대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다74393(본소), 2007다74409(반소) 판결

민법 제565조 제1항은 매매 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 그 상대방은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있도록 규정하여 해제권의 존속시한을 제한하고 있으나, 이와 달리 매매계약 체결시 별도로 해제의 사유를 정하여 해제권유보조항을 둔 경우 그 해제권유보조항에 정한 해제사유의 발생을 이유로 해제권을 행사함에 있어서는 민법 제565조 제1항이 규정하는 해제권의 존속시한에 관한 제한이 적용되지 아니하고(대법원 2006. 5. 11. 선고 2005다58571 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 구 국토의계획및이용에관한법률상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이에 별도의 해제권유보조항을 두었다면, 민법 제565조 제1항이 적용되지 아니하므로, 당사자는 해제권유보조항이 정하는 해제사유와 시한에 따라 매매계약을 해제할 수 있다(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결 등 참조).

이와 같은 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원고(반소피고, 이하 '원고'라 한다)는 2003. 10.경 피고(반소원고, 이하 '피고'라 한다)와 사이에 원고가 피고에게 구 국토의 계획및이용에관한법률상의 거래허가구역으로 지정된 구역 안의 이 사건 토지를 6,000만 원에 매도하되, 계약금 1,500만 원은 계약 당일에, 잔대금 4,500만 원은 2004. 3. 25.에 각 지급하기로 약정한 사실, 이 사건 매매계약 당시 작성된 부동산매매계약서(갑 제1호증) 제6조에는 '매수인이 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔대금)을 지급하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다'고 부동문자로 인쇄되어 있는 사실, 피고는 원고에게 계약 당일 계약금 1,500만 원을, 2004. 2. 17. 중도금 명목으로 잔대금 중 2,000만 원을 각 지급한 사실, 그런데 원고는 수원지방법원 평택지원에 2005. 4. 29. 계약금 및 일부 잔대금의 반환을 위하여 3,500만 원을, 2006. 9. 1. 해약금의 지급을 위하여 1,500만 원을 각 변제공탁한 다음, 2006. 9. 5. 제1심의 제4차 변론기일에 이르러 위 계약금의 배액을 상환함으로써 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 한 사실을 알 수 있는바, 이 사건 매매계약이 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효상태에 있다고 하더라도, 당시에 별도의해제권유보조항이 마련되어 있는 이상, 민법 제565조 제1항이 아닌 해제권유보조항에 규정된 해제권의 존속시한이 적용되는 결과, 원 · 피고 상호간에 피고가 중도금 또는 잔대금을 지급하기 전까지만 해제권을 행사할 수 있는 것이어서, 피고가 이미 원고에게 중도금 명목으로 잔대금의 일부를 지급하였다면, 원고로서는 더 이상 해제권을 행사할 수 없음은 물론, 그 이후에 행사된 해제의 의사표시에도 아무런 효력이 없는 것이므로, 이 사건 매매계약은 여전히 유동적 무효상태에서 존속한다고 할 것이다.

원고의 해제권 행사가 해제권유보조항에 의거하고 있음에도, 이에 민법 제565조 제1항이 정하는 해제권의 존속시한이 적용됨을 전제로 그 해제 의사표시의 효력 여부를 판단한 원심판결의 이유설시에 다소 적절하지 아니한 점이 있으나, 원고의 해제권에 관한 주장을 배척한 결론에 있어서는 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 민법 제565조 제1항의 해석 · 적용에 관한 법리오해, 심리미진, 채증법칙 위배의 위법이 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.