서울행정법원 2007. 01. 17. 선고 2006구합31433 판결

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요지

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입주자로부터 수령한 관리단비가 수입금액이고, 수선충당금은 필요경비 인지 여부

요지

건물관리단이 관리단비를 징수하여 수선충당금으로 관리하는 행위를 영리 목적으로 하는 사업으로 볼수 없음

주문

1.피고가 2005.6.1. 원고에 대하여 한 2000년 귀속 97,959,200원, 2001년 귀속 1,502,350원, 2002년 귀속 45,198,800원, 2003년 귀속 45,121,720원의 각 종합소득세 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청구취지

주문과 같다.

이유

1. 처분의 경위

가. 원고는 서울 OO구 OO동 ○○ 소재 OOOO빌딩(이하 '이 사건 건물'이라 한다)의 관리 \uf09e 운영을 위하여 설립된 법인격 없는 사단인데, 이 사건 건물의 입주자 등으로부터 관리단비와 주차비, 광고비 등을 징수하여 이 사건 건물의 수선 \uf09e 유지비 및 소속직원의 급여 등의 제반비용을 지출한 후 남은 부분 중 2000년부터 2003년 까지 합계 421,342,000원(2000년 158,379,000원, 2001년 6,805,000원, 2002년 120,980,000원, 2003년 135,178,000원, 이하 ' 이 사건 수선충당금'이라 한다)을 특별수선충당금으로 설정하여 각 과세기간의 소득금액 계산시 필요경비로 산입하였다.

나. 피고는 필요경비는 확정된 비용만을 의미하고 앞으로 발생할 수선비용은 이에 포함되지 않으므로 이 사건 수선충당금을 필요경비로 볼 수 없다고 보아 이를 소득금액에 산입하여 2005.6.1. 원고에 대하여 2000년 귀속 97,959,200원, 2001년 귀속 1,502,350원, 2002년 귀속 45,198,800원, 2003년 귀속 45,121,720원의 각 종합소득세를 부과 \uf09e 고지하는 처분을 하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

인정근거다툼 없는 사실, 갑2호증의 1 내지 4, 을1호증의 1 내지 3

2. 처분의 적법여부

가. 원고의 주장

(1) 이 사건 건물의 특별수선을 위한 관리단비는 이 사건 건물의 관리목적상 징수하는 비용으로 소득으로서의 성질을 가지지 않고, 주차비 및 광고비 등도 기본적으로 입주자들을 위한 업무에 사용되고 있어 원고의 소득으로 볼 수 없다. 즉, 수선충당금은 입주자들이 이 사건 건물의 유지, 보수를 위하여 적립한 것으로서 원고는 위와 같은 수선충당금을 관리규약에 따라 입주자들을 대신하여 관리하는 데에 불과하기 때문에 소득으로서의 성질을 지니고 있지 않다.

(2) 가사 주차비와 광고비 등을 원고의 소득으로 볼 수 있다고 하더라도 주차비와 광고비 중 입주자로부터 징수한 주차비 및 광고비를 제외한 제3자로부터 징수한 주차비와 광고비만을 소득으로 산정하여야 할 뿐 아니라, 2000년부터 2003년까지 원고의 지출액이 주차비와 광고비 합계액을 초과하므로 과세소득이 발생하지 않는다.

(3) 원고는 1999년도에 30,914,633원의 결손이 발생하였는바 이는 2000년도에 공제되어야 할 것인데도 이를 반영하지 아니한 이 사건 처분은 위법하다.

(4) 가사 원고에게 소득이 있다고 하더라도 이 사건 건물의 수선충당금은 이 사건 건물을 수선하기 위하여 구분소유자가 자체적으로 적립한 수선충당금으로써 필요경비에 산입되어야 한다.

나. 관계법령

소득세법

제3조 (과세소득의 범위) 소득세는 거주자에 있어서는 이 법에 규정하는 모든 소득에 대하여 과세하며, 비거주자에 있어서는 제119조에 규정하는 국내원천소득에 대하여만 과세한다.

제19조 (사업소득)

①사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

②사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제27조 (필요경비의 계산)

①부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

②당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.

③필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

구 소득세법(1998.4.10. 법률 제5532호로 개정되기 전의 것)

제30조 (특별수선충당금의 필요경비계산)

① 거주자가 대통령령이 정하는 고정자산의 특별수선에 소요되는 비용에 충당하기 위하여 특별수선충당금을 필요경비로 계상한 때에는 대통령령이 정하는 범위안에서 이를 당해연도의 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입한다.

② 제1항의 규정에 의하여 필요경비에 산입한 특별수선충당금을 계상한 자가 실제로 당해 고정자산의 특별수선을 위하여 지출한 비용이 있는 때에는 그 비용을 먼저 특별수선충당금과 상계하여야 한다.

③ 제2항의 규정에 의하여 특별수선충당금과 상계하여야 할 금액을 상계하지 아니한 금액이 있는 때에는 그 금액을 당해 사실이 발생한 날이 속하는 연도의 소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.

④ 제1항의 규정에 의하여 필요경비에 산입한 특별수선충당금의 잔액이 있는 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 이를 당해 사유가 발생한 날이 속하는 연도의 소득금액의 계산에 있어서 그 충당금의 잔액을 총수입금액에 산입한다.

1. 당해 고정자산의 특별수선을 완료한 때

2. 폐업 기타의 사유로 당해 고정자산을 사용하지 아니하게 된 때

⑤ 특별수선충당금의 처리에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법 시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것)

제55조 (부동산임대소득등의 필요경비의 계산)

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

7. 사업용 자산에 대한 비용

가. 사업용 자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비

나. 관리비와 유지비

다. 사업용 자산에 대한 임차료

다. 인정사실

(1) 이 사건 건물은 1986.1.31. 지상 12층, 지하 4층 규모로 준공되었고, 그 연면적은 32,049.61㎡이다. 원고는 이 사건 건물 및 그 대지와 부속물을 관리하고 구분소유지와 입주자의 공동이익을 증진하고자 하는 목적에서 1986.1.31.집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조에 기하여 설립된 단체이다. 원고는 관리인 1명과 각 1명의 관리전무, 전기안전담당부장, 경리담당과장 등 직원을 두고 있다.

(2) 원고의 관리단 규약의 내용

① 원고는 구분소유자 전원으로 구성되고 원고의 업무를 집행하는 대표기관으로 관리인과 관리인의 업무 효율을 기하기 위하여 대표위원회를 둔다(제12조).

② 관리인은 원고 관리단 집회의 결의에 의하여 선임되고, 관리단 집회의 의장이 되며 관리단 대표위원회의 회장을 겸임하고(제21조), 관리인을 보조하기 위하여 유급의 관리직원 3명 이내를 둘 수 있다(제24조).

③ 관리인의 집행 업무의 효율을 기하기 위하여 대표위원회를 설치하는데 대표위원은 구분소유자 중에서 선발하되 10인 이상 15인 이내로 한다(제25조).

④ 구분소유자는 공용부분의 관리, 유지에 소요되는 제비용 및 관리인 사무실 운영에 필요한 경비(이하 '관리단 운영비용'이라 한다)를 부담한다(제33조 제1항).

⑤ 관리단 운영비의 부과기준 책정 및 조정은 대표위원회의 의결로 결정하고, 수선충당금의 사용범위는 종합관리용역 도급계약서에 명시된 보수유지 내역부분은 위탁관리회사가 부담하고 그 외는 관리단 수선충당금에서 건물 및 설비, 기계부분의 개 \uf09e 보수 유지비를 부담한다(제32조 제3항 제1호). 관리단 운영비 중 일반관리비를 제외한 모든 수익금액은 수선충당금으로 하고(제32조 제3항 제2호), 관리단과 용역 관리 회사 사이에 합의하여 체결한 종합관리용역 도급계약서 제2조 제3항(수선충당금의 적립을 위하여 일반관리비와 별도로 매월 평당 2,600원(공실의 경우 평당 560원)의 관리단비를 징수하도록 규정하고 있다)에 의거하여 징수한 금액 등을 구분소유자에게 배분하지 않고 수선충당금으로 적립하여 공용부분 수선 관리비용으로 사용한다(제33조 제4항). 이 사건 건물에서 발생한 각종 수입금(광고, 주차비, 창고, 관리단비 등)은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조를 적용하여 구분소유자에게 이익금으로 배당하지 않고 당 건물에 설치된 주요 시설의 개량수선 등의 수선충당금으로 사용한다(제34조 제2항).

(3) 원고는 OO개발 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)와 사이에 이 사건 건물에 대한 종합관리용역 도급계약을 체결하면서 소외 회사가 이 사건 건물에 대한 경비, 청소, 방역, 주차관리 등의 집행 및 종합관리용역을 제공하기로 하고(제1조), 원고는 소외회사에 대하여 관리비 부과 및 징수업무를 위탁하되, 소외 회사는 이 사건 건물관리에 소요되는 비용으로 입주자로부터 관리비로서 평당 20,700원(공실의 경우 평당 5,000원)을 징수하고, 그 외에 원고의 수선충당금의 적립을 위하여 평당 2,600원(공실의 경우 평당 560원)의 관리단비를 징수하여 매월 30일을 기준으로 정산하여 원고에게 입금하며, 소외 회사는 도급관리비 중 보수유지비 내역에 명시된 건물 보수를 시행하고 그 외 일체의 보수는 수선충당금으로 시행하며 관리단 수선충당금의 사용범위는 건축, 전기, 기계, 방재, 기타 분야의 개량 보수에 한정되고(제2조), 소외 회사는 주차관리에 관하여 입주자 주차증 및 방문자 주차권 판매량을 일일 기준으로 정산하여 원고에게 주차요금 전액을 입금하도록 (제10조) 약정하였다.

(4) 원고는 위 관리단 규약 및 종합관리용역 도급계약서에 기하여 소외 회사를 통하여 입주자들로부터 관리단비를 수령하여 그 중 일부는 건물 개량, 수선을 위하여 지출하고, 나머지 부분은 장래의 수선을 대비한 수선충당금으로 적립하였으며, 주차장을 사용하는 입주자들 및 입주자들에 대한 방문자로부터 받은 주차비, 옥외광고물의 설치에 따른 광고비, 창고사용에 따른 창고비를 수령하여 왔고, 그 업무집행과정은 구분소유자들이 이 사건 건물에 관한 안건을 상정하면 대표위원회의 결의를 거쳐 원고 관리단의 보조기관에 의하여 집행을 하되, 다만 관리업무는 원고와 종합관리용역 도급계약을 체결한 위탁관리회사인 소외 회사가 수행하고 있다.

인정근거 갑7호증 내지 갑12호증의 2, 갑17, 18호증의 각 기재, 증인 한OO의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

살피건대 사업소득은 영리를 목적으로 독립된 지위에서 계속 \uf09e 반복적으로 영위하는 사업에서 발생하는 소득으로서 소득의 발생이 원천적이고 경상적인 소득을 사업소득으로 보는 것인데, 원고 관리단은 이 사건 건물의 구분소유자 전원으로 구성된 비법인 사단으로서 집합건물인 이 사건 건물의 관리를 용역회사에 위탁하고 용역회사를 통하여 입주자들로부터 특별수선을 위한 관리단비를 징수하여 보관하면서 이를 건물 개량, 수선을 위하여 지출한 후 나머지는 수선충당금이라는 별도 계정으로 관리하고 건물의 대수선을 위한 비용으로 사용하고 있는 사실은 위에서 본 바와 같은바, 원고 관리단에서 관리단비를 징수하여 수선충당금으로 관리하는 행위를 가리켜 영리를 목적으로 하는 사업으로 볼 수 없고, 원고 관리단의 목적 범위 내에서 단순히 구분소유자들과 입주자들로부터 위임받은 관리업무만을 수행하고 있는 것인데다가 그러한 관리단비의 처분에 있어서 원고가 그 목적사업과 다른 용도로 임의로 처분할 수 없을 뿐더러 만일 원고 관리단의 해산 등 관리목적이 종결되는 경우 잔액 관리단비는 종국적으로 구분소유자들과 입주자들에게 반환되어야 할 성질의 것이므로, 원고가 수령한 관리단비를 사업소득으로 볼 수는 없다.

그러나 한편 원고 관리단은 이 사건 건물 및 그 대지와 부속물의 관리 \uf09e 운영을 위하여 설립된 단체로서 관리단비 이외에 주차장을 사용하는 입주자들 및 입주자들에 대한 방문자로부터 주차비를 수령하고, 옥외광고물의 설치에 따른 광고비를 지급받으며, 건물 내 창고사용에 따른 창고비를 수령하여 옴으로써 주차비, 광고비, 창고비 등 수입을 얻고 있으므로 위 주차비, 광고비, 창고비 등은 원고 관리단의 소득금액에 포함되어야 할 것이다. 또한 주차비, 광고비 중 원고 관리단이 입주자로부터 지급받은 주차비와 광고비 역시 제3자로부터 지급받은 주차비와 광고비와 마찬가지로 그 성질상 원고의 소득임에는 변함이 없다고 할 것이다.

따라서 원고의 주장은 관리단비 부분에 한하여 이유 있고 나머지 부분은 이유 없다.

그런데 위와 같이 원고의 사업소득금액을 관리단비를 제외한 나머지 부분으로 보게 되면 당해 사업연도의 수입금액에서 그 연도에 지출한 경비를 공제하여야 할 것인데, 갑19호증의 1 내지 갑23호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 2000년도부터 2003년도까지 원고 관리단에서는 다음 표 기재와 같이 수입금액이 지출금액에 미달하여 과세소득이 전혀 없게 되는 사실을 인정할 수 있으므로 원고에게 과세소득이 있음을 전제로 하는 이 사건 처분은 원고의 나머지 주장에 관하여 나아가 살필 필요 없이 위법하다고 할 것이다.

사업연도

수입금액(단위 ; 원)

지출금액(단위 ; 원)

차액(단위 ; 원)

2000년

375,972,317(=624,070,514-248,098,197)

465,691,303

△89,718,986

2001년

389,856,542(=640,804,847-250,948,305)

633,999,595

△244,143,053