2016다244224(본소) 임대보증금반환

2016다244231(반소) 건물명도

원고(반소피고)

피고(반소원고)

서울중앙지방법원 2016. 7. 13. 선고 2015나55891(본소),

55914

(반소) 판결

2020.7.9.

원 심판결 의 본소 부분 중 제1심 판결의 원고(반소피고) 청구 인용금원에 대한 원고(반소 피고 ) 패소 부분 을파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.

피고 ( 반소 원고 ) 의 상고를 기각한다.

상고 이유 ( 상고 이유서 제출기간 이 지난 다음 제출된 상고이유보충서 등 은 이를 보충하는 범위 에서 ) 를 판단한다.

1. 원고 ( 반소 피고 ,이하 '원고'라 한다)의 상고에 관한 판단이 부분 쟁점 은 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인 이임차 주택 을 점유 하고 있는 경우 임대차보증금반환채권의 소멸시효가 진행하는지 여부이다.

가. 소멸 시효 는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우 에 권리 의소멸이라는 법률효과가 발생하는 제도이다. 이것은 시간의 흐름 에 따라 법률 관계 가 점점 불명확해지는 것에 대처하기 위한 제도로서, 일정 기간 계속 된 사회 질서 를 유지 하고시간이 지남에 따라 곤란해지는 증거보전으로부터 채무자를 보호하며 자신 의 권리 를행사하지 않는 사람을 법적 보호에서 제외함으로써 법적 안정성을 유지 하는 데 중점 을두고 있다.

소멸 시효 가 완성 되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속 되어야 한다. 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만(민법 제162 조 , 제 163 조 , 제 164조),채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효 가 진행하지 않는다. 나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제 의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권 이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다. 따라서 채권을 행사하여 실현 하려는 행위 를하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위 모습이 있으면 권리 를 행사 한다고보는것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다.

임대차 가 종료 함에따라 발생한 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무 는 동시 이행 관계에 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 전원합의체 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 등 참조). 임차인이 임대차 종료 후 동시 이행 항변권 을근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금 반환 채권 에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습 이 분명 하게표시되었다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 종료 후 임차인 이 보증 금 을 반환 받기 위해목적물 을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고 ,임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리 의 불행사 라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없다.

임차인 의 보증금 반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물 인도청구권은 소

유권 등 물권 에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지 와 관계 없이 그 권리 가시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 만일 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하여 적극적인 권리행사의 모습 이 계속 되고 있는데도보증금반환채권이 시효 로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환 의무를 그대로 부담 하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다. 이는 보증금 반환 채무 를 이행 하지않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금 반환 채무 만을면할 수 있게 하는 결과가 되어 부당하다. 나아가 이러한 소멸시효 진행 의 예외 는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간 으로 한정 되고 ,임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실하여 정당한 점유권 원 을갖지 않는 경우에 대해서까지 인정되는 것은 아니다. 따라서 임대차 종료 후 보증금 을반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대하여 소멸 시효 가 진행하지 않는다고보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형 에 반 하지 않는다. 주택 임대차 보호법제4 조 제2항 은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때 까지는임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”라고 정하고 있다(2008. 3. 21. 법률 제 8923 호로 개정되면서 표현이 바뀌었을 뿐 그 내용은 개정 전과 같다). 2001. 12. 29. 법률제6542호로 제정된 상가건물 임대차보호법도 같은 내용의 규정 을 두고 있다 ( 제 9 조 제2항). 이는 임대차기간 이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때 까지는 임차인 의목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호 함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다.

따라서 임대차 기간 이끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정 에 따라법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권 은 그대로 시효 가 진행 하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법취지를 훼손하는 결과 를 가져 오게되어 부당하다.

위와 같은 소멸 시효 제도의 존재이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계 되는 당사자사이의 이익형량, 주택임대차보호법 제4 조 제2항의 입법취지 등 을 종합 하면 , 주택 임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간 이 끝난 후 임차인이 보증금 을 반환 받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아야 한다.

나. 원 심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. ( 1 ) 소외 1 은 피고(반소원고, 이하'피고'라 한다)로부터 임대권한을 위임받아 1998. 5. 31. 피고 를 임대인으로 하여 이 사건 주택 중 102호 를 원고에게 임대하였다. 원고는 그 무렵 피고 에게임대차보증금 2,500만 원 을 지급하고 이 사건 102호 에 입주하였다. ( 2 ) 이 사건 임대차계약에 따른 임대차기간이 끝날 무렵 피고는 원고에게 이 사건 102 호 를 인도 해 달라고 요구하였으나 원고는 보증금 의 반환을 요구하면서 인도를 거부하였고 , 임대차 기간 이 만료된 2000.5.30. 이후에도 이 사건 102호 에 계속 거주하였다. ( 3 ) 원고 는 2008년 5월경 결혼을 하면서 이 사건 102호 에 기본적인 가재도구를 남겨둔 채 2013 년 무렵까지 우편물 정리와 집기류 확인 등 을 위해 원고의 모친 소외 2 등 으로 하여금 이 사건 102호 에 출입하게 하면서 점유하였다. ( 4 ) 피고 는 2014.12.14. 소외 3에게 이 사건 102호 를 매도하고 2015.6. 19. 소 외 3 에게 소유권 이전등기를 마쳤다. 원고는 2015.6.23. 소외 3에게 이 사건 102호를 인도 하였다.

다. 이러한 사실 관계를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면 다음과 같이 판단할 수 있다.

이 사건 임대차 계약이 2000.5.30. 기간만료 등 의 사유로 종료하였지만 원고는 그 이후에도 이 사건 102호 를 점유하면서 피고에게 보증금의 반환을 요구해왔고, 2015. 6. 23. 에 이르러서 야 이 사건 102호 를 소외 3에게 인도하였다. 원고가 보증금을 반환받기 위하여 이 사건 102호 를 점유한 기간 동안에는 원고 의 피고에 대한 보증금반환채권 의 소멸 시효 가진행하지 않는다고 보아야 한다. 따라서 보증금의 반환을 구하는 이 사건 본소 가 이사건 102호 에 대한 원고의 점유상실 전인 2014.4. 22.제기된 이상 원고 의 보증금 반환채권이 시효로 소멸하였다고 볼 수 없다.

그런데도 원심 은 원고의 보증금반환채권은 이 사건 임대차가 종료한 때부터 소멸시효가 진행 하여 이 사건본소가 제기될 무렵 이미 소멸시효가 완성되었다고 판단하였다. 이러한 원심 판단 에는임대차 종료 후 보증금반환채권의 소멸시효 에 관한 법리를 오해하여 판결 에 영향 을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.

2. 피고 의 상고 에관한 판단

피고 는 반소 로 이사건 102호 에 대한 인도와 차임에 해당하는 부당이득의 반환 을 청구 했지만 , 원심 은이를 받아들이지 않았다.원 심판결 이유 를기록에 비추어 살펴보면, 원심 판단에 상고이유 주장과 같이 필요.한 심리 를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여자유심증주의의 한계를 벗어나거나 관련 법리 를오해하거나 이유가 모순되거나 판단을 누락하는 등으로 판결에 영향 을 미친 잘못 이 없다.

3. 결론

원고 의 상고 는 이유 있어 원심판결의 본소 부분 중 제 1심 판결의 원고 청구 인용금원 에 대한 원고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원 에 환송 하며 , 피고의 상고는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문 과 같이 판결한다.

재판장 대법관 이동원

주 심 대법관 김재형

대법관 민유숙

대법관 노태악