가액으로 하고 취득가액은 수정신고 내용대로 117,000,000원으로 하여 2008. 2. 5. 원고에 대하여 2004년도 귀속 양도소득세 42,546,320원을 고지하였다.

마. 원고는 이에 불복하여 2008. 3. 7. 부산지방국세청장에게 이의신청을 하였고, 부산지방국세청장은 2008. 4. 8. 원고의 이의신청을 일부 인용하여 중개수수료 1,500,000원을 필요경비에 산입하여 양도소득세를 경정하라는 취지로 결정하였다. 이에 따라 피고는 위 금액을 필요경비로 인정하여 2008. 4. 24. 원고가 납부하여야 할 총 양도소득세액을 41,714,470원으로 경정하였다(이하 위 감액경정으로 남은 2008. 2. 5.자 양도소득세 41,714,470원의 부과처분을 '이 사건 처분'이라 한다).

바. 그러나 원고는 이의결정에도 불복하여 2008. 5. 19. 조세심판원에 심판을 청구하였고, 조세심판원에서는 2008. 8. 28. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼없는사실,갑제1,4호증,갑제5호증의3,갑제10호증의1,2,을제1 내지6호증의각기재,변론전체의취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는, 이 사건 매매계약서상의 양도가액 1억 5,000만 원은 비록 공시지가에는 못 미치지만, 이 사건 토지는 경사도가 45도가 넘고 2005. 4. 26.자로 토지거래허가구역으로 지정되어 시가가 공시지가에 훨씬 못 미치는데다가 당시 원고는 2003. 9.경에 있었던 태풍 매마로 인한 호우 피해로 2억 7,000만 원 상당의 손해를 입는 등 경제적 어려움으로 인하여 공시지가에 미달하는 금액으로 이 사건 토지를 처분할 수밖에 없는 상황이었던 것을 감안하면 이 사건 매매계약서가 진정한 매매계약서라 할 것인데, 이 사건 토지의 소유권이전등기 사무를 취급한 법무사 사무실에서 임의로 사실과 다른 이 사건 겸인계약서를 작성한 것인바, 사정이 이와 같다면 위와 같이 법무사가 임의로 작 성한 검인계약서상의 매매대금 2억 원을 양도금액으로 하여 과세한 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다고 주장한다.

나. 인정사실

(1) 이 사건 토지는 2005' 4. 26.자로 토지거래허가구역으로 지정되었고, 이 사건 토지에 관한 2003. 1. 1. 당시 개별공시지가는 95,948,000원(= 1㎡당 개별공시지가 13,600원 × 7,055㎡), 2004. 1. 1. 당시 개별공시지가는 199,656,500원(= 1㎡당 개별공사 지가 28,300원 × 7,055㎡), 2005. 1. 1. 당시 개별공사지가는 220,116,000원(= 1㎡당 개별 공시지가 31,200원 × 7,055㎡)이다.

(2) 이 사건 매매계약서의 계약금 영수란과 매도인란에는 문●●의 무인이 날인되어 있고, 매수인란에는 문☆☆의 인감만 날인되어 있으며, 부동산 중개업자에 관한 사항 은 기재되어 있지 아니한바, 그 주요 내용은 아래 기재와 같다.

O 매매계약일 2004. 10. 1.

O 매매대금1억5,000만원

O 계약금 2,000만 원은 계약시에 지불하고 영수할

O 중도금 6,000만 원은 2004. 10. 11.에 지불

O 잔금 7,000만 원은 2004. 10. 25.에 지불

O 특약사항 : 지상권(지상권자 동창원농협), 근저당권(동창원농협 채권최고액 3,900만 원)은 중도금 수령 후 매도인이 해지한다.

O 매도인문●●

O 매수인 문☆☆ 외 1인

(3) 이 사건 검인계약서에는 매도인인 문●●과 배수인인 문☆☆, 김★★의 인감이 모두 날인되어 있고, 부동산 중개업자에 관한 사항은 기재되어 있지 아니한바, 그 주요 내용은 아래 기재와 같다.

O 매매계약일 2004. 10. 1.

O 매매대금 2억 원

O 계약금5,000만원은계약시에지불

O 중도금 5,000만 원은 2004. 10. 11.에 지불

O 잔금 1억 원은 2004. 10. 20.에 지불

O 특기사항 : 매수인의 지분 내역 1. 문☆☆ 지분 70,550분의 35,275

2. 김★★ 지분 70,550분의 35,275

O 매도인 문●●

O 매수인 문☆☆, 김★★

(4) 문☆☆의 남편인 신◆◆의 반송새마을금고 계좌에서는 2004. 10. 1. 2,000만 원이 현금으로 출급되었고, 2004. 10. 11. 텔레뱅킹으로 문●●에게 3,000만 원이 이체되었으며, 2004. 10. 20. 3,900만 원이 현금으로 인출되었다.

(5) 문●●의부산은행계좌에는2004. 10. 11. 신◆◆로부터3,000만원씩2차례합계6,000만원이이체된내역이,문●●의농협계좌에는2004. 10. 20. 액면금3,500만원인수표2장이입금된내역이기재되어있다.

(6) 이 사건 토지에는 2003. 10. 16. 채무자 문●●, 채권최고액 3,900만 원, 근저당권자 동창원농협인 근저당권이 설정되어 있었는데, 위 근저당권설정등기에 관하여 2004' 10. 21.에 2004. 10. 20.자 해지를 원인으로 하는 말소등기가 마쳐졌다.

(7) 문☆☆와 김★★은 2004. 10. 18. 이 사건 토지에 관한 매매가액은 103,000,000원이라는 내용의 사실확인서를 인감증명서를 첨부하여 제출한 바 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4호증, 갑 제5호증의 3, 갑 제7, 8호종, 갑 제13호 증의 1 내지 3, 을 제1, 7, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

다. 판단

(1) 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 겸인을 받은 겸인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 2000. 11. 14. 선고 2000두6640 판결, 대법원 1993. 4. 9. 선 고 93누2353 판결 등 참조).

(2) 그런데 이 사건 토지의 양도가액이 검인계약서 기재와 달리 1억 5,000만 원이 라는 점에 관하여 이 에 부합하는 듯한 갑 제4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제6호증의 1, 2의 각 기재, 증인 정◎◎, 임◇◇, 신◆◆의 각 증언은, 위 인정사실 및 갑 제2, 3호중의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 당초 양도소득세 예정신고를 할 때 양도가액과 취득가액이 모두 허위로 기재된 매매계약서를 제출하는 등 불성실하게 양도소득세를 신고한 점, ② 원고 주장대로라면 겸인계약서는 물론 원고 스스로 이 사건 토지 양도소득세와 관련하여 양도소득세 예정신고시에 제출한 이 사건 토지 취득계약서, 양도계약서도 모두 허위라는 것인데, 이 사건 토지 매매 계약과 관련하여 사실과 다른 계약서가 이미 3부나 작성이 되었다는 점에서 원고가 진정 한 매매계약서라고 주장하는 이 사건 매매계약서의 진정성 역시 의문이 있는 점, ③ 원고로부터 이 사건 토지를 매수한 문☆☆와 김★★은 원고가 양도소득세 예정신고 당시 제출한 103,000,000원 매매계약서에 대하여도 그 금액이 사실이라는 취지의 사실확인서를 제출한 바 있어 이 사건 토지의 매수가액이 1억 5,000만 원이 실제 매매가액이라는 취지의 신◆◆의 진술 역시 선뜻 믿기 어려운 점, ④ 신◆◆의 반송새마을금고 계좌에서 원고가 이 사건 토지 매매대금으로 수령하였다고 주장하는 1억 5,000만 원 외에 2004. 10. 20. 3,900만 원이 현금으로 인출되었는데, 위 금원이 인출된 날과 같은 날 이 사건 토지에 관하여 원고가 채무자인 채권최고액 3,900만 원의 근저당권설정계약이 해지된 것으로 보아 위 금원 역시 이 사건 토지 매매대금으로 지급되었을 가능성이 높은 점, ⑤ 이 사건 매매계약서상 잔금지급액은 2004. 10. 25.임에도 설제 잔금이 지급된 것은 2004. 10. 20. 인데, 이는 이 사건 검인계약서상의 잔금지급일인 점, ⑥ 원고가 진정한 매매계약서라고 주장하는 이 사건 매매계약서는 이 사건 검인계약서와 달리 매도인인 원고의 인감이 아닌 무인이 날인되어 있을 뿐이고, 매수인 중 1인인 김★★의 인적 사항 등은 전혀 기재되어 있지 않는 등 1억 5,000만 원 상당의 토지에 관한 매매계약서치고는 너무 허술한 점, ⑦ 이 사건 토지 매매거래를 중개한 공인중개사 임◇◇은 원고가 2003. 10. 9. 이 사건 토지를 매수할 당시에도 부동산 매매계약을 중개하였는데, 위 2003. 10. 9.자 부동산 매매계약서에는 중개업자에 관한 사항을 기재하고, 중개대상물 확인설명서까지 첨부하였음에도 그와 딸려 이 사건 매매계약서에는 중개업자에 관한 사항을 가재하지 않은 이유에 관하여 납득할 만한 설명을 하고 있지 못한 점, ⑧ 원고가 주장하는 양도가액 1억 5,000만 원은 이 사건 토지의 2004. 1. 1. 당시 개별공시지가 199,656,500원의 75% 정도에 불과하여 정상적인 대금이라고 보기 어려운데 그와 같이 기준시가보다 낮게 매도할 만한 특별한 사정이 있었다는 점에 관한 아무런 입증이 없는 점, ⑨ 이 사건 토지가 토지거래 허가구역으로 지정된 것은 2005. 4. 26.로서 원고가 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결한 2004. 10. 1. 이후이므로 당시 양도가액에 영향을 마치지 않았을 것으로 보이는 점 등에 비추어 이를 믿기 어렵고, 달리 이 사건 겸인계약서가 실제와 달라 작성되었다는 점에 관하여 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 가각하기로 하여, 주문과 같이 판결한 다.