주택의 매도인이 매수인으로부터 다시 이를 임차한 경우에 있어서의 임차권의 대항요건인 주택의 인도시기

주택의 매도인이 잔금지급일자에 그 잔금을 임차보증금으로 하여 매수인으로부터 다시 이를 임차하고 종전과 같이 계속 점유사용 하였다면, 위 임대차계약당일 매매계약에 기하여 매도인으로부터 매수인에게로 점유개정의 방법에 의한 인도가 이루어졌고 다시 임대차계약에 기하여 임대인로부터 임차인에게로 간이인도의 방법에 의한 주택의 인도가 이루어 졌다 할 것이고, 이는 매도인으로부터 매수인에게로의 소유권이전등기가 그 이후에 경료되었다고 하여 달리 해석될 것은 아니다.

민법 제188조 , 제189조 , 주택임대차보호법 제3조

주식회사 부일상호신용금고

윤장환 외 1인

1. 원고에게, 피고 윤장환은 원고로부터 금 14,000,000원을 지급받음과 동시에 별지목록기재 건물중 1층부분 89.26평방미터를, 피고 김옥자는 같은 건물 2층중 별지도면 표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ의 각 점을 순차 연결한 선내(가)부분 29.7평방미터를 각 명도하라.

2. 원고의 피고 윤장환에 대한 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용중 원고와 피고 윤장환 사이에 생긴 부분은 이를 2분하여 그 1은 원고의, 나머지는 동 피고의 부담으로 하고, 원고와 피고 김옥자 사이에 생긴 부분은 동 피고의 부담으로 한다.

4 제1항은 가집행할 수 있다.

피고 김옥자에 대해서는 주문과 같고, 피고 윤장환에 대해서는 피고는 원고에게 별지목록기재 건물중 1층부분 89.26평방미터를 명도하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고

성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본)의 기재에 의하면 원래 소외 정규호 소유이던 별지목록기재건물(이하 이 사건 건물이라 한다)에 대하여 원고가 1983.6.30. 근저당권설정등기를 경료하고 동 근저당권의 실행으로서 임의경매신청을 하여 1984.12.3. 원고가 이를 경락받은 다음 같은달 31. 그 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증없으므로 이 사건 건물은 원고의 소유로 추정되고, 피고들이 이 사건 건물중 주문기재 각 해당부분을 점유하고 있는 사실은 명백히 다투지 아니하므로 이를 자백할 것으로 볼 것이다.

피고 윤장환은, 그가 이 사건 건물을 소유하고 있다가 소외 정규호에게 매도하였으나 위 근저당권설정등기 이전인 1983.6.24. 다시 동 소외인으로부터 이 사건 건물중 동 피고의 위 점유부분을 보증금 14,000,000원에 임차하여 인도를 받았고 전입신고는 그 이전에 되어 있었으므로 위 임대차후의 근저당권 및 소유권취득자인 원고로부터 위 임차보증금을 반환받을 때까지 원고의 이 사건 건물 명도청구에 응할 수 없다고 항변하므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본), 을 제2호증의(세대별주민등록표등본) 증인 이복희, 성천입의 각 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제1호증(임대차계약서)의 각 기재와 위 증인들의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 피고 윤장환은 1981.2.10. 이 사건 건물의 소유권을 취득한 후 같은달 19 주민등록 전입신고를 필하고 동소에 입주하여 이를 사용해 오던중 1983.5.24. 소외 정규호에게 이 사건 건물을 대금 92,000,000원으로 하여 매도하면서 계약금 3,000,000원은 당일 지급하고, 잔금은 같은해 6.24.까지 지급하되 동 피고가 근저당권자인 소외 국민은행에 대해 부담하고 있는 원리금 채무와 이 사건 건물의 임차인에게 부담하고 있는 보증금 반환채무 가압류채권자인 소외 조희란에 대한 채무등을 매수인인 소외 정규호가 잔대금의 일부조로 이를 인수하여 변제하기로 하고 나머지 금 18,000,000원은 동 피고에게 직접 지급하기로 약정한 사실, 동 피고는 위 매매계약을 체결한 후 다른곳에 입주할 주택을 물색해 보았으나 여의치 아니하여 잔금지급기일인 1983.6.24. 위 소외인과 이 사건 건물중 앞서 본 동 피고의 점유부분과 그에 부속된 공장을 위 잔금 18,000,000원을 임차보증금으로 하여 동 피고가 계속 사용하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다가 그후 위 공장부분을 위 소외인에게 명도하고 임차보증금 금 4,000,000원을 반환받음으로써 이 사건 건물중 동 피고의 점유부분에 대한 임차보증금은 금 14,000,000원이 된 사실, 위 소외인은 동 피고로부터 매매잔대금의 일부조로 인수한 위 채무들을 변제하지 못하고 있다가 1983.6.30. 동 피고로부터 이 사건 건물에 대한 소유권이전등기를 경료받은 후 같은날 원고에게 앞서 본 바와 같은 근저당권설정등기를 경료해주고 금 60,000,000원을 대출받아 같은해 7.5경 잔대금조로 인수한 위 채무들을 변제한 후 채권자인 소외 국민은행의 근저당권등기 및 소외 조희란의 가압류등기를 각 같은달 8자로 말소시킨 사실을 각 인정할 수 있고, 이에 일부 배치되는 듯한 갑 제2호증(부동산조사서)의 기재부분과 증인 변영대의 증언부분은 위 인정 증거에 비추어 믿을 수 없고 그밖에 달리 반증없는 바, 위 인정사실에 의하면 소외 정규호는 이 사건 건물의 매수인으로서 아직 그 명의로 이전등기를 경료받기 전이라도 법률상, 사실상 이를 처분할 지위에 있거나 적어도 매도인인 피고 윤장환이 위 소외인의 처분권을 묵시적으로 승인한 상태에 있다 할 것이므로 위 소외인과 동 피고간의 1983.6.24.자 임대차계약은 적법한 임대차계약으로서 성립되었다 할 것이고, 위 임대차계약시 매매잔대금을 임차보증금으로 하기로 하고 임차인인 동 피고가 그 점유부분을 계속 사용하기로 한 이상 그날 매도인인 동 피고로부터 매수인인 위 소외인에게로 점유 개정의 방법에 의한 인도가 이루어졌고 다시 임대인인 위 소외인으로부터 임차인인 동 피고에게로 간이인도의 방법에 의한 인도가 이루어졌다 할 것이며, 동 피고가 이 사건 건물 소재지에 1981.2.19. 이미 주민등록상 전입신고를 마쳤음은 위에서 본 바와 같으므로 동 피고는 주택임대차보호법의 규정에 따라 위 임대차로써 그후에 취득한 원고의 위 근저당권 및 소유권에 대항할 수 있다 할 것인즉, 동 피고의 위 항변은 이유있다 할 것이다.

피고 김옥자는 원고가 이 사건 건물에 근저당권을 취득하기 이전인 1983.3.5. 당시 소유자인 피고 윤장환으로부터 임차보증금 4,800,000원에 그 점유부분을 임차하여 입주하였으므로 그 후의 근저당권에 기한 경매절차에서 경락으로 소유권을 취득한 원고로부터 위 임차보증금을 반환받을 때까지 원고의 이 사건 건물명도청구에 응할 수 없다고 항변하므로 살피건대, 증인 김판주의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제3호증(임대차계약서)의 기재에 동 증인의 증언을 종합하면, 피고 김옥자가 1983.3.5. 당시 소유자이던 피고 윤장환과 위와 같은 임대차계약을 하고 주택의 인도를 받은 사실은 인정되나 주택임대차보호법상 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득하기 위해서는 위 요건외에 제3자가 권리를 취득하기 이전에 주민등록 전입신고를 할 것이 요구되는데 성립에 다툼이 없는 을 제5호증(세대별주민증록표)의 기재에 의하면 피고 김옥자는 이 사건 건물소재지에 1983.7.23. 주민등록 전입신고를 한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증없으므로 동 피고는 그 주민등록 전입신고 이전의 근저당권 및 그에 기한 소유권취득자인 원고에게 위 임대차로써 대항할 수 없다 할 것인즉 동 피고의 위 항변은 이유없다 할 것이다.

그렇다면, 피고들이 달리 이 사건 건물을 점유할 정당한 권원이 있음을 주장 입증하지 아니하는 이 사건에 있어서 피고 윤장환은 원고로부터 금 14,000,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 건물중 그 점유부분을 명도하고, 피고 김옥자는 이 사건 건물중 그 점유부분을 명도할 의무가 있다 할 것인바, 원고의 피고 윤장환에 대한 위 인정범위에의 본소청구 및 피고 김옥자에 대한 본소청구는 모두 이유있으므로 이를 인용하고, 원고의 피고 윤장환에 대한 나머지 청구는 이유없어 기각하며, 소송비용의 부담 및 가집행의 선고에 관하여는 민사소송법 제89조 , 제92조 , 제199조 , 소송촉진등에관한특례법 제6조 를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.