2006나24992(본소) 소유권이전청구권가등기말소

2006나25001(반소) 토지거래허가신청절차이행

A

B

수원지방법원 평택지원 2006. 10. 31. 선고 2005가단7509 판결

2007. 8. 17.

2007. 9. 21.

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고(반소피고)의 본소 청구를 기각한다.

3. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 평택시 C 임야 6,843m² 중 1/3 지분에 관하여 평택시장에 대하여 2003. 10. 3.자 매매계약을 원인으로 한 토지거래허가신청 절차를 이행하라.

4. 소송총비용은 본소, 반소를 합하여 원고(반소피고)가 부담한다.

1. 본소 청구취지

피고(반소원고, 이하 '피고'라 한다)는 원고(반소피고, 이하 '원고'라 한다)에게 평택시 C 임야 6,843㎡ 중 1/3 지분에 관하여 수원지방법원 평택지원 2002. 7. 8. 접수 제31220호로 마친 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라.

2. 반소 청구취지 및 항소취지

주문과 같다.

본소와 반소를 함께 본다.

1. 기초사실

가. 원고는 2003. 10.경 피고와 사이에 원고 소유인 평택시 C 임야 6,843㎡ 중 1/3 지분(이하 '이 사건 토지'라 한다)에 관하여 매매대금을 6,000만 원으로 정하되, 계약금 1,500만 원은 계약 당일, 잔금 4,500만 원은 2004. 3. 25. 각 지급하기로 하는 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하고, 계약 당일 계약금 1,500만 원을, 2004. 2. 17. 잔금 중 2,000만 원을 각 지급받았다.

나. 이 사건 토지에 관하여 수원지방법원 평택지원 2002. 7. 8. 접수 제31220호로 매매예약을 원인으로 한 D 명의의 소유권이전청구권가등기(이하 '이 사건 가등기'라 한다)가 마쳐져 있었는데, 원고는 이 사건 매매계약을 체결하고 피고로부터 계약금을 지급받은 후인 2003. 12. 10. 피고 앞으로 이 사건 가등기의 이전등기를 마쳐 주었다.다. 이 사건 토지는 이 사건 매매계약 체결 당시는 물론 현재까지 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 구역 내에 위치하고 있고, 원고와 피고는 토지거래허가를 받는 것을 조건으로 이 사건 매매계약을 체결하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1, 2, 3호증, 을제1호증의 1, 2, 을제2, 6호증의 각 기재, 제1심 및 당심 증인 E의 증언, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고의 본소 청구에 관한 판단

(1) 원고는, 첫째, 피고가 잔금의 지급을 지체하던 중 이 사건 토지에 관하여 토지거래허가 요건 강화 등의 사정변경이 생겼는데, 이는 전적으로 피고의 귀책사유에 해 당되어, 원고는 피고에게 이행지체를 원인으로 하여 이 사건 매매계약의 해제의사표시를 하였으므로 이 사건 가등기는 말소되어야 하고, 둘째, 가사 그렇지 않다 하더라도 원고가 계약금의 배액을 상환하고 이 사건 매매계약을 해제하였으므로 이 사건 가등기는 말소되어야 한다고 주장한다.

(2) 원고의 첫째 주장인 피고의 이행지체로 인하여 이 사건 매매계약이 해제되었는지 여부에 관하여 보건대, 토지거래허가를 받을 것을 전제로 한 매매계약은 허가받기 전의 상태에서는 매매계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 않아 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없고, 그러한 매매계약의 당사자로서는 허가받기 전의 상태에서 상대방의 매매계약에 따른 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하거나 그로 인한 손해배상을 청구할 수 없으므로(대법원 1997. 7. 25. 선고 97다. 4357,4364 판결 등 참조), 피고의 잔금 지급 채무 불이행을 원인으로 한 이 사건 매매계약의 해제 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

원고의 둘째 주장에 관하여 보건대, 갑제1, 5, 11호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 피고와 이 사건 매매계약을 체결하면서 매수인이 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금)을 지급하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다고 약정한 사실, 원고가 수원지방법원 평택지원에 피고 앞으로 2005. 4. 29. 3,500만 원(피고로부터 받은 위 계약금 1,500만 원과 잔금 중 2,000만 원의 합계액인 3,500만 원), 2006. 9. 1. 1,500만 원(해약금으로 1,500만 원)을 각 공탁하였고, 2006. 9. 5. 제4차 변론기일에서 위 계약금의 배액을 상환함으로써 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 한 사실을 인정할 수 있으나, 한편 위 해제권유보 약정의 취지는 매수인이 중도금 내지 잔금 지급의무의 이행에 착수할 때까지만 매도인이 그 약정해제권을 행사할 수 있다는 뜻으로 보아야 하고, '이행의 착수'라 함은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이 행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것인바, 원고는 2003. 10.경 피고와 사이에 이 사건 매매계약을 체결하면서 잔 금 4,500만 원을 2004. 3. 25.경 지급받기로 하였고, 2004. 2. 17. 피고로부터 잔금 중 2,000만 원을 지급받은 사실은 위에서 인정한 바와 같고, 갑제8호증의 기재와 위 증인 E의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2003. 12. 10. 이 사건 토지에 관하여 D 명의의 이 사건 가등기를 피고 명의로 이전등기하여 준 후, 피고에게 잔금 4,500만 원을 지급할 것을 요구한 사실, 피고는 2004. 2. 초순경 이 사건 매매계약을 중개한 E에게 이 사건 매매계약에 기한 토지거래허가를 받았을 때에 원고에게 4,500만 원을 지급하라고 하면서 잔금 4,500만 원을 지급하였고, 이에 E은 2004. 2. 2.경 피고로부터 지급받은 4,500만 원 중에서 중개수수료 명목으로 500만 원을 스스로 공제하고는, 2004. 2. 17.경 원고에게 위 돈 중 2,000만 원을 지급한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 피고가 2004. 2.경 E에게 잔금을 지급하고, E이 원고에게 위 잔금을 보관하고 있다는 보관증을 작성하여 주는 한편, 그 중 일부를 지급함으로써, 이 사건 매매계약의 이행 내지 이행의 착수를 하였다고 할 것이고, 원고의 계약 해제의 의사표시는 이미 피고가 이행에 착수한 뒤인 2006. 9.경에 이루어져 그 효력이 없으므로 이 사건 매매계약은 여전히 존속한다고 할 것이니, 원고의 위 해제권 유보 약정에 기한 해제 주장은 이유 없다.

나. 피고의 반소 청구에 관한 판단

토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 관할 관청의 허가 없이 체결된 매매계약이라고 하더라도 거래당사자 사이에는 계약이 효력을 발생할 수 있도록 서로 협력할 의무가 있어 매매계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 아니하는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 구할 수 있는 것인바, 위에서 인정한 바와 같이 원고와 피고 사이의 이 사건 매매계약은 해제되지 않고 그대로 존속하고 있고, 이 사건 토지는 여전히 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 원고는 피고에게 이 사건 토지에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 토지거래허가 신청절차를 이행할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 본소 청구는 이유 없어 기각하고, 피고의 반소 청구는 이유 있어 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 피고의 항소를 인용한다.

재판장판사임병렬

판사류종명

판사방선옥