보충적평가방법에 의한 상속재산 평가방법의 적부

원고는 이 사건 부동산을 상속하면서, 상속당시의 시가를 감정한 바 이는 기준시가의 80%에 미달한 것으로 피고가 이를 재감정하여 상속세를 부과한 것으로, 당초 피고가 감정한 가액으로 상속재산을 평가한 것은 정당함

상속세및증여세법 제60조 평가의 원칙 등

1. 원고(선정당사자)의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고(선정당사자)의 부담으로 한다.

피고가 2003.12.1. 원고(선정당사자, 이하 원고라고만 한다) 및 선정자들에 대하여 한 상속세 61,895,070원의 부과처분을 취소한다.

1. 이 사건 처분의 경위

가. ○○시 ○○동 ○○ 대 1,114㎡(이하 이 사건 토지라고 한다) 및 위 지상 건물(이하 이 사건 건물이라고 하고, 이 사건 토지와 건물을 합하여 이 사건 상속재산이라고 한다)의 소유자인 김☆☆은 2000.4.27. 사망하였고, 원고를 포함한 선정자들(이하 원고 등이라고 한다)은 김☆☆의 상속인들로서 2001.9.10. 이 사건 상속재산을 김★★에게 800,000,000원(이하 이 사건 매매가액이라고 한다)에 매도하였다.

나. 원고 등이 상속세신고를 하지 아니하자, 피고는 2002.8.29. 구 상속세및증여세법(2005.1.14.법률 7335호로 개정되기 전의 것, 이하 '법'이라고만 한다) 제61조 제1항 제1호, 제2호에 따라 이 사건 상속재산의 가액을 1,302,502,228원(개별공시지가에 의하여 평가한 이 사건 토지의 가액 927,962,000원 + 상업용 건물 기준시가에 의하여 평가한 이 사건 건물의 가액 374,540,228원, 이하 이 사건 보충적 평가액이라고 한다)으로 평가하여 원고 등에게 상속세 결정 전 통지를 하였다.

다. 이에 원고 등은 이 사건 상속재산에 대하여 주식회사 ●●감정평가법인과 ◎◎감정평가법인(이하 이 사건 각 감정기관이라고 한다)에 상속개시일(김☆☆의 사망일)인 2000.4.2.7.을 가격시점으로 하는 소급감정을 의뢰하여(감정내용은 별지 2의 ①,②항 기재와 같다) 2002.10.28. 피고에게 법 제60조 제1항, 제2항, 법 시행령(2000.12.29. 대통령령 제17039호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 제2호에 의하여 이 사건 각 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액인 997,626,000원{(993,049,870원←1,002,203,100원)÷2, 1,000원 미만은 버림, 이하 이 사건 평균액이라고 한다}을 이 사건 상속재산의 가액으로 인정하여 줄 것을 요구하는 시정요구서를 제출하였다.

라. 그러나 피고는 이 사건 평균액이 이 사건 보충적 평가액의 80/100인 1,042,001,782원(원 미만은 버림)에 미달한다는 이유로 법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서에 따라 이를 이 사건 상속재산의 가액으로 인정하지 아니하고, 이 사건 상속재산에 대하여 한국감정원에 2000.4.27.을 가격시점으로 하는 소급감정을 의뢰하여(감정내용은 별지 2의 ③항과 같다) 그 감정가액이니 1,384,888,080원을 이 사건 상속재산의 가액으로 보아 2003.12.1. 원고들에게 2000년 상속분에 대한 상속세 92,368,660원을 결정고지하였다.

마. 이에 원고 등은 2003.12.29. 중부지방국세청장에게 이의신청을 제기하였고, 중부지방국세청장은 이 사건 보충적 평가액을 이 사건 상속재산의 가액으로 적용하고, 위 금액에서 원고 등에게 승계된 종합소득세 및 부가가치세 합계 26,448,420원을 차감하여 상속세 과세표준과 세액을 경정하라는 결정을 하였다.

바. 피고는 중부지방국세청장의 위 결정에 따라 2004.5.12. 위 라항의 결정세액 92,368,660원에서 30,473,590원을 감액하는 결정을 하였다(감액되고 남은 부분이 이 사건 쟁송대상이다).

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1,2,3,5,7호증의 각 기재, 변론의 진취지]

2. 이 사건 처분의 적법성

가. 당사자들의 주장

(1) 원고의 주장

법 제60조 제1항은 상속세가 부관되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하도록 규정하고 있는바, 이 사건 매매가액은 이 사건 상속재산의 교환가치를 적절하게 반영하고 있으므로 법 제60조 제2항, 법 시행령 제49조 제1항 제1호에 의하여 이를 이 사건 상속재산의 시가로 보아야 하고, 그렇지 않다고 하더라도 법 시행령 제49조 제1항 제2호에 의하여 이 사건 평균액을 이 사건 상속재산의 시가로 보아야 한다.

(2) 피고의 주장

법 제60조 제2항, 법 시행령 제49조 제1항 제1호, 제2호에 의하면 상속재산에 대하여 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 매매사실 또는 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에 한하여 그 거래가액 또는 감정가액의 평균액을 상속재산의 시가로 볼 수 있는 한편, 위 감정가액의 평균액이 법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액의 80/100에 미달하는 경우에는 세무서장 등이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하여 상속재산의 시가를 산정하여야 하는바, 원고 등이 이 사건 상속재산을 김★★에게 매도한 2001.9.10.과, 이 사건 각 감정기관이 이 사건 상속재산에 관한 감정서를 작성한 2002.10.9.이 이 사건 상속개시일인 2000.4.27.로부터 6월이 경과한 시점일 뿐만 아니라, 이 사건 평균액은 법 제61조, 제1항 제1호, 제2호의 규정에 따라 산출된 이 사건 보충적 평가액의 80/100에 미치지 못하므로 이 사건 매매가액 또는 이 사건 평균액을 이 사건 상속재산의 시가로 볼 수 없다.

나. 관련법령

별지 3과 같다.

다. 판단

(1) 법 제60조 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있는바, 위 규정의 문언상 상속재산의 시가가 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니라고 할 것이므로 위 규정의 위임에 의한 법 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하며, 한편 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다(대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098 판결 등 참조).

(2) 따라서 원고 등이 이 사건 상속재산을 김★★에게 매도한 2001.9.10.과, 이 사건 각 감정기관이 이 사건 상속재산에 관한 감정서를 작성한 2002.10.0.이 이 사건 상속개시일인 2000.4.27.로부터 6월이 경과한 시점이라거나, 이 사건 평균액이 이 사건 보충적 평가액의 80/100에 미치지 못하였다는 이유만으로 당연히 법 시행령 제49조 제1항 제1호, 제2호에 따라 이 사건 매매가액 또는 이 사건 평균액을 이 사건 상속재산의 가액으로 볼 수 없는 것은 아니다,

(3) 그러므로 이 사건 매매가액 또는 이 사건 평균액이 이 사건 상속재산의 시가를 적정하게 반영한 것인지에 관하여 본다.

(가) 우선 이 사건 매매가액에 관하여 살피건대, 상속받은 부동산에 관하여 상속개시일이 경과한 뒤에 매매계약이 체결된 경우에 있어서 상속개시일과 매매계약체결일 사이에 아무런 가격변동이 없다면 다른 특별한 사정이 없는 한 그 매매가액을 상속 당시의 시가로 볼 수 있기는 하나(대법원 2002.7.12. 선고 2001두7039 판결 등 참조), 이 사건에 있어 상속개시일인 2000.4.27.과, 원고 등이 이 사건 상속재산을 김★★에게 매도한 2001.9.10. 사이에 1년 이상의 기간이 경과한 반면 그 동안 이 사건 상속재산의 가액에 아무런 변동이 없다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로 단순히 원고 등이 2001.9.10. 이 사건 상속재산을 매각하였다는 사정만으로 이 사건 매매가액이 사건 상속재산의 위 상속개시일 당시의 시가와 동일하다고 볼 수는 없다.

(나) 이 사건 각 감정기관의 감정은 원고의 의뢰에 의하여 소급작성된 것으로 비록 감정서에서 그 평가목적으로 이 사건 상속재산의 일반거래(시가참고용)를 들고 있으나 상속세 신고목적으로 작성된 것으로 보이고, 이 사건 토지가 일부(65%)는 용도지역이 일반상업지역에 속하고 일부(35%)는 일반주거지역에 속한다는 이유로, 이 사건토지의 가액을 평가함에 있어 일반상업지역에 속하는 부분은 용도지역이 일반상업지역인 토지[이 사건 감정기관의 감정 중 주식회사 ●●감정평가법인의 감정의 경우 ○○시 ○○동 ○○(이용상황은 상업용임)을, ◎◎감정평가법인의 감정의 경우 ○○시 ○○동 ○○(이용상황은 업무용임)를 각 비교표준지로 함]를, 일반주거지역에 속하는 부분은 용도지역이 일반주거지역인 토지]이 사건 각 감정의 경우 모두 ○○시 ○○동 ○○(이용상황은 주상용임)을 비교표준지로 함]를 각 비교표준지로 하여 평가를 하였으나, 이 사건 토지의 경우 일반상업지역에 속하는 부분에 연면적 447평 2층 3작(바닥면적은 136.9평)의 건물이 건축되어 여관 및 점포로 사용되고 있고, 건물이 들어선 부분의 토지를 제외한 나머지 토지 등이 주차장 등으로 사용되고 있는 점에 비추어볼때 이 사건 토지의 일부가 일반주거지역에 속한다고 할지라도 이 사건 토지는 모두 상업용으로 사용되고 있다고 봄이 상당하므로 상업용으로 사용되고 있는 토지를 이 사건 토지의 단일한 비교표준지로 정하여야 함에도 이와 같이 평가를 한 잘못이 있는 점, 이 사건 감정가액이 이 사건 개별공시지가에 76%정도에 불과한 점 등에 비추어 이사건 감정가액을 두고 이 사건 부동산에 대한 적정한 교환가치를 반영한 시가라 할 수 없다 할 것이다.

(4) 따라서 이 사건 매매가액 및 이 사건 평균액을 이 사건 상속재산의 상속개시일 현재의 시가로 볼 수는 없다고 할 것이므로, 원고의 위 주장은 없다.

3. 결 론

그러므로 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1

선정자 목록

- 이하생략 -

2

순번

감정기관

감정서

작성일자

이 사건 토지

가액(원)

이 사건 건물

가액(원)

합계(원)

1

●●감정평가법인

2002.10.9.

751,950,000

241,099,970

993,049,970

2

◎◎감정평가법인

2002.10.9.

757,920,000

244,683,100

1,002,230,100

3

한국감정원

2002.11.26.

1,036,020,000

348,868,080

1,384,888,080

3

1. 법(2005. 1. 14. 법률 7335호로 개정되기 전의 것)

제60조 (평가의 원칙 등) ①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 '평가기준일'이라 한다) 현재의 시가에 d ml한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 기록 및 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 각ㅁ정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61whh 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조 (부동산 등의 평가)①부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 '개별공시지가'라 한다) 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국제청장이 산정·고시하는 가액

Ⅱ 법 시행령(2000.12.29. 대통령령 제17039호로 개정되기 전의 것)

제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 '수용 공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것'이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 다만 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 e o하여 2이상의 재정경제부명이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 '감정기관'이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형태로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액